Ablauf der Immobilienbewertung: von der Anfrage bis zum Verkehrswertgutachten
- Anfrage und Klärung des Bewertungsanlasses
Sie schildern Anlass, Objektart und Ziel (z. B. Kauf/Verkauf, Finanzierung, Erbauseinandersetzung, Bilanz, Gericht). Wie besprechen den geeigneten Leistungsumfang - Martwerteinschätzung zur internen Orientierung oder vollumfängliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. - Angebot, Leistungsbeschreibung und Beauftragung
Sie erhalten ein transparentes Angebot mit Leistungsumfang, Methodik, Terminen und Honorar. Grundlage sind die ImmoWertV sowie einschlägige Wertermittlungsrichtlinien. Vertraulichkeit ist selbstverständlich. - Unterlagenanforderung
Ich liste die benötigten Dokumente: Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte/Flurkarte, Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächen, Nachweise zu Modernisierungen, Mietverträge, Betriebskosten, Teilungserklärung, Baulasten, Erbbaurechtsverträge, Energieausweis, Bescheide/Protokolle (z. B. WEG, Instandhaltungsrücklagen), behördliche Auskünfte (Baualter, Baurecht, Altlasten). Fehlende Unterlagen kann ich beschaffen. - Objektbesichtigung und technische Aufnahme
Vor-Ort-Termin mit systematischer Prüfung von Lage, Erschließung, Baukonstruktion, Ausstattungsstandard, Modernisierungen, energetischem Zustand, Außenanlagen und Besonderheiten. Fotodokumentation, Plausibilisierung von Flächen, Ermittlung wertrelevanter Mängel und Schäden. - Markt- und Datenrecherche
Ggfs. Auswertung von Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerten, Marktmieten, Renditeanforderungen (Liegenschaftszinssatz), Bewirtschaftungskosten, Baupreisindex, Vergleichsobjekten. Prüfung von Planungsrecht, Denkmalschutz, Erbbaurechten oder Baulasten. - Wahl und Anwendung der Verfahren
Je nach Objekt und Datenlage setze ich Vergleichswertverfahren (marktorientiert), Sachwertverfahren (Herstellungskosten abzüglich Abschreibung, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer) und/oder Ertragswertverfahren (Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge) ein. Der Bodenwert wird separat ermittelt und sachgerecht integriert. - Ableitung des Marktwerts/Verkehrswerts
Die einzelnen Verfahren werden gewichtet, die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (BoG) berücksichtigt und die Ergebnisse auf Marktkonformität plausibilisiert. - Qualitätssicherung
Prüfung auf Konsistenz, Quellenangaben und Nachvollziehbarkeit. Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung und einschlägiger Standards. - Berichtserstellung
Je nach Beauftragung ein kompaktes "Kurzgutachten" oder ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten mit Beschreibung, Wertermittlungsansatz, Rechenwerken, Anlagen (Pläne, Fotos, Karten, Auskünfte) und eindeutiger Wertaussage per Stichtag. - Entwurf und Fertigstellung
Sie erhalten zunächst digital einen Entwurf des Gutachtens, so können Sie schauen, ob alle für Sie relevanten Punkte enthalten sind. Änderungen und/oder Ergänzungen baue ich anschließend ein und erstelle die finale Fassung. Sie bekommen sowohl eine pdf-Version, als auch die gebundene und im Original unterzeichnete und mit Rundstempel versehen Fassung.
Beispiele aus der Praxis
Einfamilienhaus zur Eigennutzung
Vergleichs- und Sachwert im Zusammenspiel Ausgangslage: Freistehendes EFH, Baujahr 1998, modernisiert 2016, gute Wohnlage. Ziel: Kaufpreisprüfung. Vorgehen: Datenrecherche zu Vergleichsverkäufen in Lage und Segment, Anpassungen für Wohnfläche, Qualität und Modernisierung. Sachwert zur Plausibilisierung: Normalherstellungskosten nach Baujahr, Ansatz der Alterswertminderung (Abschreibung) basierend auf Restnutzungsdauer, separater Bodenwert nach Bodenrichtwert mit Lageanpassung. Ergebnis: Marktwert wird primär aus dem Vergleichswert abgeleitet; Sachwert dient als Unter- und Obergrenzencheck. Mehrwert: Klare Bandbreite und Begründung, ob der Angebotspreis marktgerecht ist.
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Ertragswert im Fokus Ausgangslage: 10 WE, Baujahr 1972, teilweise modernisiert, gemischte Mietverträge. Ziel: Finanzierung und Kaufentscheidung. Vorgehen: Ermittlung nachhaltig erzielbarer Nettoerträge (Marktmiete vs. Ist-Miete, Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten). Festlegung des Liegenschaftszinssatzes anhand Marktdaten. Gebäudeertragswert mit Berücksichtigung der Restnutzungsdauer, Ansatz des Bodenwerts und eventueller BoG (z. B. Instandhaltungsstau). Ergebnis: Verkehrswert wird aus dem kapitalisierten, risikoangemessenen Cashflow abgeleitet und mittels Vergleichs- und Sachwert plausibilisiert. Mehrwert: Transparente Renditekennzahlen und Sensitivität bei Zinssatz-/Mietanpassungen.
Bürogebäude mit langfristigen Mietverträgen
Vertragsanalyse und Restnutzungsdauer Ausgangslage: Bürohaus, Baujahr 2005, bonitätsstarke Mietparteien, indexierte Mietverträge, geringer Leerstand. Ziel: Bilanzierung und Portfolioabgleich. Vorgehen: Prüfung der Mietverträge (Indexierung, Optionen, Mietanpassungsklauseln, Incentives wie Baukostenzuschuss), Ermittlung marktüblicher Bewirtschaftungskosten, Ableitung eines objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes. Einbezug des Bodenwerts, der baulichen Qualität und technischer Restnutzungsdauer. Ergebnis: Ertragswert mit vertragsspezifischen Cashflows, Plausibilisierung über Transaktionsdaten vergleichbarer Büroobjekte. Mehrwert: Gutachten ist revisionssicher und für Banken sowie Wirtschaftsprüfungen nachvollziehbar.
Warum Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) wichtig ist
Die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (kurz: DIN 17024) bestätigt unabhängige Prüfung, regelmäßige Überwachung und Fortbildung des Sachverständigen. Für Auftraggeber bedeutet das: ein standardisierter, nachvollziehbarer Bewertungsprozess, belastbare Ergebnisse und höhere Akzeptanz bei Banken, Gerichten und Behörden.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Wann genügt ein Kurzgutachten, wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Kurzgutachten eignet sich für interne Entscheidungen (z. B. Kaufpreisindikation). Es enthält eine komprimierte Dokumentation und reduziert Anlagen. Für rechtliche Auseinandersetzungen, Finanzierungen, Bilanzierung oder Behörden- und Gerichtsanträge wird regelmäßig ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten benötigt, das Methodik, Datenquellen, Rechenwerke und rechtliche Grundlagen vollständig dokumentiert.
Welche Unterlagen sind besonders wertrelevant?
Grundbuch und Baulasten (Rechte/Lasten), aktuelle Pläne/Flächen, Modernisierungsnachweise, Mietverträge samt Nebenkostenstruktur, Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan (bei WEG), Energieausweis, behördliche Auskünfte (Bodenrichtwert, Altlasten, Denkmalschutz, Bauplanungsrecht). Fehlende Unterlagen können den Bewertungsansatz erschweren oder zu konservativen Annahmen führen.
Wie werden die Verfahren ausgewählt und gewichtet?
- Vergleichswertverfahren: marktnahe, homogene Segmente (EFH/Eigentumswohnungen).
- Sachwertverfahren: eigengenutzte Objekte; Ableitung aus Herstellungskosten abzüglich Abschreibung, plus Bodenwert.
- Ertragswertverfahren: Renditeobjekte; Kapitalisierung nachhaltiger Erträge über den Liegenschaftszinssatz. Gewichtung richtet sich nach Marktgängigkeit, Datenqualität und Bewertungszweck; Ergebnisse werden gegenseitig plausibilisiert.
Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszinssatz?
Marktliquidität, Objektgröße, Lagequalität, Mietvertragsrisiken, Drittverwendungsfähigkeit, Instandhaltungszustand, Restnutzungsdauer sowie Zins- und Renditeumfeld. Der Zinssatz wird aus Marktstudien, Kaufpreissammlungen und geeigneten Benchmark-Transaktionen abgeleitet.
Wie lange dauert die Erstellung und welche Kosten fallen an?
Je nach Objekt und Unterlagenlage beträgt die Bearbeitungszeit meist 1–3 Wochen für Kurzgutachten und 3–6 Wochen für Verkehrswertgutachten. Das Honorar richtet sich nach Aufwand, Komplexität, Zweck und gewünschter Tiefe der Dokumentation; es wird transparent angeboten. Express-Leistungen sind nach Absprache möglich.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Für belastbare Immobilienbewertungen und ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten empfehle ich Thomas Braun – Immobilienbewertung. Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) gewährleiste ich eine methodisch saubere, transparente und normkonforme Wertermittlung – von der Erstanfrage bis zum fertigen Gutachten.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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