In aller Kürze:
Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert bzw. zum Markt-/Verkehrswert einer Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet aus Bankensicht mehr Risiko und wirkt sich typischerweise auf Zinssatz, Eigenkapitalanforderung und Kreditkonditionen aus.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem gewährten Darlehen und dem vorsichtig ermittelten Wert einer Immobilie. In der Praxis wird dafür in der Regel der Beleihungswert verwendet, den Kreditinstitute nach konservativen Grundsätzen bestimmen. Vereinfacht ausgedrückt zeigt der Beleihungsauslauf, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum nachhaltigen Immobilienwert ist. Er wird in Prozent angegeben und berechnet sich typischerweise als Darlehensbetrag geteilt durch den Beleihungswert, multipliziert mit 100. Je niedriger dieser Prozentsatz ausfällt, desto mehr Eigenkapital steht der Finanzierung gegenüber und desto geringer ist das Risiko für die Bank.
Für die Immobilienbewertung ist wichtig zu verstehen, dass der Beleihungswert nicht identisch mit dem Marktwert beziehungsweise Verkehrswert ist. Der Verkehrswert spiegelt den Preis wider, der bei einer üblichen Vermarktung am Stichtag voraussichtlich erzielt werden kann. Er ergibt sich – je nach Objekt – aus Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Der Beleihungswert hingegen ist ein auf Nachhaltigkeit ausgerichteter Wert, der Marktschwankungen bewusst ausblendet und Sicherheitsabschläge berücksichtigt. Er liegt daher häufig unter dem Verkehrswert. Dadurch bietet er Kreditinstituten eine verlässliche Grundlage für langfristige Darlehensentscheidungen und dient als Anker für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs.
In der Finanzierung spielt der Beleihungsauslauf eine zentrale Rolle bei der Konditionsgestaltung, der Risikoabstufung und der Frage, ob zusätzliche Sicherheiten erforderlich sind. Ein niedriger Auslauf signalisiert eine solide Eigenkapitalbasis und wird von Banken regelmäßig mit günstigeren Zinssätzen und weniger strengen Auflagen honoriert. Steigt der Auslauf, erhöhen sich aus Sicht der Bank die Risiken, da ein größerer Teil des nachhaltigen Immobilienwerts beliehen ist. Ab bestimmten Schwellenwerten, die in der Praxis häufig anzutreffen sind (zum Beispiel um 60 Prozent, 80 Prozent oder 90 Prozent), können sich Zinsaufschläge, strengere Tilgungsanforderungen oder die Forderung nach zusätzlichem Sicherheitenpotenzial ergeben. Konkrete Grenzwerte und Konditionen unterscheiden sich je nach Institut und individueller Bonitätsprüfung.
Ein Verkehrswertgutachten kann für Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer Klarheit schaffen, weil es die Marktperspektive transparent macht und den Wert nachvollziehbar herleitet. Für die Kreditentscheidung ist jedoch der bankseitig ermittelte Beleihungswert maßgeblich. Gerade bei Ertragsobjekten fließen in die Bewertung unter anderem nachhaltig erzielbare Mieten, marktübliche Bewirtschaftungskosten und ein angemessener Liegenschaftszinssatz ein. So entsteht ein belastbarer Bezugswert, der nicht durch kurzfristige Preisspitzen verzerrt ist und den Beleihungsauslauf sachgerecht abbildet.
Steuern und Gebühren wirken sich indirekt auf den Beleihungsauslauf aus, weil sie den gesamten Finanzierungsbedarf erhöhen, jedoch den Beleihungswert nicht steigern. Zu den typischen Erwerbsnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Positionen sind wirtschaftlich dem Kauf zuzurechnen, erhöhen aber nicht den nachhaltigen Sachwert oder Ertragswert der Immobilie. Werden diese Nebenkosten mitfinanziert, steigt der Darlehensbetrag und damit der Beleihungsauslauf. Manche Kreditinstitute finanzieren Erwerbsnebenkosten nur eingeschränkt oder gar nicht, was die Eigenkapitalanforderung beeinflusst. Daneben können Kosten für ein Verkehrswertgutachten oder bankseitige Bewertungsgebühren anfallen; sie spielen für die Berechnung des Beleihungswerts selbst keine Rolle, wirken aber – sofern mitfinanziert – ebenfalls auslauferhöhend.
Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Zusammenhänge: Angenommen, der Verkehrswert eines Wohnhauses beträgt 500.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert konservativ mit 460.000 Euro an. Wenn 350.000 Euro als Darlehen aufgenommen werden, ergibt sich ein Beleihungsauslauf von rund 76 Prozent (350.000 geteilt durch 460.000). Wird zusätzlich ein Teil der Erwerbsnebenkosten mitfinanziert und der Kredit auf 380.000 Euro erhöht, steigt der Auslauf auf etwa 83 Prozent. Obwohl sich an der Immobilie selbst nichts verändert hat, verschiebt sich die Risikoposition aus Banksicht, was sich auf Konditionen und Auflagen auswirken kann.
Zusammengefasst ist der Beleihungsauslauf ein Schlüsselkriterium, das die Brücke zwischen Immobilienbewertung und Finanzierung schlägt. Er verbindet die sachlich ermittelte Wertermittlung – Verkehrswert auf dem Markt, Beleihungswert für die Bank – mit den praktischen Fragen der Darlehenskonditionen, der Eigenkapitalquote und der Tragfähigkeit der Finanzierung. Wer Steuern und Gebühren in die Gesamtplanung einbezieht und die Unterschiede zwischen Verkehrswert und Beleihungswert kennt, kann den Beleihungsauslauf realistisch einschätzen und fundierte Entscheidungen treffen. Genau darin liegt der Nutzen einer transparenten, fachlich sauberen Immobilienbewertung und eines klar strukturierten Verkehrswertgutachtens.
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