In aller Kürze:
Steuer auf den Erwerb von Immobilien von Todes wegen. Bemessungsgrundlage ist der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nach BewG (gemeiner Wert/marktwertnah). Freibeträge und Steuerklassen nach ErbStG; ein Verkehrswertgutachten kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer, die beim unentgeltlichen Erwerb von Vermögen von Todes wegen anfällt. Im Kontext von Immobilien betrifft sie den Übergang von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen auf Erbinnen und Erben. Zentral ist dabei die Bewertung der Immobilie, denn die Steuer bemisst sich am ermittelten Wert des geerbten Objekts, abzüglich persönlicher Freibeträge und gegebenenfalls weiterer Vergünstigungen. Für Laien wichtig: Der steuerlich maßgebliche Wert wird nicht frei geschätzt, sondern folgt klaren rechtlichen Vorgaben und etablierten Bewertungsverfahren.
Rechtsgrundlage für die Bewertung ist in Deutschland das Bewertungsgesetz (BewG). Für bebaute und unbebaute Grundstücke wird der sogenannte Grundbesitzwert ermittelt, der sich am Marktwert beziehungsweise Verkehrswert orientiert. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag – regelmäßig der Todestag – erzielt werden könnte (§ 194 BauGB). Um diesen Wert nachvollziehbar und prüffest zu bestimmen, greifen Behörden und Sachverständige auf anerkannte Verfahren zurück: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methode zur Anwendung kommt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlich gelagerter Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Märkten mit ausreichender Zahl aktueller Vergleichsfälle. Das Ertragswertverfahren wird bei Renditeobjekten, etwa Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, eingesetzt. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Nettoerträge, die mit einem marktkonformen Liegenschaftszinssatz abgezinst werden; Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt betrachtet. Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei eigengenutzten oder eigentümlichen Objekten zum Einsatz, bei denen Erträge oder Vergleichspreise schwer ableitbar sind. Hier werden die Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst um Alterswertminderungen (Abschreibung im Bewertungssinne durch Alterung und Abnutzung) und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, mit dem Bodenwert kombiniert.
Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert grundsätzlich auf Basis standardisierter Bewertungsregeln fest. Ergibt sich jedoch, dass der festgestellte Wert vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht, kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten helfen, den realistischen Marktwert zu belegen. Ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den Wertermittlungsrichtlinien nutzt Marktdaten der Gutachterausschüsse (zum Beispiel Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren) und dokumentiert die Herleitung transparent. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert die Steuerlast unverhältnismäßig erhöhen würde. Ein fundiertes Gutachten schafft hier eine belastbare Grundlage für die steuerliche Bemessung.
Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich neben dem Wert der Immobilie nach Steuerklasse und Freibeträgen gemäß Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Nach geltendem Recht in Deutschland liegen die persönlichen Freibeträge unter anderem bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder; für andere Erwerber gelten niedrigere Freibeträge. Die Steuer entsteht mit dem Todesfall. Erwerbe sind innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzuzeigen; die eigentliche Steuererklärung wird nach Aufforderung eingereicht. Diese Fristen und Schwellenwerte sind wesentlich, um Liquidität und Finanzierung frühzeitig zu planen.
Mit der Bewertung und der steuerlichen Abwicklung verbunden sind unterschiedliche Gebühren und Kosten. Hierzu gehören gegebenenfalls Kosten für ein Verkehrswertgutachten, Notarkosten bei der Grundbuchumschreibung, Gebühren des Grundbuchamts sowie gegebenenfalls Auslagen für Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder Auskünfte der Gutachterausschüsse. Die Höhe dieser Kosten ist abhängig vom Gegenstandswert und dem Umfang der erforderlichen Dokumentation. Sie sind bei der Gesamtkalkulation zu berücksichtigen, beeinflussen die Erbschaftsteuer selbst jedoch nicht unmittelbar; diese knüpft primär an den festgestellten Wert und die persönlichen Verhältnisse an.
In der Finanzierungspraxis kann die Erbschaftsteuer einen unmittelbaren Liquiditätsbedarf auslösen, insbesondere wenn die Immobilie nicht kurzfristig veräußert werden soll. Erbinnen und Erben sichern die Steuerzahlung häufig über eine Beleihung der Immobilie ab, zum Beispiel durch ein Hypothekendarlehen oder eine Zwischenfinanzierung bis zur Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung. Der ermittelte Verkehrswert ist hierbei ebenfalls relevant, weil er die Beleihungsgrundlage für Banken bildet. Für Ertragsobjekte spielt zusätzlich der nachhaltige Mietertrag eine Rolle, der im Ertragswertverfahren bereits abgebildet wird und die Kreditwürdigkeit stützen kann.
Zusammenfassend gilt: Die Erbschaftsteuer bei Immobilien basiert auf dem rechtlich definierten Verkehrswert beziehungsweise dem daraus abgeleiteten Grundbesitzwert. Ein sorgfältig ermitteltes Verkehrswertgutachten stellt sicher, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht. Die Wahl des Bewertungsverfahrens – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – folgt der Art der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten. Gebühren und Transaktionskosten fallen im Zuge der Übertragung und Bewertung an, während die Finanzierung die Steuerzahlung und die strategische Nutzung des Objekts absichert. Wer diese Zusammenhänge frühzeitig strukturiert angeht, schafft Klarheit, reduziert Risiken und trifft belastbare Entscheidungen.
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