Keine grundsätzliche Pflicht einer WEG zur Einholung von Vergleichsangeboten
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) besteht für Wohnungseigentümergemeinschaften keine pauschale Verpflichtung, vor der Vergabe von Instandsetzungsarbeiten mehrere Konkurrenzangebote einzuholen. Der BGH distanziert sich damit von der bisherigen Rechtsprechung der Vorinstanzen, welche Beschlüsse über bauliche Erhaltungsmaßnahmen oft rein formal wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig erklärten. Ob ein Beschluss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerecht wird, richtet sich stattdessen nach den spezifischen Gegebenheiten des Einzelfalls, wofür das Gericht klare Kriterien definiert hat.
Ein Beschluss ist demnach rechtmäßig, sofern die Eigentümer über eine hinreichende Informationsgrundlage verfügen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen – zusätzliche Angebote sind dafür kein zwingendes Muss. Bei kleineren Reparaturen können die Eigentümer die Kosten zumeist selbst einschätzen; zudem obliegt dem Verwalter ohnehin die Pflicht, Angebote auf Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu prüfen.
Selbst bei größeren Bauprojekten können alternative Informationsquellen wie die fachliche Beratung durch Architekten oder Sachverständige genügen. Auf das Einholen weiterer Angebote darf zudem verzichtet werden, wenn akute Eile geboten ist oder schlicht keine anderen Handwerksbetriebe zur Verfügung stehen.
Darüber hinaus ist es legitim, einen bereits bekannten und bewährten Betrieb ohne Marktvergleich direkt zu beauftragen. Denn neben den Kosten spielen für eine Eigentümergemeinschaft Kriterien wie Zuverlässigkeit, handwerkliche Qualität, Pünktlichkeit, schneller Service im Reklamationsfall sowie die Vertrautheit des Betriebs mit der spezifischen Wohnanlage eine wesentliche Rolle.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Dieses BGH-Urteil ist ein Meilenstein für die Praxis der Immobilienverwaltung und hat spürbare Auswirkungen auf das Instandhaltungsmanagement von Wohnungseigentumsanlagen, was wiederum direkten Einfluss auf die Wertermittlung hat. In der Sachverständigenpraxis erleben wir bei der Besichtigung von WEG-Objekten häufig einen massiven Instandhaltungsstau, weil notwendige Maßnahmen durch langwierige, rein formale Prozesse zur Angebotseinholung verschleppt oder Beschlüsse nachträglich gerichtlich gekippt wurden. Jede Verzögerung bei der Mängelbeseitigung führt jedoch zu einer fortschreitenden Substanzminderung, die im Sachwert- oder Ertragswertverfahren wertmindernd zu berücksichtigen ist.
Die Abkehr von der starren Pflicht zu mehreren Angeboten schafft Flexibilität und beschleunigt Sanierungen – insbesondere in Zeiten des akuten Handwerkermangels. Dass der BGH Kriterien wie Zuverlässigkeit, Ortskenntnis und Fachkompetenz eines bewährten Betriebes rechtlich anerkennt, ist wirtschaftlich absolut sinnvoll. Für uns Gutachter bedeutet diese Rechtsprechung im Ergebnis eine Stärkung der Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften, was der Werthaltigkeit und dem langfristigen Substanzerhalt von Eigentumswohnungen zugutekommt.
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