Die Anerkennung durch das Finanzamt erfolgt nur dann, wenn ein unabhängiger, entsprechend qualifizierter Sachverständiger ein ImmoWertV-konformes, nachvollziehbares und vollständiges Verkehrswertgutachten vorlegt, das den Marktwert am Stichtag schlüssig belegt (§ 198 BewG).
„Wer schreibt, der bleibt“ – im Steuerverfahren gilt das besonders für Immobilien: Nur ein nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten kann gegenüber dem Finanzamt nachhaltig überzeugen.
Wann erkennt das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten an?
Für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke sowie in anderen Steuerarten (z. B. Entnahme, Umwandlung, Grunderwerbsteuer in Sonderkonstellationen) arbeitet die Finanzverwaltung grundsätzlich mit standardisierten Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Nach § 198 BewG können Steuerpflichtige jedoch den „niedrigeren gemeinen Wert“ nachweisen. „Gemeiner Wert“ entspricht inhaltlich dem Marktwert/Verkehrswert.
Ein Verkehrswertgutachten wird in der Praxis anerkannt, wenn es folgende Kriterien erfüllt:
Qualifikation und Unabhängigkeit
- Erstellt von einer oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 (umgangssprachlich „DIN 17024“) personenzertifizierten Sachverständigenperson.
- Fachlich unabhängig, ohne Interessenkonflikte oder Gefälligkeitsansätze.
Methodik nach geltendem Wertermittlungsrecht
- Anwendung der Immobilienbewertung gemäß ImmoWertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) sowie der aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (ImmoWertA, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Sachwertrichtlinie).
- Begründete Verfahrenwahl (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) und konsistente Plausibilisierung, ggf. Mehrmethodenansatz mit Gewichtung.
Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit
- Präzise Objektbeschreibung (Lage, Grundstück, Baujahr, Modernisierungen, Flächen, Qualitäten), Bau- und Nutzungsunterlagen, Pläne, Fotos, Grundbuch- und Baulastenauszüge, Mietverträge, Betriebskosten, Bewirtschaftungsparameter.
- Schlüssige Herleitung zentraler Parameter: Bodenwert (unter Bezug auf Bodenrichtwerte und Anpassungen), Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, marktübliche Mieten, Bewirtschaftungskosten, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG).
- Klarer Bewertungsstichtag und Marktverhältnisse am Stichtag; Abgrenzung zu nach-stichtäglichen Entwicklungen.
Form und Ergebnis
- Schriftliches, unterschriebenes Gutachten mit Datum, Auftrag/Fragestellung, Haftungs- und Gültigkeitsrahmen, Ergebnisdarstellung (Verkehrswert in Zahl und Worten), Sensitivitäts- oder Plausibilitätsanalyse.
- Verständliche, fortlaufende Begründung, sodass die Nachprüfung ohne weitere Erläuterungen möglich ist.
Wichtig: Kurzgutachten oder „Preisempfehlungen“ ohne vollständige Datengrundlage, ohne ImmoWertV-konforme Methodik oder ohne geeignete Qualifikation werden regelmäßig nicht als Nachweis nach § 198 BewG akzeptiert.
Grundlegende Bewertungsbegriffe – laienverständlich und fundiert
- Verkehrswert/Marktwert:
Beide Begriffe werden in Deutschland synonym verwendet. Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei angemessener Vermarktung zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
- Vergleichswertverfahren:
Ableitung des Werts aus real erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Besonders geeignet für Standardobjekte mit ausreichender Marktdatenlage (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in homogenen Lagen).
- Ertragswertverfahren:
Wert aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen (Mieten minus Bewirtschaftungskosten), abgezinst mit dem Liegenschaftszinssatz zuzüglich Bodenwert. Typisch für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien.
- Sachwertverfahren:
Wert aus den Herstellungskosten zum Stichtag abzüglich technischer und wirtschaftlicher Abschreibung, zuzüglich Bodenwert; geeignet bei eigengenutzten oder marktschwach gehandelten Objekten, wenn Vergleichs- oder Ertragsdaten fehlen.
- Bodenwert:
Wert des unbebauten Grundstücks, üblicherweise abgeleitet aus Bodenrichtwerten und marktkonformer Anpassung an Lage, Zuschnitt und rechtliche Gegebenheiten.
- Liegenschaftszinssatz:
Marktabgeleiteter Zinssatz zur Abzinsung der Reinerträge (Kapitalisierungszins). Er spiegelt Renditeanforderungen und Risiken des jeweiligen Teilmarkts wider.
- Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer:
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes und der verbleibende Zeitraum bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzung. Einflussreich in Ertrags- und Sachwertverfahren (z. B. Abschreibung, Barwertfaktor).
- Abschreibung (wertmäßig):
In der Bewertung die wertmindernde Berücksichtigung von Alter, Abnutzung und funktionaler/wirtschaftlicher Entwertung des Gebäudes; nicht zu verwechseln mit steuerlicher AfA.
Zentrale Unterschiede kompakt
- Marktwert/Verkehrswert vs. steuerliche Standardwerte:
Der steuerliche Ansatz nach BewG nutzt pauschalierte Verfahren. Das individuelle Verkehrswertgutachten bildet den konkreten Marktwert am Stichtag ab. Mit einem anerkannten Gutachten kann gemäß § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
- Ertragswert vs. Sachwert vs. Vergleichswert:
Auswahl nach Objektart und Datenlage. Vermietete Mehrfamilienhäuser: meist Ertragswert. Homogene Wohnungsmärkte: Vergleichswert. Spezialimmobilien oder eigengenutzte Einfamilienhäuser: häufig Sachwert, mit Marktanpassung.
- DIN EN ISO/IEC 17024 vs. „DIN 17024“:
Gemeint ist dieselbe Personenzertifizierung nach internationaler Norm. Der korrekte Titel ist DIN EN ISO/IEC 17024; „DIN 17024“ ist eine in der Praxis gebräuchliche Kurzbezeichnung. Für Finanzämter zählt, dass die Personenzertifizierung aktuell und relevant für die Immobilienbewertung ist.
Praxisnahe Beispiele
- Erbschaft eines vermieteten Mehrfamilienhauses:
Das Finanzamt setzt nach BewG einen pauschalen Wert fest. Ein Ertragswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung von Mieten, Leerständen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz belegt einen niedrigeren Verkehrswert. Ergebnis: Reduzierte Erbschaftsteuer.
- Schenkung eines Einfamilienhauses:
Standardwerte liegen über dem lokalen Markt. Ein Sachwertgutachten begründet über Restnutzungsdauer, bauliche Mängel und marktübliche Sachwertfaktoren einen niedrigeren Wert. Ergebnis: geringere Schenkungsteuer.
- Teileigentum mit überdurchschnittlichem Instandhaltungsstau:
Ein Vergleichswert allein überschätzt den Wert. Kombination aus Vergleichswert (Marktdaten) und sachverständiger Anpassung für Instandhaltungsrückstand führt zu realistischem Verkehrswert. Ergebnis: Finanzamt akzeptiert den Nachweis gemäß § 198 BewG.
Checkliste: Was sollte im Gutachten stehen?
- Auftrag, Bewertungszweck, Stichtag, Objekt- und Rechtslage
- Methodik nach ImmoWertV/ImmoWertA; Begründung der Verfahrenswahl
- Datenquellen (Gutachterausschuss, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte), Recherchen
- Relevante Parameter (Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten) mit Begründung
- Dokumentation (Pläne, Fotos, Verträge, Protokolle, baurechtliche Unterlagen)
- Ergebnis, Plausibilisierung, Sensitivität
Fazit
Ein vom Finanzamt anerkanntes Verkehrswertgutachten muss von einer qualifizierten, unabhängigen Sachverständigenperson (öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert) erstellt sein, die Immobilienbewertung strikt nach ImmoWertV und den aktuellen Richtlinien durchführt. Vollständige Unterlagen, stichtagsbezogene Marktdaten und die schlüssige Herleitung der zentralen Parameter sind zwingend. Nur so kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber pauschalen Steuerwerten belastbar nachgewiesen werden.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Reicht ein Maklerexposé oder eine Online-Bewertung?
Nein. Exposés und Online-Tools sind keine ImmoWertV-konformen Gutachten, meist ohne stichtagsbezogene Parameter- und Quellenherleitung. Sie werden als Nachweis nach § 198 BewG in der Regel nicht anerkannt.
Muss es immer ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sein?
Nein. Auch Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) zertifizierten Sachverständigenpersonen werden regelmäßig akzeptiert, sofern die Zertifizierung aktuell ist, zur Immobilienbewertung passt und das Gutachten den methodischen Anforderungen genügt.
Wie alt darf das Gutachten sein?
Es muss den Markt am Bewertungsstichtag abbilden. Bei dynamischen Märkten verlangen Finanzämter häufig Aktualität oder eine Ergänzung/ Aktualisierung, wenn der Stichtag oder die Marktlage deutlich zurückliegt. Als Faustregel sollten wesentliche Marktänderungen nach dem Stichtag adressiert werden.
Welche Unterlagen beschleunigen die Anerkennung?
Aktuelle Grundbuchauszüge, Flächenaufstellungen, Baupläne, Teilungserklärung, Mietverträge, Betriebskostenübersichten, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Nachweise zu Modernisierungen, Baulastenauskünfte, Energieausweis, Informationen zu Altlasten/Denkmalschutz. Vollständigkeit erhöht die Nachvollziehbarkeit.
Was passiert, wenn das Finanzamt den Wert anzweifelt?
Die Finanzstelle kann Rückfragen stellen oder einzelne Parameter hinterfragen (z. B. Liegenschaftszinssatz, boG). Ein fachgerecht begründetes Gutachten beantwortet diese Punkte mit Marktdaten und Richtlinienbezug. Bei Bedarf kann der Sachverständige Stellung nehmen oder eine ergänzende Plausibilisierung liefern.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Als zertifizierter Sachverständiger erstelle ich für Sie ImmoWertV-konforme Verkehrswertgutachten, die den Anforderungen der Finanzverwaltung entsprechen. Meine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, die konsequente Anwendung der anerkannten Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) sowie die sorgfältige Herleitung aller Parameter gewährleisten eine hohe fachliche Qualität und Nachvollziehbarkeit – die Grundlage für die steuerliche Anerkennung Ihres Gutachtens.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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