In aller Kürze:
Steuer auf die Einkünfte von Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH, AG) aus Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen; zusätzlich fällt regelmäßig Solidaritätszuschlag an.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Körperschaftsteuer ist die Ertragsteuer, die in Deutschland auf das zu versteuernde Einkommen juristischer Personen wie GmbHs oder AGs erhoben wird. Der gesetzliche Steuersatz beträgt 15 Prozent, hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer. In der Praxis fällt bei Kapitalgesellschaften zudem regelmäßig Gewerbesteuer an, die jedoch eine eigenständige Steuerart ist. Für die Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ist wichtig zu verstehen, wie diese Steuer das erwirtschaftete Ergebnis einer Gesellschaft beeinflusst – und wo sie bewusst keine direkte Rolle spielt.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ermittelt. Dabei sind die persönlichen oder unternehmensspezifischen steuerlichen Verhältnisse grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Der Markt beobachtet Preise unabhängig davon, wie hoch die individuelle Steuerlast eines bestimmten Käufers oder Verkäufers ist. Deshalb werden im Ertragswertverfahren die nachhaltig erzielbaren Reinerträge vor Ertragsteuern angesetzt. Der Liegenschaftszinssatz wird aus Marktdaten abgeleitet und reflektiert das Renditeverhalten der Marktteilnehmer – ebenfalls vor persönlichen Steuern. Die Körperschaftsteuer des Eigentümers ist damit kein direkter Bewertungsparameter. Das gilt auch für das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren: Weder der Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher Objekte noch die Ableitung über Herstellungskosten abzüglich Abschreibung (unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer) werden individuell durch die Körperschaftsteuer modifiziert.
Gleichzeitig beeinflusst die Körperschaftsteuer sehr wohl die unternehmerischen Cashflows, die eine juristische Person aus einer Immobilie erzielt. Bei vermieteten Objekten werden Mieterträge um Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Zinsaufwand reduziert. Zusätzlich mindern bilanzielle Abschreibungen das steuerliche Ergebnis. Auf den verbleibenden Gewinn fällt Körperschaftsteuer an. Dieser Steuerabfluss reduziert den freien Cashflow nach Steuern. Für das Bewertungsgutachten selbst bleibt dieser Aspekt außen vor; für die interne Wirtschaftlichkeitsrechnung der Gesellschaft und für Finanzierungsentscheidungen ist er jedoch relevant. Banken betrachten üblicherweise die Schuldendienstfähigkeit (z. B. DSCR) auf Basis der stabilen Objektcashflows. Während viele Kennzahlen vor Ertragsteuern berechnet werden, spielt die resultierende Steuerlast für die Eigenkapitalrendite und die Liquiditätsplanung der Gesellschaft eine zentrale Rolle. Damit kann die Körperschaftsteuer mittelbar die Finanzierungsstruktur, Tilgungspläne und die Tragfähigkeit eines Kaufpreises beeinflussen – ohne den normierten Verkehrswert rechnerisch zu verändern.
Bei eigengenutzten Immobilien juristischer Personen, etwa einer Produktionshalle im Eigentum einer GmbH, entsteht regelmäßig kein Mietertrag. Das Ertragswertverfahren ist dann nur eingeschränkt anwendbar. In solchen Fällen rückt das Sachwertverfahren in den Vordergrund; ergänzend können marktnahe Vergleichsdaten herangezogen werden. Auch hier gilt: Die Körperschaftsteuer auf Unternehmensgewinne ist kein direkter Parameter der Wertermittlung, beeinflusst aber die Gesamtrechnung der Gesellschaft, beispielsweise indem Abschreibungen die steuerliche Belastung senken und so interne Kapitalkosten mitbestimmen.
Bei Transaktionen ist zwischen Steuerarten zu unterscheiden: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb in der Regel objektbezogen an und ist keine Körperschaftsteuer. Veräußert eine Kapitalgesellschaft eine Immobilie mit Gewinn, unterliegt dieser Gewinn jedoch der Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag und typischerweise Gewerbesteuer). Diese erwartete Steuer kann die Preisverhandlung beeinflussen, etwa wenn latente Steuern in der Unternehmensbilanz bestehen oder eine Share-Deal-Struktur diskutiert wird. Gleichwohl bleibt es Grundsatz der Immobilienbewertung, dass der Verkehrswert unabhängig von subjektiven, steuerlichen Besonderheiten eines bestimmten Marktteilnehmers zu ermitteln ist.
Zusammenfassend gilt: Die Körperschaftsteuer ist eine zentrale Größe für die Ergebnis- und Liquiditätsplanung juristischer Personen, die Immobilien halten, entwickeln oder veräußern. Sie mindert die Rendite nach Steuern und kann die Finanzierungsfähigkeit mitbestimmen. In normierten Verkehrswertgutachten nach geltenden Bewertungsstandards werden jedoch die objekt- und marktbezogenen Größen in den Vordergrund gestellt: nachhaltiger Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Bodenwert, Nutzungsdauer und Abschreibung im Sachwertverfahren sowie Marktpreise im Vergleichswertverfahren. So erhalten Sie einen Verkehrswert, der den Markt widerspiegelt; die Auswirkungen der Körperschaftsteuer berücksichtigen Sie ergänzend in Ihrer unternehmensspezifischen Steuer- und Finanzierungsplanung.
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