„Der Preis ist, was Sie zahlen. Der Wert ist, was Sie bekommen.“ Diese vielzitierte Erkenntnis bringt den Kern der Immobilienbewertung auf den Punkt: Preis und Wert sind verwandt, aber nicht identisch. In der professionellen Bewertungspraxis – insbesondere in Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – wird der Wert methodisch und nachvollziehbar hergeleitet; der Preis entsteht am Markt durch Angebot und Nachfrage zum konkreten Zeitpunkt des Abschlusses.
Begriffsdefinitionen
- Wert (Verkehrswert/Marktwert): Der nach § 194 BauGB definierte Betrag, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbar wäre. Er wird durch anerkannte Verfahren – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – sowie auf Basis verifizierbarer Daten (z. B. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktdaten der Gutachterausschüsse) ermittelt. Der Wert ist stichtagsbezogen, objektiviert und methodisch überprüfbar.
- Preis: Das tatsächlich vereinbarte Entgelt beim Kaufvertrag. Er spiegelt die konkrete Verhandlungssituation, Zahlungsbereitschaften, Zeitdruck, individuelle Präferenzen oder Informationsvorsprünge wider. Der Preis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen und ist nicht per se ein objektivierbares Qualitätsmerkmal.
Wesentliche Unterschiede in der Praxis
- Entstehung: Der Wert entsteht aus einer regelgeleiteten Bewertung auf Basis normierter Verfahren und verlässlicher Marktdaten; der Preis entsteht im Einzelfall durch Transaktion.
- Einflussfaktoren: Der Wert blendet persönliche oder außergewöhnliche Umstände aus (z. B. Notverkauf, persönlicher Liebhaberwert). Der Preis ist für solche Faktoren offen und reagiert unmittelbar auf Verhandlungsmacht, Fristen, Finanzierungsbedingungen und Marketing.
- Nachprüfbarkeit: Der Wert ist nachvollziehbar dokumentiert (z. B. im Verkehrswertgutachten) und intersubjektiv überprüfbar; der Preis ist ex post eine Faktengröße ohne Anspruch auf Übertragbarkeit.
Einordnung in den zertifizierten Kontext
Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 (ehemals DIN 17024) sind verpflichtet, fachliche Kompetenz, Unabhängigkeit und methodische Sorgfalt nachzuweisen. In der Bewertungspraxis bedeutet dies:
- Auswahl des zutreffenden Verfahrens (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) entsprechend Objektart und Marktdaten.
- Verwendung amtlicher und marktkonformer Eingangsdaten (Bodenwert, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Abschreibung).
- Transparente Herleitung, stichtagsgenaue Dokumentation und Plausibilisierung der Ergebnisse.
Drei praxisnahe Beispiele
Eigentumswohnung in gefragter Lage
Bewertung: Vergleichswertverfahren anhand jüngst notierter Kaufpreise ähnlicher Wohnungen. Berücksichtigt werden Wohnfläche, Baujahr, Lagequalität, Zustand, Ausstattungsstandard, Bewirtschaftungskosten (indirekt über Marktdaten).
Verkehrswert: 520.000 EUR.
Preis: Durch eine Bietersituation und kurzfristige Verfügbarkeit werden 575.000 EUR erzielt. Der Mehrpreis resultiert aus Wettbewerb und Zeitpräferenz, nicht aus einem höheren objektivierten Wert.
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Bewertung: Ertragswertverfahren mit marktüblichen Mieten, Leerstands- und Instandhaltungsannahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses. Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und Alterswertminderung.
Verkehrswert: 2,85 Mio. EUR.
Preis: Eine Käuferin mit niedrigen Renditeanforderungen und langfristigem Anlagehorizont zahlt 3,2 Mio. EUR. Persönliche Renditeerwartungen und Synergien (z. B. Portfoliostrategie) heben den Preis über den ermittelten Verkehrswert.
Einfamilienhaus mit Instandhaltungsstau
Bewertung: Sachwertverfahren mit Normalherstellungskosten, Alterswertminderung, Anpassung an den örtlichen Markt (Marktanpassungsfaktor), zusätzlicher Abzug für gravierenden Instandhaltungsrückstau.
Verkehrswert: 610.000 EUR.
Preis: Aufgrund von Sanierungsdruck beim Verkauf (Zeitdruck, Zwischenfinanzierung) wird das Objekt für 475.000 EUR veräußert. Der niedrigere Preis bildet die spezifische Verhandlungslage ab; der objektivierte Wert bleibt als Referenz bestehen.
Warum der Unterschied wichtig ist
- Finanzierung und Besicherung: Banken orientieren sich für Kreditentscheidungen an einem fundierten Verkehrswert. Ein überhöhter Preis erhöht nicht automatisch die Beleihungsgrundlage.
- Steuerliche und bilanzielle Fragen: Für steuerliche Bewertungen, Enteignungsentschädigungen oder Vermögensaufstellungen ist ein nachvollziehbarer Wert maßgeblich, nicht ein Einzelfallpreis.
- Strategie und Risiko: Wer nur auf den Preis blickt, übersieht Chancen und Risiken (z. B. Leerstandsrisiken, CAPEX-Bedarf). Der Wert macht Annahmen und Risiken transparent.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Warum weicht der Kaufpreis oft vom Verkehrswert ab?
Bietergefechte, Zeitdruck, Marketing, individuelle Präferenzen oder besondere Vertragskonditionen (z. B. mitverkaufte Möblierung) heben oder senken den Preis. Der Verkehrswert blendet solche Sondereinflüsse aus, um Vergleichbarkeit zu sichern.
Welches Verfahren ist „das richtige“?
Objektabhängig: Wohnungsmarkt mit vielen Vergleichsdaten – Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren. Renditeimmobilien – Ertragswertverfahren (Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer). Spezial- oder eigengenutzte Objekte ohne belastbare Vergleichspreise – Sachwertverfahren, marktadjustiert über den Marktanpassungsfaktor. In qualifizierten Gutachten von qualifizierten Sachverständigen werden in der Regel zwei Verfahren angewandt, um Ergebnisse zu plausibilisieren geprüft.
Ist der Verkehrswert gleich dem „fairen Preis“?
Nicht zwingend. Der Verkehrswert beschreibt den wahrscheinlich erzielbaren Betrag unter gewöhnlichen Bedingungen. Ein „fairer Preis“ kann subjektiv von individuellen Nutzen- und Risikoerwartungen abhängen. Der Verkehrswert ist die objektivierte Referenz, kein Kaufgebot.
Welche Rolle spielen Liegenschaftszinssatz und Bodenwert?
Der Liegenschaftszinssatz diskontiert zukünftige Erträge im Ertragswertverfahren und reflektiert Markt- und Objektrisiko. Der Bodenwert (abgeleitet aus Bodenrichtwerten und Lageanpassungen) bildet den nicht abschreibungsfähigen Anteil des Grundstücks ab. Beide Größen sind zentral für eine marktgerechte Bewertung.
Wie sichern zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 Qualität?
Durch nachgewiesene Fachkunde, regelmäßige Re-Zertifizierung, Unabhängigkeit, dokumentierte Methodik, Nutzung amtlicher Marktdaten (Gutachterausschüsse), stichtagsgenaue Herleitungen und transparente Gutachtenstruktur. Das erhöht Nachvollziehbarkeit und Akzeptanz bei Gerichten, Banken und Behörden.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Wenn Sie Klarheit über den Verkehrswert Ihrer Immobilie benötigen – unabhängig, nachvollziehbar und normkonform –, erstelle ich für Sie ein fundiertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024. Als Thomas Braun – Immobilienbewertung sorge ich für eine präzise Ableitung des Marktwerts und sichere Entscheidungsgrundlagen für Kauf, Verkauf oder Finanzierung.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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