Vollständige, aktuelle und belegbare Unterlagen sind die Grundlage einer rechtssicheren und marktgerechten Immobilienbewertung. Struktur und Qualität der Dokumente bestimmen Tempo, Transparenz und Genauigkeit des Verkehrswertgutachtens.
Für eine fundierte Immobilienbewertung und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind vollständige, aktuelle und nachvollziehbare Objekt- und Rechtsunterlagen entscheidend. Ziel ist es, Lage, Rechte und Lasten, baulichen Zustand, Flächen, Erträge und Marktgegebenheiten belastbar zu dokumentieren, damit der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) mit geeigneten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) ermittelt werden kann. Gutachterinnen und Gutachter orientieren sich dabei an anerkannten Standards; empfehlenswert ist die Beauftragung eines unabhängigen, personenzertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024; häufig verkürzt als DIN 17024).
Benötigte Unterlagen im Überblick
Rechts- und Eigentumsverhältnisse:
- Aktueller Grundbuchauszug (Abteilungen I–III), inkl. Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Grundschulden
- Flurkarte/Liegenschaftskarte, Katasterauszug, amtliche Grundstücksgröße
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag, Erbbauzins, Restlaufzeit, Heimfallregelungen
- Baulastenverzeichnis-Auskunft
- Denkmalschutzbescheid (falls zutreffend)
Planungs- und öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen:
- Baugenehmigungen, Bauvorlagen, Nutzungsänderungen, Abgeschlossenheitsbescheinigung (bei WEG), Aufteilungsplan
- Bebauungsplan, textliche Festsetzungen, planungsrechtliche Zulässigkeit (BauNVO), Stellplatzauflagen
- Altlasten- und Kampfmittel-/Bodenuntersuchungen (falls vorhanden), Auskunft Altlastenkataster
- Erschließungs- und Anliegerbeiträge (gezahlt/offen)
Bau- und Ausstattungsunterlagen:
- Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung
- Wohn- und Nutzflächenberechnung nach anerkannter Methode (z. B. WoFlV, DIN 277)
- Baujahr, Modernisierungen/Sanierungen mit Nachweisen (Rechnungen, Gewährleistung)
- Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), Anlagendaten Heizung, Dämmstandard
- Wartungs- und Prüfprotokolle (Heizung, Aufzug, Brandschutz), Schornsteinfegerprotokolle
- Gebäudeversicherungsschein, Schadens- und Mängelberichte, Gutachten zu Feuchte/Schadstoffen (falls vorhanden)
Wirtschaftliche Unterlagen (insb. bei Rendite- und Gewerbeobjekten):
- Mietverträge inklusive Nachträge, Staffeln, Indexierungen, Optionen, Übergabeprotokolle
- Mieterliste (Einheiten, Flächen, Netto-/Bruttomieten, Nebenkostenumlage, Kautionen, Laufzeiten)
- Betriebskostenabrechnungen und -vorauszahlungen, aktuelle Bewirtschaftungskosten
- Leerstands- und Mietausfallhistorie, Instandhaltungsrücklagen (bei WEG: Rücklagenstand)
- Pachtverträge (z. B. Stellplätze, Werbeflächen, Dachnutzung), Dienstleistungsverträge (Hausmeister, Verwaltung)
Gemeinschafts- und Sondereigentum (Wohnungseigentum):
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen
- Beschlusssammlung, anstehende Sanierungen, Sonderumlagen
Markt- und Standortinformationen:
- Bodenrichtwertauskunft (z. B. BORIS), ggf. wertrelevante Bodenmerkmale
- Auskünfte des Gutachterausschusses (Kaufpreissammlung, Liegenschaftszinssätze) sofern verfügbar
- Mikrolagefaktoren: Immissionen, Infrastruktur, Nahversorgung, ÖPNV, städtebauliche Entwicklung
Dokumentation und Nachweise:
- Hochauflösende Objektfotos (außen/innen), Aufmaßprotokolle
- Übergabe-/Zustandsprotokolle, Mängellisten, Belege zu Modernisierungen
- Bei Spezialimmobilien: branchenspezifische Genehmigungen und Prüfberichte
Drei Beispiele aus der Praxis
Eigentumswohnung (WEG) – wohnwirtschaftliche Nutzung
Für das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren sind u. a. erforderlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen (Fenster, Bad, Elektro). Zusätzlich ein aktueller Grundbuchauszug, Baulasten- und Bodenrichtwertauskunft. Diese Kombination erlaubt die Bewertung des Sondereigentums unter Berücksichtigung des Gemeinschaftseigentums und der Kostenstruktur.
Einfamilienhaus – eigengenutzte Immobilie
Im Sachwert- und Vergleichswertverfahren sind Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baugenehmigungen, Energieausweis, Nachweise zu Sanierungen (Dach, Heizung, Dämmung), Wartungsprotokolle sowie Grundbuch, Flurkarte und Baulastenauskunft zentral. Fotos, Aufmaß und eventuelle Schadens- oder Feuchtegutachten erhöhen die Genauigkeit. Der Bodenwert wird mittels Bodenrichtwert und wertrelevanter Merkmale abgeleitet.
Gewerbeobjekt – renditeorientiert
Im Ertragswertverfahren sind vollständige Mietverträge inkl. Indexierungen/Optionen, aktuelle Mieterliste, Betriebskostenstruktur, Wartungs- und Prüfberichte (z. B. Aufzug, Sprinkler), Energiekennzahlen und CapEx-/Instandhaltungspläne wichtig. Hinzu kommen Grundbuch, Baurecht, Nutzungsänderungen, Flächen nach GIF/DIN 277, Brandschutznachweise, Erschließungs- und Altlasteninformationen sowie Marktkennziffern (Liegenschaftszinssatz aus qualifizierten Quellen, z. B. Gutachterausschuss).
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Müssen alle Unterlagen im Original vorliegen?
Kopien und digitale Scans sind für die Wertermittlung in der Regel ausreichend, sofern sie vollständig und gut lesbar sind. Einzelne Dokumente (z. B. Grundbuchauszug, Baulasten) sollten aktuell sein; diese werden idealerweise unmittelbar vor der Bewertung neu beschafft. Bei Unklarheiten kann der Sachverständige Einsicht in amtliche Register empfehlen.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlusskriterium. Vieles kann nachbeschafft werden: Grundbuch und Flurkarte über Amtsgerichte/Kataster, Bebauungsplan über die Kommune, Bodenrichtwerte über die Gutachterausschüsse, Protokolle und Abrechnungen über die Hausverwaltung. Pläne und Flächen lassen sich im Zweifel neu aufmessen; Ersatzunterlagen (Rechnungen, Fotos, Wartungsnachweise) erhöhen die Nachvollziehbarkeit. Der Bericht kennzeichnet dokumentierte Annahmen transparent.
Wie alt dürfen Unterlagen sein?
Für Rechtsunterlagen gilt „so aktuell wie möglich“ (Grundbuchauszug wenige Wochen alt). Flächenberechnungen behalten Gültigkeit, sofern keine baulichen Änderungen stattfanden. Energieausweise haben gesetzliche Laufzeiten (derzeit i. d. R. 10 Jahre). Wartungs- und Prüfprotokolle sollten die turnusmäßigen Intervalle einhalten (z. B. jährliche Heizungswartung). Mietlisten müssen den Stichtag des Gutachtens widerspiegeln.
Unterscheiden sich die Anforderungen je Objektart?
Ja. Bei eigengenutzten Wohnimmobilien stehen Bauzustand, Flächen, Energie und baurechtliche Zulässigkeit im Fokus; bei Renditeobjekten dominieren Mietverträge, Kostenstruktur und Marktzinsen (Liegenschaftszinssatz). Bei Wohnungseigentum sind WEG-Unterlagen essenziell. Spezialimmobilien (Pflege, Hotel, Logistik) benötigen zusätzliche Genehmigungen, Sicherheits- und Branchennachweise.
Welche Rolle spielt die DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) konkret?
Die Norm regelt die Personenzertifizierung von Sachverständigen und schafft einheitliche, überprüfbare Kompetenznachweise. Für Auftraggebende ist dies ein Qualitätssignal: Ein zertifizierter Sachverständiger arbeitet nach definierten Prüf- und Überwachungsstandards, dokumentiert methodisch sauber und sorgt für Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertgutachtens. Das ersetzt nicht die individuelle Fachkunde, erhöht aber die Prozess- und Ergebnisqualität.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Ich empfehle Ihnen, die Unterlagen frühzeitig strukturiert zusammenzustellen. Beginnen Sie mit Grundbuch, Flurkarte, Bebauungsplan/Baulasten, Plänen und Flächenberechnungen. Ergänzen Sie energetische, technische und wirtschaftliche Nachweise. Beauftragen Sie für das Verkehrswertgutachten eine unabhängige, nach DIN EN ISO/IEC 17024 personenzertifizierte Sachverständige oder einen entsprechend zertifizierten Sachverständigen. So stellen Sie sicher, dass Methodik, Nachvollziehbarkeit und Qualität den anerkannten Anforderungen entsprechen. Wenn Sie Unterstützung bei der Zusammenstellung benötigen, stehe ich Ihnen gerne beratend zur Seite: www.braun-immowert.de
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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