Bodenrichtwert und Bodenwert sind eng miteinander verknüpft, erfüllen jedoch unterschiedliche Funktionen: Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert, während der Bodenwert den sachverständig abgeleiteten, individuellen Grundstückswert darstellt, der für rechtssichere Entscheidungen maßgeblich ist.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich festgelegter Orientierungswert für den Bodenpreis, während der Bodenwert den individuell ermittelten Wert eines konkreten Grundstücks beschreibt. Beide Begriffe hängen eng zusammen, sind jedoch nicht identisch und erfüllen unterschiedliche Funktionen innerhalb der Immobilienbewertung und eines fachgerechten Verkehrswertgutachtens. Für eine sachgerechte Bewertung ist die Unterscheidung zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert grundlegend, da falsche Gleichsetzungen zu erheblichen Wertabweichungen und damit zu steuerlichen oder rechtlichen Nachteilen führen können.
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis tatsächlich realisierter, ausgewerteter Kaufpreise ermittelt. Er beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, die sogenannte Richtwertzone. Üblicherweise wird der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter angegeben und auf unbebaute, fiktiv voll erschlossene Grundstücke mit den für die Zone typischen Eigenschaften bezogen. Er ist ein statistisch abgeleiteter, zonenbezogener Vergleichswert und kein individueller Marktpreis für ein einzelnes Grundstück. In der Immobilienbewertung dient er als zentrale Datengrundlage, insbesondere im Vergleichswertverfahren und im Ertragswertverfahren, um den Bodenanteil des Verkehrswertes sachgerecht herzuleiten.
Der Bodenwert hingegen ist der Wert des konkreten Grundstücks, bezogen auf seine individuellen Merkmale. Er wird regelmäßig aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, anschließend jedoch an die Besonderheiten des Grundstücks angepasst. Zu berücksichtigen sind unter anderem Grundstücksgröße und -zuschnitt, Lagequalität innerhalb der Richtwertzone, tatsächliche Erschließungssituation, baurechtliche Gegebenheiten, Altlasten, Dienstbarkeiten oder besondere Nutzungsbeschränkungen. Der Bodenwert ist somit das Ergebnis einer wertenden, fachlichen Ableitung und stellt den marktkonformen Wert des Bodens eines bestimmten Grundstücks dar. In einem Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung bildet der Bodenwert einen wesentlichen Bestandteil der Ermittlung des Verkehrswertes, insbesondere bei bebauten Grundstücken.
Die Tätigkeit eines Sachverständigen für Immobilienbewertung, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 personenzertifiziert ist – häufig verkürzt auch als Zertifizierung nach DIN 17024 bezeichnet –, stellt sicher, dass die Herleitung vom Bodenrichtwert zum individuellen Bodenwert nach anerkannten Standards und transparenten Bewertungsgrundsätzen erfolgt. Ein derart zertifizierter Sachverständiger gewährleistet, dass der Bodenrichtwert nicht schematisch übernommen, sondern fachgerecht interpretiert und auf das einzelne Objekt übertragen wird. Dies ist insbesondere für Verkehrswertgutachten von Bedeutung, die vor Gericht oder beim Finanzamt verwendet werden, etwa in steuerlichen Bewertungsverfahren, bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder Zwangsversteigerungen.
Beispiele aus der Praxis der Immobilienbewertung:
Wohnbaugrundstück
Bei einem typischen Wohnbaugrundstück in einem städtischen Wohngebiet liegt ein von den Gutachterausschüssen veröffentlichter Bodenrichtwert beispielsweise bei 800 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhausgebiete. Dieser Richtwert bezieht sich auf ein fiktives, voll erschlossenes, durchschnittlich geschnittenes Grundstück, das den Standardmerkmalen der Richtwertzone entspricht. Ein tatsächlich zu bewertendes Grundstück kann jedoch von diesen Annahmen abweichen. Weist es etwa eine deutlich größere oder kleinere Grundstücksfläche auf, einen ungünstigen Zuschnitt, zum Beispiel eine schmale, tiefe Form, oder befindet es sich unmittelbar an einer stark befahrenen Straße innerhalb der Zone, so wird der individuelle Bodenwert hiervon beeinflusst. Der Bodenrichtwert dient in diesem Fall lediglich als Ausgangsbasis. Der Sachverständige passt ihn durch Zu- oder Abschläge an die konkreten Gegebenheiten an. Das Ergebnis ist ein individueller Bodenwert, der im Rahmen der Immobilienbewertung in das Verkehrswertgutachten einfließt und den tatsächlichen Marktverhältnissen für dieses konkrete Wohnbaugrundstück näherkommt als der unveränderte Bodenrichtwert.
Gewerbefläche
Für eine Gewerbefläche in einem Misch- oder Gewerbegebiet wird ebenfalls ein Bodenrichtwert, etwa 250 Euro pro Quadratmeter, veröffentlicht. Dieser Wert basiert auf ausgewerteten Kaufpreisen typischer Gewerbegrundstücke innerhalb der Richtwertzone. Eine konkrete Gewerbeimmobilie kann jedoch über eine besonders werthaltige Lagekomponente verfügen, zum Beispiel durch die unmittelbare Nähe zu einer hochfrequentierten Ausfallstraße, gute Sichtbarkeit, eine überdurchschnittlich gute verkehrliche Anbindung oder eine Ecklage mit zusätzlichem Werbepotenzial. Ebenso können wertmindernde Faktoren gegeben sein, beispielsweise Altlastenverdacht, bestehende Wegerechte zulasten des Grundstücks, Lärmbelastungen oder einschränkende Festsetzungen im Bebauungsplan. In der fachgerechten Immobilienbewertung wird ausgehend vom Bodenrichtwert ein individueller Bodenwert abgeleitet, indem diese Besonderheiten wertmäßig berücksichtigt werden. Der Bodenwert kann daher deutlich über oder unter dem Richtwert liegen. In einem Verkehrswertgutachten wird dieser Anpassungsvorgang nachvollziehbar dokumentiert, um für Dritte – insbesondere Gerichte und Finanzämter – klar ersichtlich zu machen, wie aus dem allgemeinen Bodenrichtwert der konkrete Bodenwert der Gewerbefläche ermittelt wurde.
Landwirtschaftsfläche
Bei einer Landwirtschaftsfläche oder einem Grünlandgrundstück liegt der Fokus häufig auf langfristigen Nutzungsaspekten, Ertragsfähigkeit und rechtlichen Rahmenbedingungen. Der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen wird in Euro pro Quadratmeter oder in Euro pro Hektar angegeben und beruht auf ausgewerteten Kaufpreisen vergleichbarer Agrarflächen. Ein konkretes Grundstück kann jedoch aufgrund der Bodenqualität, der Topografie, der Bewässerbarkeit, der Erschließung über Wege, möglicher Pachtverhältnisse oder naturschutzrechtlicher Auflagen erheblich vom Durchschnitt der Richtwertzone abweichen. Ein Hanggrundstück mit schwer zugänglichen Teilflächen und geringerer Ertragsfähigkeit weist trotz identischem Bodenrichtwert in der Regel einen niedrigeren individuellen Bodenwert auf als eine ebene, gut erschlossene und ertragsstarke Fläche. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens werden daher ausgehend vom Bodenrichtwert diese spezifischen Merkmale systematisch analysiert und in einen angepassten Bodenwert überführt. Gerade im Bereich der Landwirtschaftsflächen zeigt sich besonders deutlich, dass der Bodenrichtwert nur einen statistischen Ausgangswert darstellt und der Bodenwert das Ergebnis einer objektspezifischen, sachverständigen Bewertung ist.
Praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt und aktualisiert?
Der Bodenrichtwert wird durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt, die auf der Grundlage tatsächlich realisierter Kaufpreise arbeiten. Hierzu werden notarielle Kaufverträge anonymisiert ausgewertet, bereinigt und hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale analysiert. Aus dieser Kaufpreissammlung werden für homogene Gebiete sogenannte Richtwertzonen definiert. Für jede Zone wird ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens abgeleitet, in der Regel für standardisierte Grundstücksgrößen und -zustände. Besondere Einflussfaktoren, etwa außergewöhnliche Lagen, Altlasten oder abweichende baurechtliche Gegebenheiten einzelner Grundstücke, werden bei der Richtwertermittlung neutralisiert, um einen typisierten Durchschnittswert zu erhalten. Die Aktualisierung der Bodenrichtwerte erfolgt in regelmäßigen Abständen, häufig im zweijährigen Turnus, wobei Marktentwicklungen, Zinsniveau und Angebot-Nachfrage-Strukturen Berücksichtigung finden. In der Immobilienbewertung stellt diese systematische, behördlich organisierte Ermittlung sicher, dass der Bodenrichtwert eine verlässliche, nachvollziehbare Datengrundlage für Verkehrswertgutachten und steuerliche Bewertungsverfahren bildet.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert im Verkehrswertgutachten?
Im Verkehrswertgutachten bildet der Bodenrichtwert meist den Ausgangspunkt für die Ableitung des Bodenwertes. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens oder als Bestandteil des Ertragswertverfahrens wird zunächst der einschlägige Bodenrichtwert für die betreffende Richtwertzone ermittelt. Anschließend werden die individuellen Merkmale des Grundstücks mit den typisierten Annahmen des Richtwerts verglichen. Abweichungen, etwa bei Grundstücksgröße, Form, Erschließungszustand, Lage innerhalb der Zone, baurechtlicher Ausnutzbarkeit oder Belastungen durch Rechte und Lasten, werden in Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt. Der Sachverständige dokumentiert diesen Anpassungsprozess im Gutachten detailliert, um die Nachvollziehbarkeit und Transparenz zu gewährleisten. Damit wird der Bodenrichtwert im Verkehrswertgutachten nicht unreflektiert übernommen, sondern in einen objektspezifischen Bodenwert überführt, der in die Gesamtwertermittlung des Grundstücks und gegebenenfalls der darauf befindlichen baulichen Anlagen eingeht. In einer qualifizierten Immobilienbewertung nach anerkannten Standards ist diese systematische Herleitung ein zentrales Qualitätsmerkmal.
Warum weicht der individuelle Bodenwert häufig vom Bodenrichtwert ab?
Abweichungen zwischen Bodenrichtwert und individuellem Bodenwert sind die Regel und nicht die Ausnahme. Ursache ist die Typisierung des Bodenrichtwerts als durchschnittlicher Wert innerhalb einer Richtwertzone. Ein konkretes Grundstück weist in der Praxis fast immer Besonderheiten auf. Dies können eine außergewöhnlich gute oder schlechte Mikrolage, ein besonders günstiger oder ungünstiger Zuschnitt, Hanglagen, Lärm- oder Immissionsbelastungen, Altlastenrisiken, besondere Wegerechte oder Baulasten sowie abweichende bauliche Nutzungsmöglichkeiten sein. Zudem kann die tatsächliche Erschließung von der unterstellten Vollerschließung beim Bodenrichtwert abweichen, etwa durch fehlende Kanalanschlüsse oder provisorische Zufahrten. In der Immobilienbewertung werden diese Abweichungen systematisch bewertet und in einer wertmäßigen Anpassung des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Anpassung ist der Bodenwert, der die Marktverhältnisse für das konkrete Grundstück genauer widerspiegelt. Die fachgerechte Unterscheidung und Herleitung ist insbesondere in einem Verkehrswertgutachten wichtig, damit steuerliche Bewertungen, Entschädigungen oder Kaufpreisverhandlungen auf einer realistischen und nachvollziehbaren Grundlage erfolgen.
Welche Bedeutung haben Bodenrichtwert und Bodenwert für Finanzamt und Gericht?
Für Finanzämter dienen Bodenrichtwerte häufig als Grundlage für steuerliche Bewertungen, insbesondere im Rahmen der Grundsteuer, der Erbschaft- und Schenkungsteuer oder der Grunderwerbsteuer. Dabei werden die amtlich veröffentlichten Richtwerte als objektivierte und standardisierte Informationen genutzt, um Bewertungsmodelle zu füttern. Gerichte greifen in Zivil-, Familien- und Verwaltungsverfahren regelmäßig auf Verkehrswertgutachten zurück, in denen der Bodenrichtwert und der daraus abgeleitete Bodenwert eine zentrale Rolle spielen. In strittigen Fällen, etwa bei Auseinandersetzungen über den Wert einer Immobilie im Zuge einer Scheidung, einer Erbauseinandersetzung oder bei Entschädigungsverfahren, dient der sachverständig ermittelte Bodenwert als wichtige Entscheidungsgrundlage. Der Einsatz eines Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 beziehungsweise DIN 17024 zertifiziert ist, erhöht die Anerkennungswahrscheinlichkeit der Gutachten, da Gerichte und Finanzämter auf normkonforme, methodisch saubere und nachvollziehbar begründete Bewertungen angewiesen sind. Bodenrichtwert und Bodenwert stehen somit im Zentrum der Schnittstelle zwischen Immobilienbewertung, Steuerrecht und gerichtlicher Entscheidungspraxis.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten trotz vorhandener Bodenrichtwerte erforderlich?
Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann erforderlich oder zumindest zweckmäßig, wenn der konkrete Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks für eine bedeutende Entscheidung oder ein rechtliches Verfahren benötigt wird. Dies ist beispielsweise der Fall bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen mit größerem Volumen, bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen, Enteignungen oder bei der Prüfung von Kaufpreisen durch Gerichte und Finanzämter. Der vorhandene Bodenrichtwert kann in diesen Fällen nur als Anhaltspunkt dienen, da er keine Aussage über den Wert des konkreten Grundstücks in seiner tatsächlichen Ausprägung trifft. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt neben der Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert auch die baulichen Anlagen, deren Zustand, Restnutzungsdauer, Mieterträge, baurechtliche Rahmenbedingungen und Marktsituation. Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger gewährleistet, dass die Wertermittlung auf anerkannten Verfahren basiert und die Ergebnisse transparent, reproduzierbar und vor Behörden und Gerichten belastbar sind. Damit wird deutlich, dass Bodenrichtwerte ein wichtiges Hilfsmittel, aber kein Ersatz für eine vollständige Immobilienbewertung durch ein fachkundiges Verkehrswertgutachten sind.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Der zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung Thomas Braun, personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024), empfiehlt, Bodenrichtwerte stets als Orientierungsgröße und nicht als verbindlichen Marktpreis zu verstehen. Für rechtlich oder steuerlich relevante Entscheidungen, für Auseinandersetzungen in Erb- und Familienangelegenheiten oder bei komplexen Liegenschaften ist die Einholung eines unabhängigen Verkehrswertgutachtens zweckmäßig, in dem der individuelle Bodenwert nachvollziehbar und normkonform hergeleitet wird.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
Haben Sie eine Frage zum Thema? Fragen Sie mich! Einfach eine E-Mail mit Ihrer Frage an
