In aller Kürze:
Steuer natürlicher Personen auf Einkünfte, u. a. aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sowie auf steuerpflichtige private Veräußerungsgewinne (§ 23 EStG). Werbungskosten (z. B. Instandhaltung, Finanzierungskosten) und Abschreibung (AfA) mindern die Einkünfte aus Vermietung.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Einkommensteuer bezeichnet die Steuer auf das zu versteuernde Einkommen natürlicher Personen und spielt im Kontext von Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten vor allem mittelbar eine Rolle. Für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer ist sie relevant, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden (§ 21 EStG) oder wenn ein Objekt innerhalb der gesetzlichen Frist veräußert wird und ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt (§ 23 EStG). Für die Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne des § 194 BauGB, der den Marktwert wiedergibt, wird die individuelle Einkommensteuer des jeweiligen Eigentümers jedoch nicht berücksichtigt. Verkehrswertgutachten stellen auf objekt- und marktbezogene Faktoren ab, nicht auf persönliche steuerliche Verhältnisse.
Im Rahmen der Immobilienbewertung, insbesondere im Ertragswertverfahren, werden die marktüblich erzielbaren Nettoeinnahmen aus der Immobilie sowie der Liegenschaftszinssatz zugrunde gelegt. Bewertungsrelevant sind die nachhaltig erzielbaren Roherträge, die Bewirtschaftungskosten und objektspezifische Merkmale. Die Einkommensteuer des Investierenden ist keine objektspezifische Bewirtschaftungskostenposition und wird deshalb nicht in die Ertrags- oder Vergleichswertberechnung einbezogen. Dadurch bleibt der ermittelte Verkehrswert unabhängig von persönlichen Steuersätzen, Verlustvorträgen oder anderen individuellen Steuerpositionen. Das Sachwertverfahren folgt derselben Logik: Es basiert auf Herstellungskosten, Abschreibung und Bodenwert, nicht auf personenspezifischen Steuerwirkungen.
Gleichwohl beeinflusst die Einkommensteuer die wirtschaftliche Attraktivität einer Immobilie und damit mittelbar Angebot und Nachfrage am Markt. Mieteinnahmen erhöhen das zu versteuernde Einkommen, werden aber durch abzugsfähige Werbungskosten gemindert. Zu den typischen Werbungskosten zählen etwa laufende Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Finanzierungszinsen, während Tilgungen nicht abzugsfähig sind. Die Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG reduziert ebenfalls die steuerliche Bemessungsgrundlage und ist ein wichtiger Bestandteil der Renditekalkulation. Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren erhöhen regelmäßig die Anschaffungskosten und beeinflussen damit die AfA-Bemessungsgrundlage; eine sofortige steuerliche Abziehbarkeit ist in diesen Fällen nicht gegeben. Ein marktübliches Disagio kann als Werbungskosten sofort oder verteilt berücksichtigt werden, abhängig von Ausgestaltung und Zinsbindung.
Bei Veräußerungen ist der steuerliche Rahmen klar umrissen: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Von dieser sogenannten Spekulationsfrist ausgenommen sind Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Diese steuerlichen Regeln beeinflussen Investitions- und Veräußerungsentscheidungen und können somit marktpreisbildend wirken, auch wenn sie nicht in die Rechenlogik des Verkehrswertgutachtens einfließen.
In der Finanzierung wirkt die Einkommensteuer auf die Liquidität und den Schuldendienst. Zinsaufwendungen mindern als Werbungskosten die steuerliche Belastung, wodurch sich der Nettocashflow aus Vermietung erhöht. Tilgungsleistungen bleiben steuerlich unberücksichtigt, reduzieren aber die freie Liquidität. Daraus ergibt sich, dass die nach Steuern verfügbare Liquidität für die Bedienung von Darlehen günstiger ausfallen kann als die Sicht auf die Bruttomieteinnahmen vermuten lässt. Banken beurteilen die Tragfähigkeit einer Finanzierung häufig auf Basis konservativer, vor Steuern ermittelter Nettoeinnahmen, achten aber zugleich auf stabile Bewirtschaftung und angemessene Kapitaldienste. Aus Sicht des Marktes können steuerliche Rahmenbedingungen die Nachfrage nach bestimmten Objektarten oder Lagen stärken oder dämpfen und damit den Marktwert indirekt beeinflussen.
Gebühren und laufende Abgaben sind vom Begriff der Einkommensteuer abzugrenzen. Die Grundsteuer ist eine objektbezogene Substanzsteuer und gehört zu den Bewirtschaftungskosten, nicht zur Einkommensteuer. Die Grunderwerbsteuer ist eine Erwerbsnebenkostenposition und wird nicht als laufende Ausgabe erfasst, beeinflusst aber Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis. Notar- und Grundbuchkosten fallen ebenfalls bei Erwerb oder Finanzierung an und sind je nach Zuordnung aktivierungspflichtig oder als Werbungskosten zu behandeln. Diese Differenzierung ist für die steuerliche Rendite wichtig, ändert jedoch nichts an den Grundprinzipien des Verkehrswerts.
Zusammengefasst gilt: Die Einkommensteuer ist ein wesentliches Element der individuellen Rendite- und Liquiditätsplanung, wirkt über Investitions- und Halteentscheidungen auf den Markt und damit mittelbar auf den Marktwert, bleibt aber in Verkehrswertgutachten und den standardisierten Verfahren der Immobilienbewertung als persönliche Größe außen vor. Wer Kauf, Finanzierung und Bewirtschaftung strukturieren möchte, sollte die einschlägigen steuerlichen Regelungen des Einkommensteuergesetzes sowie die Bewertungsregeln nach § 194 BauGB und den anerkannten Verfahren (Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren) konsequent auseinanderhalten und jeweils korrekt anwenden.
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