„Nicht alles, was Pflicht ist, bestimmt den Wert – aber vieles, was den Wert bestimmt, ist Pflicht.“ Dieser Grundsatz trifft den Kern der Frage, ob für die Immobilienbewertung ein Energieausweis erforderlich ist.
Für die Erstellung einer Immobilienbewertung bzw. eines Verkehrswertgutachtens ist ein Energieausweis rechtlich nicht erforderlich. Er ist jedoch eine wichtige Informationsquelle zur energetischen Qualität und kann den Marktwert beeinflussen. Beim Verkauf oder der Vermietung eines Gebäudes ist der Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) hingegen verpflichtend.
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, häufig auch als DIN 17024 bezeichnet) trenne ich zwischen Bewertungsrecht und Energierecht:
Rechtliche Pflicht im Bewertungsverfahren
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die die Vorlage eines Energieausweises für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zwingend vorschreibt. Die maßgeblichen Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) setzen keinen Energieausweis voraus.
Bewertungsgrundlage ist der tatsächliche Zustand der Immobilie (Baukonstruktion, Anlagentechnik, Instandhaltungsstand, Modernisierungsgrad) sowie der Markt. Diese Merkmale können ohne Energieausweis fachgerecht erfasst und bewertet werden.
Pflicht im Transaktionsprozess
Beim Verkauf, der Vermietung, dem Verpachten oder Leasing eines Gebäudes/Apartments ist der Energieausweis nach GEG verpflichtend vorzulegen bzw. zugänglich zu machen. Die Pflichtangaben sind in Exposés/Inseraten zu nennen. Ausnahmen bestehen u. a. für sehr kleine Gebäude, Gebäude mit kurzer Restnutzungsdauer (Abriss), bestimmte Betriebsgebäude und Denkmale (je nach Landesrecht).
Ein Verstoß kann ordnungswidrigkeitenrechtliche Konsequenzen haben.
Fachlicher Nutzen für die Bewertung:
Auch ohne Pflicht kann der Energieausweis die Bewertung substanziell unterstützen:
Informationsgehalt:
Endenergiebedarf/-verbrauch [kWh/(m²·a)], Energieträger, Anlagentechnik, Baujahr der wesentlichen Systeme, Modernisierungsempfehlungen, Effizienzklasse (A+ bis H).
Ableitungen für den Marktwert:
energetischer Modernisierungsstand, zu erwartende Betriebskosten, CO₂-Kostenrisiken, CapEx-Bedarf (Sanierung), Einfluss auf Vermietbarkeit und Mieterträge, Vermarktungsdauer.
Datenqualität:
Bedarfsausweise sind nutzerunabhängiger; Verbrauchsausweise spiegeln das Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner wider. Im Zweifel prüfe ich die Plausibilität mit weiteren Unterlagen (Baubeschreibung, Rechnungen, Wartungsprotokolle, Thermografie, Energieberatung).
Begriffe präzise erklärt
- Energieausweis: Dokument nach GEG, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist. Zwei Formen:
- Bedarfsausweis: berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis von Gebäudehülle und Anlagentechnik unter standardisierten Randbedingungen; nutzerunabhängig und vergleichsorientiert.
- Verbrauchsausweis: basiert auf gemessenen Energieverbräuchen der letzten Jahre; nutzerabhängig, witterungsbereinigt.
- Effizienzklasse: Einordnung von A+/A bis H auf der Farbskala; dient der schnellen Vergleichbarkeit, ist aber nicht allein wertbestimmend.
Relevanz in Bewertungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: energetische Qualität beeinflusst die Vergleichbarkeit sowie Zu-/Abschläge.
- Ertragswertverfahren: wirkt über Marktmieten, Leerstandsrisiken, Bewirtschaftungskosten (insbesondere Energie), CapEx-Planung und indirekt über Liegenschaftszinssätze.
- Sachwertverfahren: spiegelt sich in der Alterswertminderung, im Modernisierungsgrad und in marktbedingten Sachwertanpassungen.
Drei typische Praxisbeispiele
- Eigentumswohnung Baujahr 1972, Verbrauchsausweis, Klasse E Die Verbräuche sind überdurchschnittlich, die Heizung ist 25 Jahre alt. Im Vergleichswertverfahren werden marktübliche Abschläge für energetischen Rückstand angesetzt. Ein Bedarfsausweis oder technische Nachweise könnten das Bild schärfen. Ergebnis: Der Ausweis war nicht Pflicht für das Gutachten, half aber, CapEx und Marktreaktionen zu begründen.
- Mehrfamilienhaus Baujahr 2009, Bedarfsausweis, Klasse B Gute Dämmstandards, Brennwerttechnik, Lüftung mit WRG. Im Ertragswertverfahren wirken geringere Betriebskosten und gute Vermietbarkeit positiv auf nachhaltige Erträge. Ergebnis: Kein formaler Zwang zum Energieausweis, aber seine Daten stützen Annahmen zu Kosten und Miete.
- Denkmalgeschütztes Wohnhaus, heterogene Bauteile, kein Ausweis vorhanden Für den Verkauf wäre ein Energieausweis nach GEG häufig entbehrlich oder nur eingeschränkt erforderlich, je nach Ausnahme. Für die Bewertung erhebe ich den energetischen Zustand bauteilbezogen (Bauaufnahme, Rechnungen, U-Wert-Abschätzungen) und bewerte die Marktwirkung im lokalen Kontext. Ergebnis: Fundierte Bewertung ohne Ausweis möglich.
Häufige Missverständnisse – klar gestellt
- „Ohne Energieausweis ist keine Immobilienbewertung zulässig.“ Falsch. Zulässig ist sie, wenn der Gebäudezustand sachgerecht ermittelt wird.
- „Die Energieklasse bestimmt den Verkehrswert.“ Zu kurz gegriffen. Sie ist ein Merkmal unter mehreren und wirkt über Marktreaktionen, Kosten und Erträge.
- „Verbrauchsausweise sind nutzlos.“ Falsch. Sie sind nutzerabhängig, liefern aber Indikatoren und können durch weitere Nachweise ergänzt werden.
Fazit
- Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens besteht keine rechtliche Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Bewertungsrechtlich maßgeblich ist der nachgewiesene Gebäudezustand.
- Im Verkaufs- und Vermietungsprozess ist der Energieausweis nach GEG verpflichtend, mit definierten Pflichtangaben in Anzeigen und Besichtigungen, sowie einzelnen Ausnahmen.
- Der Energieausweis ist für die Immobilienbewertung ein nützliches, aber nicht alleiniges Instrument. Er erleichtert die Beurteilung der energetischen Qualität, der Betriebskosten und des Modernisierungsbedarfs, was sich über die Bewertungsverfahren auf den Verkehrswert auswirkt.
- Die Datenqualität variiert: Bedarfsausweise sind methodisch robuster, Verbrauchsausweise zeigen reale Nutzung. Eine sachverständige Plausibilisierung ist entscheidend.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Welche Angaben aus dem Energieausweis fließen typischerweise in ein Gutachten ein?
Bedarf/Verbrauch je m² und Jahr, Energieträger, Bau-/Sanierungsjahre von Hülle und Anlagentechnik, Modernisierungsempfehlungen, Effizienzklasse. Diese Angaben werden mit Belegen (Rechnungen, Wartungsnachweise) gestützt und plausibilisieriert.
Wie bewerte ich eine Immobilie ohne Energieausweis?
Durch Begehung, Bauteilaufnahme, Sichtprüfung der Anlagentechnik, Auswertung von Bauunterlagen, Messwerten und Sanierungsrechnungen. Das Gutachten ist auch ohne Ausweis belastbar.
Wie wirkt die energetische Qualität im Ertragswertverfahren?
Über marktfähige Mieten, Vermietbarkeit, Leerstandsrisiko, Bewirtschaftungskosten (insb. Energie) sowie über geplante Investitionen (CapEx) und deren Einfluss auf den Reinertrag. In Summe wirkt dies auf den Kapitalisierungszinssatz und den Verkehrswert.
Ist ein alter oder fehlerhafter Energieausweis problematisch?
Für die Bewertung ja, denn Entscheidungen stützen sich auf belastbare Daten. Ich prüfe die Aktualität (Gültigkeit i. d. R. 10 Jahre), die Schlüssigkeit der Eingaben und ziehe, wenn nötig, zusätzliche Nachweise heran. Für Verkauf/Vermietung kann ein veralteter Ausweis bußgeldrelevant sein.
Gilt die Pflicht zum Energieausweis auch für Nichtwohngebäude?
Ja. Für Nichtwohngebäude gelten eigene Bewertungsansätze und Ausweisformate. In der Bewertung werden energetische Auswirkungen speziell auf Nutzungsprofile, Betriebskosten und Drittverwendungsfähigkeit abgebildet.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Ich empfehle, für die Immobilienbewertung stets den aktuellen Energieausweis bereitzuhalten und zusätzlich technische Nachweise (Sanierungsrechnungen, Wartungsprotokolle, Baubeschreibung) vorzulegen. So sichere ich eine belastbare Ableitung des Marktwerts/Verkehrswerts und kann Chancen sowie Risiken energetischer Maßnahmen transparent quantifizieren.
Hinweis zu Zertifizierung
Ich arbeite als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (umgangssprachlich DIN 17024). Diese Qualifikation steht für nachvollziehbare Methodik, geprüfte Kompetenz und verlässliche Ergebnisse in der Immobilienbewertung.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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