- Definition: Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der am Bewertungsstichtag bei einer üblichen Vermarktung, ohne besondere oder persönliche Umstände, voraussichtlich erzielt werden kann.
- Unterschied zum Kaufpreis: Der Kaufpreis ist der tatsächlich bezahlte Betrag und kann vom Verkehrswert abweichen (z. B. wegen Zeitdruck, Liebhaberwert, Verhandlungsgeschick).
- Beispiel: Eine Wohnung hat einen Verkehrswert von 380.000 €. Wegen Bietergefecht wird sie für 405.000 € verkauft. Kaufpreis > Verkehrswert
„Preis ist, was Sie zahlen; Wert ist, was Sie bekommen.“ Dieses oft zitierte Diktum von Warren Buffett bringt den Kern der Immobilienbewertung auf den Punkt: Der Kaufpreis ist ein Ergebnis des konkreten Geschäfts, der Verkehrswert (Marktwert) ist das Ergebnis einer methodisch fundierten Bewertung unter marktüblichen Bedingungen.
Begriffsbestimmung: Verkehrswert (Marktwert)
Der Verkehrswert – in Deutschland gesetzlich in § 194 BauGB definiert – ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag voraussichtlich erzielt werden könnte, wenn die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheiten und die Lage der Immobilie angemessen berücksichtigt werden, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Für die Praxis bedeutet das: Der Verkehrswert ist ein objektivierter, nachvollziehbar hergeleiteter Marktwert. Er wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den ergänzenden Wertermittlungsrichtlinien (ImmoWertA) mit normierten Verfahren ermittelt:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte.
- Ertragswertverfahren: Ableitung aus nachhaltig erzielbaren Nettoeinnahmen, abgezinst mit dem Liegenschaftszinssatz; Bodenwert und Gebäudeertrag werden getrennt betrachtet, Abschreibung und Rest-Nutzungsdauer fließen ein.
- Sachwertverfahren: Ableitung aus den (zeitgemäßen) Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert und ggf. Marktanpassung.
Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen, transparent dokumentiert und frei von individuellen Verhandlungsinteressen. Er dient Banken, Gerichten, Versicherungen, der öffentlichen Hand, Investorinnen und Investoren sowie Privatpersonen als belastbarer Referenzwert.
Begriffsbestimmung: Kaufpreis
Der Kaufpreis ist der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte und gezahlte Betrag. Er spiegelt die konkrete Verhandlungssituation wider, einschließlich individueller Motive, Fristen, Informationsstände und strategischer Erwägungen der Parteien. Der Kaufpreis kann – je nach Marktlage, Erwartungen, Risikoneigung, Nutzungskonzept, steuerlichen Aspekten oder aufgrund atypischer Vertragsgestaltungen (z. B. Mietgarantien, Baukostenzuschüsse, mitverkaufte bewegliche Güter) – über oder unter dem Verkehrswert liegen. Er ist damit ein Transaktionsresultat, nicht zwingend ein Indikator für den nachhaltigen, objektivierten Marktwert.
Unterschiede und praktische Relevanz
Allgemein: Der Verkehrswert beantwortet die Frage „Was ist diese Immobilie unter üblichen Marktbedingungen wert?“. Der Kaufpreis beantwortet die Frage „Was wurde in diesem konkreten Deal tatsächlich gezahlt?“. Weichen beide voneinander ab, ist das nicht ungewöhnlich: Zeitdruck, Bietergefechte oder besondere Präferenzen können den Kaufpreis vom Verkehrswert abkoppeln.
Fachlich: Der Verkehrswert ist ein normkonformes, modellbasiertes Ergebnis (gemäß ImmoWertV/ImmoWertA) auf Basis überprüfbarer Parameter wie Bodenwert, Vergleichspreise, nachhaltige Erträge, Liegenschaftszinssatz, Rest-Nutzungsdauer und marktübliche Bewirtschaftungskosten. Der Kaufpreis ist ein einzelner Datenpunkt, der für die Ableitung von Vergleichswerten nur nach Plausibilisierung (Bereinigung um atypische Einflüsse, Anpassung an Stichtag, Prüfung der Vergleichbarkeit) geeignet ist. Für Beleihungs- oder Bilanzierungszwecke, für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten oder steuerliche Anlässe ist der Verkehrswert maßgeblich, nicht ein einzelner, möglicherweise verzerrter Kaufpreis.
Bezug zu DIN EN ISO/IEC 17024
Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 verfügen über eine personenbezogene, unabhängige Zertifizierung ihrer Kompetenz. Diese internationale Norm regelt die Anforderungen an Stellen, die Personen zertifizieren, und schafft damit Vertrauen in die Qualifikation, Unabhängigkeit und die standardisierte Arbeitsweise der Gutachterinnen und Gutachter. Der Begriff DIN 17024 wird im Markt teils noch als Kurzform verwendet, die aktuelle, korrekte Bezeichnung lautet DIN EN ISO/IEC 17024. In der Immobilienbewertung stellt die Zertifizierung sicher, dass Verkehrswertgutachten methodisch korrekt, nachvollziehbar dokumentiert und frei von Interessenkonflikten erstellt werden. Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis wird dadurch nicht nur theoretisch, sondern prüf- und auditierbar in die Praxis umgesetzt.
Gegenüberstellung in der Anwendung
- Verkehrswert (Marktwert):
Objektivierter, stichtagsbezogener Referenzwert; Grundlage sind normierte Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) gemäß ImmoWertV und ImmoWertA. Einsatz in Finanzierung, Bilanzierung, gerichtlichen Auseinandersetzungen, Erb- und Schenkungssteuer, Vermögensaufstellungen und Transaktionsentscheidungen. - Kaufpreis:
Ergebnis einer individuellen Transaktion; beeinflusst durch Marktphase, Verhandlungsmacht, Informationsasymmetrien, strategische Ziele und Vertragsgestaltung. Als Datenpunkt wertvoll, aber nur nach Bereinigung und Kontextualisierung zur Ableitung allgemeiner Marktwerte geeignet.
Der Verkehrswert (Marktwert) beschreibt den unter üblichen Bedingungen erzielbaren Wert einer Immobilie, ermittelt nach normierten Verfahren. Der Kaufpreis ist der tatsächlich gezahlte Betrag einer konkreten Transaktion und kann vom Verkehrswert abweichen. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 sorgen dafür, dass Verkehrswerte transparent, prüfbar und belastbar ermittelt werden.
Drei wichtigste Punkte:
- Der Verkehrswert ist ein objektivierter Marktwert nach gesetzlichen und normativen Vorgaben; der Kaufpreis ist das individuelle Verhandlungsergebnis.
- Für Finanzierungen, Steuern, Bilanzzwecke und Gerichte ist der Verkehrswert maßgeblich; der Kaufpreis kann abweichen und ist allein nicht normersetzend.
- Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 sichern die fachliche Qualität und Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung und damit die verlässliche Trennung von Wert und Preis.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Wie wird der Verkehrswert fachgerecht ermittelt?
Die Wertermittlung erfolgt stichtagsbezogen und nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der jeweiligen Richtlinien. Je nach Immobilienart und Datenlage kommt das Vergleichswertverfahren (typisch bei Eigentumswohnungen und Grundstücken), das Ertragswertverfahren (bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes, nachhaltiger Erträge, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer) oder das Sachwertverfahren (bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder Sonderobjekten, auf Basis normalisierter Herstellungskosten abzüglich Abschreibung) zur Anwendung. Maßgeblich sind belastbare Marktdaten: Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte, Marktanpassungsfaktoren, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Miet- und Pachtspiegel sowie objektspezifische Grundstücksmerkmale (zum Beispiel Rechte und Lasten, Denkmalschutz, bauliche Mängel, Modernisierungsgrad). Das Ergebnis ist ein plausibel hergeleiteter Verkehrswert zum festgelegten Stichtag.
Welche Rolle spielen Rest-Nutzungsdauer und Modernisierungen?
Im Ertragswert- und Sachwertverfahren beeinflussen Rest-Nutzungsdauer, baulicher Zustand und energetische Qualität (z. B. Sanierungen) sowohl die Abschreibung als auch die Markteinschätzung künftiger Erträge und Risiken. Modernisierungen können Ertragspotenziale erhöhen oder Leerstandsrisiken senken und wirken sich damit unmittelbar auf den Verkehrswert aus – nicht automatisch auf den zuletzt gezahlten Kaufpreis.
Wofür benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten und welchen Nutzen bietet es gegenüber einer Preiseinschätzung?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit, etwa bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen, in Erb- und Schenkungsangelegenheiten (gegenüber dem Finanzamt), bei Vermögensauseinandersetzungen (zum Beispiel Scheidung), für Finanzierungen, Bilanzierungen, gerichtliche Auseinandersetzungen oder Enteignungs- und Entschädigungsfragen. Im Unterschied zu einer unverbindlichen Preiseinschätzung dokumentiert ein Verkehrswertgutachten die Bewertungsmethodik, die Datengrundlagen und die Ableitung des Wertes in prüffähiger Form, ist stichtagsbezogen und belegt die Wertfindung anhand normierter Verfahren. Dadurch wird es für Gerichte, Behörden und Kreditinstitute nachvollziehbar und belastbar.
Warum ein Verkehrswertgutachten durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Person?
Die Norm sichert eine überprüfte Qualifikation, Unabhängigkeit und ein dokumentiertes, wiederholbares Vorgehen. Auftraggebende erhalten ein nachvollziehbares Gutachten, das den Anforderungen von Banken, Gerichten, Finanzverwaltung und Compliance genügt. Ein Kurzgutachten kann für Orientierung genügen, ersetzt jedoch bei strittigen, finanzierungs- oder steuerrelevanten Anlässen kein vollumfängliches Verkehrswertgutachten.
Warum weicht der Kaufpreis häufig vom Verkehrswert ab und in welche Richtungen kann die Abweichung gehen?
Abweichungen entstehen durch individuelle, nicht standardisierte Einflussfaktoren. Preissteigernd wirken unter anderem Bietersituationen, knappes Angebot, besondere strategische oder synergetische Nutzungsvorteile (zum Beispiel Portfoliologik, Nachbargrundstück), außergewöhnliche Ausstattungspräferenzen („Liebhaberwert“), sehr günstige Finanzierungsbedingungen oder steuerliche Überlegungen. Preismindernd wirken Zeitdruck beim Verkauf, Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau, kurze Restnutzungsdauer, ungünstige Mietverträge (zum Beispiel niedrige Bestandsmieten, lange Bindungen), rechtliche oder bauliche Einschränkungen (Baulasten, Denkmalschutz, Erbbaurecht), eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit sowie hohe Bewirtschaftungskosten. Der Verkehrswert blendet diese individuellen Sondersituationen aus und bildet den nachhaltigen Markt unter üblichen Bedingungen ab; der Kaufpreis reflektiert die konkrete Situation der Transaktion.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung lege ich Wert auf eine klare Trennung von Verkehrswert und Kaufpreis. Wenn Sie eine sichere Entscheidungsgrundlage für Finanzierung, Steuer, Bilanz oder Rechtsfragen benötigen, empfehle ich ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – erstellt durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Person. So stellen Sie sicher, dass Ihre Entscheidungen auf belastbaren Werten beruhen, nicht allein auf einzelnen Marktpreisen.Lassen Sie vor Kauf/Verkauf ein unabhängiges Verkehrswertgutachten erstellen – es schafft Klarheit und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Zudem enthält es Informationen zur rechtlichen Situation des zu bewertenden Grundstücks, zum Beispiel hinsichtlch der Altlasten, der Baulaste oder auch der Erschließungsbeitragssituation.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
Haben Sie eine Frage zum Thema? Fragen Sie mich! Einfach eine E-Mail mit Ihrer Frage an
