In aller Kürze:
Kommunale Steuer auf gewerbliche Immobilienaktivitäten (z. B. gewerblicher Grundstückshandel, Projektentwicklung). Bei Kapitalgesellschaften stets gewerbesteuerpflichtig; bei Einzelpersonen/Personengesellschaften Anrechnung auf die Einkommensteuer möglich. Die Einordnung (privat vs. gewerblich) kann u. a. vom Umfang und der “Drei-Objekt-Grenze” abhängen.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Gewerbesteuer ist eine Ertragsteuer auf gewerbliche Unternehmenstätigkeit und wird von den Gemeinden erhoben. Sie bemisst sich auf Basis des Gewerbeertrags und wird über den kommunalen Hebesatz konkretisiert. Im immobilienwirtschaftlichen Kontext ist sie von der Grundsteuer strikt zu unterscheiden: Die Grundsteuer knüpft unmittelbar an das Grundstück beziehungsweise das Gebäude an und ist objektbezogen. Die Gewerbesteuer ist dagegen unternehmer- beziehungsweise betriebsbezogen und betrifft die Erträge eines Gewerbebetriebs, nicht das Grundstück als solches.
Für die Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ist diese Abgrenzung zentral. Nach der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und den dort zugrunde gelegten Verfahren – insbesondere dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren – werden grundsätzlich nur solche Zahlungen als wertrelevant berücksichtigt, die objektbezogen und nachhaltig mit dem Grundstück zusammenhängen. Eigentümerbezogene Steuern sind daher in der Regel nicht als Bewirtschaftungskosten anzusetzen. Die Gewerbesteuer zählt typischerweise zu diesen eigentümerbezogenen, betrieblichen Steuern und wird im Ertragswertverfahren nicht als Abzugsposten vom Rohertrag ausgewiesen.
Gleichwohl wirkt die Gewerbesteuer mittelbar auf Marktwerte und damit auf den Verkehrswert. Investierende Unternehmen kalkulieren ihre Zielrenditen regelmäßig nach Steuern. Eine höhere steuerliche Gesamtbelastung, zu der die Gewerbesteuer einen wesentlichen Beitrag leisten kann, beeinflusst Preisgebote und Transaktionspreise. Diese Markteffekte spiegeln sich wiederum in Vergleichsfällen und in abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen wider. Der Liegenschaftszinssatz, also die marktübliche Verzinsung für Grundstücke bestimmter Art und Lage, bildet aggregiert die Renditeanforderungen der Marktteilnehmer ab – und diese Renditeanforderungen sind vom steuerlichen Umfeld mitgeprägt. Insofern kann die Gewerbesteuer indirekt über den Marktzins in die Bewertung einfließen, ohne als eigener Kostenposten im Gutachten zu erscheinen.
Besonders zu beachten ist die Situation von Betreiberimmobilien und nutzungsgebundenen Ertragsobjekten wie Hotels, Pflegeeinrichtungen oder Logistik-Hubs, bei denen Grundstück, Gebäude und betrieblicher Betrieb eng verzahnt sind. Aus bewertungstechnischer Sicht ist der Grundsatz der Trennung zwischen betrieblichem Ertrag und objektspezifischem Grundstücksertrag anzuwenden. Die Gewerbesteuer betrifft den operativen Betrieb und ist bei einer reinen Verkehrswertermittlung des Grundstücks nicht direkt zu berücksichtigen. Wird hingegen ein integrierter Cashflow (Immobilie plus Betrieb) analysiert – etwa im Rahmen einer unternehmenswertorientierten Betrachtung oder einer Finanzierung, die auf Konzern- oder Betriebsebene strukturiert ist –, ist die Gewerbesteuer als Bestandteil der Steuerlast in der Ertragsplanung relevant. Für ein Verkehrswertgutachten ist dann transparent darzustellen, wie der betriebliche Anteil abgegrenzt wurde.
Aus Finanzierungssicht wirkt die Gewerbesteuer auf die Kapitaldienstfähigkeit des Unternehmens, nicht auf die objektspezifischen Nettoeinnahmen des Grundstücks. Banken und Versicherungen betrachten für immobilienbesicherte Finanzierungen häufig den nachhaltig erzielbaren Nettoertrag aus Vermietung und Verpachtung vor Steuern (Net Operating Income) und setzen diesen ins Verhältnis zum Kapitaldienst. Steuern des Eigentümers, darunter die Gewerbesteuer, werden hier regelmäßig nicht als Bewirtschaftungskosten des Objekts verbucht. Allerdings beeinflusst die Gewerbesteuer die Nachsteuer-Rendite und damit die Eigenkapitalrendite, was die Struktur von Finanzierung, die zulässige Beleihung und die Margenanforderungen indirekt prägen kann. Standortabhängige Hebesätze sind in diesem Zusammenhang ein relevanter Faktor der Standortwahl, insbesondere bei projektentwickelnden Unternehmen oder Bestandshaltern mit gewerbesteuerpflichtigen Gesellschaftsstrukturen.
In der Praxis von Verkehrswertgutachten empfiehlt sich eine klare Darstellung: Die Begriffsabgrenzung zwischen Grundsteuer und Gewerbesteuer wird erläutert, und es wird begründet, warum die Gewerbesteuer nicht als objekteigene Bewirtschaftungskostenposition angesetzt wird. Zugleich kann der Einfluss des steuerlichen Rahmens über den Markt – etwa über den Liegenschaftszinssatz oder über beobachtete Vergleichspreise – in der Herleitung der Parameter schlüssig kommentiert werden. Bei Sondersachverhalten, in denen steuerliche Regelungen ausnahmsweise unmittelbar den objektspezifischen Ertrag determinieren würden, ist eine gesonderte Prüfung erforderlich; typischerweise handelt es sich hierbei jedoch nicht um die Gewerbesteuer, sondern um wiederkehrende öffentliche Lasten mit unmittelbarem Grundstücksbezug.
Zusammengefasst: Die Gewerbesteuer ist für die Verkehrswertermittlung keine unmittelbar abzugsfähige Objektkostenposition. Ihre Relevanz zeigt sich indirekt über Investorenkalküle, Marktpreise und Zinssätze sowie – je nach Struktur – in der Finanzierungsplanung auf Unternehmensebene. Eine saubere Trennung zwischen objektbezogenen Erträgen und eigentümerbezogenen Steuern stellt sicher, dass Marktwert und Verkehrswert methodisch korrekt und nachvollziehbar bestimmt werden.
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