Zertifiziert und qualifiziert für die Bewertung von Rechten und Lasten.

Ein Grundstück kann durch die verschiedensten Rechte und/oder Lasten belastet oder auch begünstigt sein. Wie die Immobilie selber stehen auch der Last und dem Recht Werte gegenüber, die im Rahmen einer Wertermittlung bzw. eines Gutachtens oder auch gesondert ermittelt werden können.

Des einen Recht ist häufig des anderen Last, so spricht man häufig auch von begünstigten (mit einem Recht versehenen) und (mit dem Recht eines anderen) belasteten Grundstücken. Bekannt sind insbesondere des Wegerecht oder ein Wohnungsrecht.

Einige Beispiele für Rechten und Lasten denen ein Wert beizumessen ist, der im Rahmen eines Gutachtens unabhängig ermittelt werden kann (Erläuterungen finden Sie weiter unten):

• Erbbaurecht
• Nießbrauch
• Wohnungs- und Teilerbbaurecht
• Wohnungsrecht, Wohnrecht
• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Überbau
• Reallast
• Baulast

Leistungen im Rahmen der Bewertung von Rechten und Lasten

Rechte und Lasten werden in der Regel im Rahmen der Erstellung von Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten bewertet. Selbstverständliche stehe ich darüber hinaus ebenso für die isolierte Ermittlung des Wertes einer einzelnen Belastung oder eines einzelnen Rechtes zur Verfügung!

Erläuterungen zu den Rechten und Lasten

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (auch Erbpacht) ist das Recht, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (gem. § 1 Abs. 1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks (des sogenannten Erbbaurechtsgebers) ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigtem und dem Grundstückseigentümer sowie anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt, es ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch. Verfügungen über das Erbbaurecht, wie z. B. Veräußerungen oder Belastungen, wie auch bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder eines Vermögens zu ziehen. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Es ist vom Wohnrecht zu unterscheiden, weil dieses lediglich das Bewohnen und Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.

Wohnungs- und Teilerbbaurecht

Steht ein Erbbaurecht mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können diese durch Vertrag ihre Anteile jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungserbbaurecht) oder mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilerbbaurecht) in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden. Erforderlich ist eine entsprechende Einigung der Erbbauberechtigten in der Form der Auflassung und einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Die Rechtslage ist vergleichbar mit der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag.

Wohnungsrecht, Wohnrecht

Als Wohnungsrecht (auch Wohnrecht) bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es ist ein Form eines Gebrauchsrechts.

Wegerecht

Das Wegerecht ist das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen. Dies Recht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden. Privatrechtlich durch eine schuldrechtliche Vereinbarung in Form eines Vertrages oder durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit, mit Grundbucheintrag. Öffentlich-rechtlich kann ein Wegerecht durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast begründet werden.

Leitungsrecht

Das Leitungsrecht ist ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück und beinhaltet das Recht, eine oder mehrere Leitungen (zum Beispiel Strom, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser, Telefon usw.) auf dem fremden Grundstück zu verlegen und zu betreiben. Das Leitungsrecht wird als Belastung des betroffenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Es ist in der Regel eine Grunddienstbarkeit, das heißt das Recht besteht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks, die Nutzung der Leitung durch den Berechtigten auf seinem Grundstück zu dulden. Man nennt dabei das Grundstück des Berechtigten auch das herrschende Grundstück, das belastete Grundstück auch das dienende. Die Belastung wird im Grundbuch des dienenden Grundstücks vorgetragen. Sie kann auch beim herrschenden Grundstück vermerkt werden (Aktivvermerk). Das Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit gilt als Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§ 96 BGB). Es kann nicht vom Eigentum am herrschenden Grundstück getrennt werden. Wird das herrschende Grundstück übereignet, beinhaltet das auch die Dienstbarkeit. Ein Leitungsrecht kann auch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person bestellt werden. Dann ist es nicht an ein herrschendes Grundstück gebunden, aber im Regelfall nicht übertragbar und nicht vererblich. Die Leitungsführung über ein fremdes Grundstück kann notwendig sein, wenn mehrere Baumaßnahmen von einem Bauträger gemeinsam durchgeführt werden, etwa bei einer Reihenhausanlage. Werden dann nicht zur rechtlichen Absicherung entsprechende Leitungsrechte als Grunddienstbarkeiten begründet, kann es nach Abschluss der Maßnahme und der Kaufverträge zu Rechtsstreitigkeiten zwischen den Nachbarn oder zwischen Käufer und Bauträger kommen.

Überbau

Als Überbau bezeichnet man im deutschen Nachbarrecht den Teil eines Gebäudes, der über die Grenze zum Nachbargrundstück hinausragt, gleichgültig, ob dies unter, auf oder über der Erde geschieht. Wichtig hierbei: wurde der Überbau durch den Eigentümer ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit errichtet und wurde dem vom Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen, muss dieser ihn dulden, kann jedoch nach eine Geldrente (Überbaurente) verlangen. Das Rentenrecht wird grundsätzlich nicht im Grundbuch eingetragen, geht aber allen anderen Rechten an dem belasteten Grundstück, auch den älteren, vor. Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann fordern, dass ihm der überbaute Teil seines Grundstücks vom Eigentümer des Überbaus abgekauft wird. Maßgeblich ist hier der Wert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Überbaus.

Reallast

Die Reallast ist das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Diese Leistungen müssen (anders als bei einer Grundschuld und Hypothek) nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich. Die Reallast führt nicht zu einer unmittelbaren Nutzungsbefugnis des Berechtigten am Grundstück und ist deshalb von den Dienstbarkeiten zu unterscheiden. Es ist dem verpflichteten Eigentümer des belasteten Grundstücks überlassen, auf welche Weise er die zur Erfüllung der Reallast erforderlichen Leistungen erwirtschaftet. Der Berechtigte kann Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach den Bestimmungen über Hypothekenzinsen im Wege einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung suchen. Er hat aber gegen den Eigentümer während dessen Eigentums fällig gewordenen Leistungen auch einen persönlichen Anspruch.

Baulast

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet. Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.