In aller Kürze:
Steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts (ohne Bodenwert) über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Die AfA mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist für die Renditeberechnung sowie die Ableitung des nachhaltig erzielbaren Ertrags relevant.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet im Steuerrecht die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine wirtschaftliche Nutzungsdauer. Hintergrund ist die Tatsache, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen und an Wert verlieren. Für vermietete Immobilien dürfen diese Wertminderungen als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Dadurch mindert die AfA die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und verbessert den Nachsteuer-Cashflow. Sie profitieren somit nicht von einer Auszahlung, sondern von einer steuerlichen Entlastung, die in der Liquiditätsplanung unmittelbar spürbar ist.
In der Immobilienbewertung ist zwischen der steuerlichen AfA und der bewertungsrelevanten Alterswertminderung zu unterscheiden. Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird der Verkehrswert (Marktwert) aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen, dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet. Der Wertverzehr des Gebäudes fließt hier über die Restnutzungsdauer und die Ableitung des Gebäudereinertrags ein, nicht über die steuerliche AfA. Mit anderen Worten: Während die AfA eine steuerliche Größe ist, bildet die Ertragswertermittlung den wirtschaftlichen Nutzen und die verbleibende Nutzungsdauer ab. Im Sachwertverfahren wird der Gebäudesachwert aus den Herstellungskosten unter Abzug von Alterswertminderungen ermittelt; auch hier wird die Wertminderung technisch anders hergeleitet als im Steuerrecht. Das Vergleichswertverfahren wiederum orientiert sich an marktbeobachteten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, in denen die Marktteilnehmer die Alterung implizit einpreisen. Ein Verkehrswertgutachten stellt diese Zusammenhänge transparent dar und grenzt steuerliche Mechanismen, wie die AfA, klar von bewertungsmethodischen Parametern ab.
Für die Höhe der AfA sind in Deutschland die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes maßgeblich. Üblicherweise wird die lineare Abschreibung angewendet; sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gleichmäßig auf die voraussichtliche Nutzungsdauer. Wichtige Eckpunkte: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Bodenwert. Die Aufteilung zwischen Bodenwert und Gebäudeanteil erfolgt regelmäßig anhand geeigneter Aufteilungsmaßstäbe, etwa Bodenrichtwerten und sachgerechten Bewertungsansätzen. Bei Wohngebäuden kommen je nach Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche lineare Sätze zur Anwendung; für neuere Wohngebäude gilt nach aktueller Rechtslage ein höherer Satz als in der Vergangenheit, während für Altbauten weiterhin besondere Werte gelten. Für die Einordnung im Einzelfall ist die genaue Rechtsgrundlage (insbesondere § 7 EStG) sowie der Fertigstellungszeitpunkt entscheidend. Modernisierungen und nachträgliche Herstellungskosten erhöhen grundsätzlich die Bemessungsgrundlage der AfA; reine Erhaltungsaufwendungen werden sofort als Werbungskosten berücksichtigt und verändern die AfA-Bemessungsgrundlage nicht.
In der Finanzierung spielt die AfA eine doppelte Rolle. Erstens verbessert sie bei vermieteten Objekten die Ertragslage nach Steuern und kann damit Kennzahlen wie den Debt-Service-Coverage-Ratio positiv beeinflussen. Zweitens fließt sie in bankeninterne Cashflow-Betrachtungen als nicht zahlungswirksamer Aufwand ein, der die Steuerlast senkt und so mehr Liquidität für Zins- und Tilgungsleistungen belässt. Zugleich ist wichtig zu verstehen: Die AfA erhöht nicht den Immobilienwert an sich. Der Verkehrswert wird über Marktmechanismen und Bewertungsverfahren bestimmt; die AfA wirkt vielmehr über die Steuerposition auf die Investitionsrechnung. In professionellen Finanzierungsunterlagen ist daher eine klare Trennung zwischen Ertragswertparametern (Mieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer) und steuerlichen Effekten wie der AfA erforderlich. Ich lege in Gutachten und Analysen Wert darauf, diese Trennung nachvollziehbar aufzubereiten.
Im Zusammenhang mit Gebühren sorgt die AfA häufig für Missverständnisse. Für die Umlage auf Mieterinnen und Mieter ist sie nicht relevant; die AfA ist kein umlagefähiger Betriebskostenbestandteil. Notar- und Grundbuchkosten oder die Grunderwerbsteuer werden durch die AfA nicht beeinflusst. In kaufmännischen Gebührenkalkulationen, etwa bei kommunalen Entgelten, existiert zwar eine kalkulatorische Abschreibung, diese dient aber der verursachungsgerechten Kostenverteilung und ist von der steuerlichen AfA strikt zu unterscheiden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist folglich entscheidend: Die AfA wirkt primär im Steuerbescheid und in der Investitionsrechnung, nicht in öffentlichen Gebühren oder Nebenkostenabrechnungen.
Zusammengefasst ist die Absetzung für Abnutzung ein zentrales Instrument der Steuerplanung bei vermieteten Immobilien, das die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt und die steuerliche Bemessungsgrundlage senkt. In der Immobilienbewertung und im Verkehrswertgutachten hat die AfA keine direkte Wertfunktion; dort werden Alterswertminderung und Restnutzungsdauer nach den anerkannten Verfahren – Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren – abgebildet. Für Finanzierungsgespräche ist die AfA dennoch relevant, weil sie den Nachsteuer-Cashflow stärkt und damit die Tragfähigkeit eines Investments unterstützt. Wer die Unterschiede sauber trennt und die zugrunde liegenden Parameter – Gebäudeanteil, Nutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz – korrekt einordnet, erhält verlässliche Ergebnisse für Bewertung, Steuer und Finanzierung.
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