In aller Kürze:
Steuer auf unentgeltliche Übertragungen von Immobilien unter Lebenden. Bewertung wie bei der Erbschaftsteuer nach BewG; Freibeträge und Steuerklassen identisch zum ErbStG. Ein Verkehrswertgutachten kann zur Untermauerung des niedrigeren gemeinen Werts herangezogen werden.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Schenkungsteuer ist eine Steuer, die bei unentgeltlichen Vermögensübertragungen anfällt, also beispielsweise, wenn eine Immobilie ohne Gegenleistung verschenkt wird. Im Kontext der Immobilienbewertung und von Verkehrswertgutachten spielt sie eine zentrale Rolle, weil die Bemessungsgrundlage der Steuer wesentlich vom Wert der Immobilie abhängt. Für Laien wichtig: Maßgeblich ist nicht der Wunschwert der Beteiligten, sondern der objektiv ermittelte Marktwert (Verkehrswert) zum Zeitpunkt der Schenkung.
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, und entspricht rechtlich der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB. Ein Verkehrswertgutachten liefert eine nachvollziehbare, methodisch saubere Herleitung dieses Wertes. Je nach Objektart und Nutzungsstruktur kommen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Beim Vergleichswertverfahren werden tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte herangezogen. Das Sachwertverfahren stellt auf die Herstellungskosten des Gebäudes ab, bereinigt um Abschreibung in Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, zuzüglich des Bodenwerts. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Nettoerträgen der Immobilie, diskontiert mit dem Liegenschaftszinssatz. Diese Verfahren sind etablierte, fachlich anerkannte Methoden, die den Marktwert valide abbilden.
Für die Schenkungsteuer ist entscheidend, welcher Wert steuerlich angesetzt wird. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Diese sogenannte Bedarfsbewertung soll den Verkehrswert möglichst realitätsnah treffen, arbeitet aber mit typisierten Parametern. In der Praxis kann es zu Abweichungen gegenüber dem tatsächlichen Marktwert kommen, etwa bei besonderen objektspezifischen Eigenschaften, Modernisierungsständen oder ungewöhnlichen Lagen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten liefert hier eine belastbare, nachvollziehbare Grundlage. Sie können ein solches Gutachten gegenüber dem Finanzamt einreichen, wenn die typisierte Bewertung zu einem aus Ihrer Sicht nicht marktgerechten Ansatz führt. Voraussetzung ist, dass das Gutachten methodisch korrekt ist und den Bewertungsstichtag der Schenkung abbildet.
Neben der Wertfeststellung sind steuerliche Freibeträge und Steuerklassen relevant, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Diese Freibeträge mindern die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage. Da Beträge und Regelungen gesetzlich festgelegt und Änderungen unterworfen sind, sollten Sie aktuelle Informationen beim Finanzamt oder einer steuerlichen Beratung einholen. Unabhängig von der individuellen Steuerklasse gilt: Je genauer der Verkehrswert ermittelt ist, desto geringer ist das Risiko, zu viel oder zu wenig Schenkungsteuer anzusetzen und später Korrekturen vornehmen zu müssen.
Bei der Übertragung einer mit Darlehen belasteten Immobilie ist zusätzlich zu beachten, dass die Übernahme von Verbindlichkeiten die steuerliche Bemessungsgrundlage beeinflusst. Wird beispielsweise ein noch valutierendes Darlehen übernommen, mindert der übernommene Schuldbetrag den Wert der freigebigen Zuwendung. Gleichzeitig können bei der Finanzierung bankseitige Anforderungen entstehen. Banken prüfen, ob der Beleihungswert und der Verkehrswert die Darlehenshöhe tragen; ein Verkehrswertgutachten erhöht die Transparenz. Schenkungen werden in Finanzierungsstrukturen häufig als Eigenkapitalersatz genutzt, etwa in Form eines zinslosen Darlehens der Schenkenden oder als direkte Vermögensübertragung. Dabei sind Nebenabreden (Rückforderungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte) juristisch und finanziell sauber zu gestalten, da sie den Verkehrswert und damit die Schenkungsteuer beeinflussen.
Im Rahmen der Schenkung fallen zusätzlich Gebühren an, die nicht Teil der Schenkungsteuer sind. Hierzu gehören insbesondere Notarkosten für die Beurkundung des Schenkungsvertrags sowie Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung. Werden Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrechte bestellt, entstehen weitere Beurkundungs- und Eintragungskosten. Eine Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen grundsätzlich nicht an, kann aber in besonderen Konstellationen relevant werden; hierzu ist eine sorgfältige rechtliche Prüfung erforderlich.
Zusammengefasst ist die Schenkungsteuer bei Immobilienübertragungen untrennbar mit einer sachgerechten Immobilienbewertung verbunden. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten stellt sicher, dass der angesetzte Wert den Marktverhältnissen entspricht, und schafft damit die Grundlage für eine korrekte steuerliche Behandlung sowie eine tragfähige Finanzierungsplanung. Wenn Sie eine Schenkung planen oder ein entsprechendes Schreiben des Finanzamts erhalten, empfiehlt es sich, den Bewertungsstichtag zu klären, objektspezifische Besonderheiten zu dokumentieren und die Wertermittlung transparent zu belegen. So minimieren Sie Risiken, vermeiden spätere Auseinandersetzungen und treffen belastbare Entscheidungen für die Vermögens- und Nachfolgeplanung.
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