In aller Kürze:
Übliche Bezeichnung für die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne aus Grundstücken/Immobilien, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausnahmen gelten u. a. bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Die Spekulationssteuer bezeichnet die Einkommensteuer auf Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Rechtsgrundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Maßgeblich ist regelmäßig das Datum der notariellen Beurkundung beim Kauf und beim Verkauf. Wird die Zehnjahresfrist überschritten, ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzten Wohnraum: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, kann auch innerhalb der Frist steuerfrei veräußern.
Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt auf Basis des Veräußerungsgewinns. Dieser ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie der mit Anschaffung und Verkauf verbundenen Nebenkosten (zum Beispiel Notar, Grundbuch, Makler für den Kauf; Makler und Notar für den Verkauf). Bei vermieteten Objekten mindern geltend gemachte Abschreibungen (AfA) die steuerliche Anschaffungskostenbasis; in der Folge erhöht sich der zu versteuernde Gewinn beim Verkauf. Der so ermittelte Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart verrechnet werden. Eine Inflationsbereinigung sieht das Gesetz nicht vor.
Für die Praxis relevant sind weitere Frist- und Sonderregeln. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung tritt die oder der Erwerbende in die steuerliche Rechtsposition der Vorgängerin oder des Vorgängers ein; die bereits verstrichene Haltedauer wird also angerechnet. Wird ein unbebautes Grundstück gekauft und später bebaut, ist in der Regel der Anschaffungszeitpunkt des Grundstücks maßgeblich; Herstellungskosten für das Gebäude fließen in die steuerliche Berechnung ein. Handelt es sich nicht mehr um privates Vermögen (zum Beispiel Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel), greifen andere steuerliche Vorschriften; dies ist vom Einzelfall abhängig und steuerlich gesondert zu prüfen.
Im Kontext von Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ist entscheidend: Die Spekulationssteuer ist eine persönliche Steuer der Verkäuferin oder des Verkäufers und damit kein objektspezifisches Merkmal der Immobilie. Sie ist deshalb weder Bestandteil des Marktwerts beziehungsweise Verkehrswerts noch im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren als wertbildender Faktor unmittelbar anzusetzen. Der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB spiegelt den Preis wider, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unabhängig von persönlichen Steuersituationen einzelner Beteiligter. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt daher die Spekulationssteuer nicht als preisbildende Größe.
Gleichwohl kann die Spekulationssteuer die Marktteilnehmer und damit mittelbar Transaktionen beeinflussen. Verkäuferinnen und Verkäufer, die innerhalb der Frist veräußern, kalkulieren mit einem nach Steuern niedrigeren Nettoerlös. Das kann zu veränderten Preisvorstellungen, zu längeren Vermarktungszeiten oder zu der Entscheidung führen, die Immobilie bis zum Ablauf der Frist zu halten. In angespannten Märkten ist der Einfluss auf den tatsächlich bezahlten Preis meist gering, in ausgeglichenen Märkten können Verhandlungspositionen stärker wirken. Aus Sicht der Käuferseite entsteht keine unmittelbare Steuerbelastung durch die Spekulationssteuer der Gegenseite; relevante Erwerbsnebenkosten sind vielmehr Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage.
Für die Finanzierung ist die Einordnung klar abzugrenzen. Kreditinstitute betrachten den Beleihungswert und den Marktwert der Immobilie sowie die persönliche Bonität. Die Spekulationssteuer mindert nicht den Verkehrswert, kann aber den verfügbaren Eigenkapitalzufluss einer Verkäuferin oder eines Verkäufers beeinflussen, wenn der Verkaufserlös zur Ablösung bestehender Finanzierungen oder für eine Anschlussinvestition benötigt wird. Auf Käuferseite ist die Steuer vor allem dann relevant, wenn eine spätere Veräußerung innerhalb der Frist geplant oder möglich ist; dies gehört in eine vorausschauende Finanzplanung.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung der Haltedauer und der Nutzungshistorie, um steuerliche Risiken zu vermeiden. Für Käuferinnen und Käufer ist wichtig zu verstehen, dass die Spekulationssteuer kein Bestandteil des Kaufpreises und keine ihre Person betreffende Erwerbsabgabe ist, wohl aber bei einer zukünftigen Veräußerung relevant werden kann. Als Gutachter lege ich Wert auf die klare Trennung zwischen objektspezifischen, wertrelevanten Merkmalen und persönlichen Parametern. Während die Spekulationssteuer im Verkehrswertgutachten nicht angesetzt wird, kann sie im Rahmen von Beratung und Entscheidungsunterstützung als Hinweis berücksichtigt werden, um realistische Nettoerlöse, Halteentscheidungen und Transaktionszeitpunkte besser einzuordnen.
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