In aller Kürze:
Jährliche Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Grundlage ist der festgestellte Grundsteuerwert; die Höhe ergibt sich aus Steuermessbetrag und kommunalem Hebesatz. Sie zählt zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und fließt im Ertragswertverfahren in die Wertermittlung ein.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Grundsteuer ist eine jährlich erhobene Objektsteuer auf den Besitz von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Sie gehört zu den laufenden Nebenkosten einer Immobilie und unterscheidet sich damit klar von einmaligen Steuern wie der Grunderwerbsteuer. Im Kontext der Immobilienbewertung und eines Verkehrswertgutachtens ist die Grundsteuer insbesondere deshalb relevant, weil sie die laufende Liquiditätsbelastung der Eigentümerinnen und Eigentümer beeinflusst, die Nebenkostenstruktur prägt und – je nach Marktsegment – mittelbar Auswirkungen auf erzielbare Mieten und Kaufpreisverhandlungen haben kann. Damit berührt sie sowohl die Bewertungsperspektive als auch die finanzierungsbezogene Betrachtung eines Objekts.
Rechtlich ist die Grundsteuer eine kommunale Steuer. Die Höhe richtet sich nach einem vom Finanzamt festgestellten steuerlichen Wertansatz (seit der Reform auf Basis des Grundsteuerwerts) sowie nach einer Steuermesszahl und dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz. Es existieren unterschiedliche Kategorien (typischerweise Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke im städtischen Bereich, optional Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke), deren praktische Bedeutung sich je nach Nutzung des Grundstücks unterscheidet. Durch die zum Jahr 2025 wirksam werdende Grundsteuerreform werden die Bemessungsgrundlagen bundesweit neu geordnet; das führt regional zu veränderten Steuerbelastungen, ohne dass sich an der grundsätzlichen Einordnung als laufende Objektsteuer etwas ändert.
In der Immobilienbewertung steht der Verkehrswert (auch Marktwert) im Mittelpunkt. Er wird gemäß § 194 BauGB als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt dafür die Eigenschaften des Grundstücks und der baulichen Anlagen, die Lage, den Bodenwert, die Marktsituation sowie objektspezifische Merkmale. Die individuelle Steuerposition eines konkreten Eigentümers oder Käufers ist nicht Bestandteil des Verkehrswerts. Gleichwohl kann die Grundsteuer im Rahmen der Marktanalyse und bei der Ableitung marktüblicher Erträge beziehungsweise Kosten eine Rolle spielen, weil sie – als Bestandteil der Betriebskosten – das Kosten-Nutzen-Verhältnis einer Immobilie am Markt beeinflusst.
Im Ertragswertverfahren, das bei renditeorientierten Objekten vorrangig angewendet wird, stehen die nachhaltig erzielbaren Nettoeinnahmen im Fokus. Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, die bei Wohn- und vielen Gewerbenutzungen in der Regel auf Mietparteien umlagefähig sind. In Märkten mit hoher Wettbewerbskraft oder bei vertraglichen Restriktionen kann allerdings ein Teil der Kosten faktisch beim Eigentum verbleiben, etwa durch Leerstand, Mietausfall oder nicht vollständig umlegbare Konstellationen. Dann reduziert die Grundsteuer die nachhaltig erzielbaren Reinerträge und wirkt sich über den Kapitalisierungsprozess (unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes) wertmindernd aus. Wo die Umlage verlässlich möglich und marktgängig ist, ist die direkte Auswirkung auf den Ertragswert begrenzt; indirekte Effekte können gleichwohl über die Bruttomietbelastung und damit die Marktmiete auftreten.
Im Sachwertverfahren hat die Grundsteuer keinen unmittelbaren Rechenschritt. Der Sachwert ergibt sich aus den Herstellkosten der baulichen Anlagen abzüglich Abschreibung zuzüglich des Bodenwerts. Allerdings kann eine dauerhaft höhere laufende Kostenbelastung, zu der die Grundsteuer zählt, in der Marktanpassung reflektiert sein, die den rechnerischen Sachwert an das beobachtbare Marktpreisniveau angleicht. Im Vergleichswertverfahren wirkt die Grundsteuer nicht direkt ein; sie kann sich jedoch mittelbar in den am Markt bezahlten Kaufpreisen widerspiegeln, sofern Käuferinnen und Käufer laufende Belastungen in ihre Zahlungsbereitschaft einpreisen.
Für die Finanzierung ist die Grundsteuer ein regelmäßiger Ausgabeposten. Banken und andere Kapitalgeber betrachten im Rahmen der Tragfähigkeitsanalyse die laufenden Objektkosten, um Zins- und Tilgungsleistungen abzusichern. Eine höhere Grundsteuer reduziert – bei gegebener Mietertragssituation – den frei verfügbaren Cashflow und kann damit Kennzahlen wie die Debt-Service-Coverage beeinflussen. In der Objektkalkulation von Investoren wird sie daher als feste Größe im Budget berücksichtigt; bei Eigennutzung mindert sie die jährliche Liquidität, ohne die Bewertungssystematik im Verkehrswertgutachten selbst zu verändern.
Gebühren sind von Steuern abzugrenzen. Während Gebühren als Entgelt für eine konkrete Verwaltungsleistung erhoben werden (zum Beispiel für behördliche Genehmigungen oder Auszüge aus Registern), ist die Grundsteuer eine nicht zweckgebundene Abgabe zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben. In Gutachten werden Gebühren nur insoweit relevant, wie sie als einmalige Erwerbsnebenkosten oder als laufende Bewirtschaftungskosten marktüblich sind; die Grundsteuer wird als laufende Steuer sachlich getrennt behandelt.
Zusammengefasst ist die Grundsteuer eine planbare, jährlich anfallende Objektsteuer mit hoher Relevanz für die laufende Bewirtschaftung, die Miet- und Nebenkostenstruktur sowie die Finanzierungsrechnung. Im Verkehrswert und im Verkehrswertgutachten wird sie nicht als individuelle Käuferlast bewertet, sondern über marktübliche Erträge und Kosten indirekt berücksichtigt, insbesondere im Ertragswertverfahren. Eine sorgfältige Analyse der Umlagefähigkeit, der regionalen Hebesätze und der objektspezifischen Rahmenbedingungen ist daher integraler Bestandteil einer professionellen Immobilienbewertung.
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