Gemeinschaftliche Heizung im Kellerraum eines Sondereigentümers
Die Richter des Landgerichts Frankfurt a. M. hatten zu entscheiden, ob ein Sondereigentümer einen Anspruch auf die Entfernung einer in seinem Sondereigentum befindlichen Heizungsanlage hat. Hier der Sachverhalt: Der Wohnungseigentümer begehrte von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen Kellerraum herauszugeben, alternativ die darin befindliche Heizungsanlage zu entfernen. In der Wohnungseigentumsanlage befinden sich 7 Wohneinheiten. Der klagende Eigentümer hat den Miteigentumsanteil Nr. 4 zu dem laut Teilungserklärung auch ein im Kellergeschoss gelegener Abstellraum von ca. 4,6 m2 gehört. In diesem Raum befindet sich eine Heizungsanlage, an die 5 der 7 Wohneinheiten angeschlossen sind, nicht aber die des Klägers und der Dachgeschosswohnung.
Nachdem der Kläger erklärt hatte, er wolle den Kellerraum selbst nutzen, erörterte die WEG auf einer WEG-Versammlung im Oktober 2021 diverse Möglichkeiten, ohne dass es zu einer Lösung kam. Auf der Versammlung im November 2022 beantragte der Kläger eine Beschlussfassung über das Entfernen der Heizungsanlage aus dem in seinem Sondereigentum stehenden Kellerraum. Der Antrag wurde abgelehnt und so landete der Fall vor Gericht.
Ein Anspruch auf Räumung, der letztlich auf eine Entfernung der Heizung aus dem Kellerraum hinausliefe, besteht nicht. Befindet sich in dem laut Teilungserklärung einem Eigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Keller eine gemeinschaftliche Heizungsanlage ist der Eigentümer jedenfalls aufgrund seiner Treue- und Rücksichtnahmepflicht solange verpflichtet, die Heizungsanlage zu dulden, bis die Gemeinschaft eine alternative Heizmöglichkeit geschaffen hat.
So führten die Richter des Amtsgerichts Paderborn bezüglich des Zutritts zu einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlage in einem Urteil Folgendes aus: Befindet sich die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage in zum Sondereigentum gehörenden Räumen, hat es der Sondereigentümer zu dulden, wenn Personen die Heizungsanlage im Auftrag der Gemeinschaft bei einem Anlass aufsuchen.
Typische Situationen, in denen ein Sondereigentümer den Zutritt zu seinem Raum oder seiner Wohnung dulden muss, wenn sich darin eine gemeinschaftliche Anlage befindet (z. B. Heizungsanlage, Hauptwasserzähler oder zentrale Versorgungsleitungen) sind beispielsweise:
- jährliche Wartung der Heizungsanlage
- Überprüfung der Warmwasserleitungen oder des Druckausgleichsbehälters
- Kontrolle der Strom- oder Wasserzähler
- Störungen bei der Anlage
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung stellt die Existenz einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage innerhalb einer sondereigentumlich zugewiesenen Kellerfläche eine erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Beeinträchtigung dar, die im Rahmen einer Verkehrswertermittlung zwingend als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) zu berücksichtigen ist. Da der Eigentümer gemäß der aktuellen Rechtsprechung aufgrund seiner Treue- und Rücksichtnahmepflicht zur Duldung der Anlage sowie regelmäßiger Zutritte für Wartungsarbeiten verpflichtet ist, wird die Nutzbarkeit der betroffenen Fläche faktisch vollständig aufgehoben, was eine Wertminderung des Sondereigentumsanteils zur Folge hat. Ein zertifizierter Sachverständiger, beispielsweise mit einer Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024, muss hierbei prüfen, inwieweit diese Belastung über die bloße Flächenminderung hinausgeht, da auch die potenzielle Lärmbelästigung, das Risiko von Leitungsschäden und die eingeschränkte Privatsphäre wertrelevant sind. In der professionellen Immobilienbewertung führt ein solcher Sachverhalt regelmäßig zu einem Abschlag am Sachwert oder Ertragswert, da die Marktgängigkeit des Objekts durch die Duldungspflicht gegenüber der WEG im Vergleich zu unbelasteten Einheiten deutlich gemindert ist.
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