Dauer der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens: Was realistisch ist – und wovon es abhängt
Die Dauer der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens liegt realistisch zwischen zwei und sechs Wochen, bestimmt vor allem durch Objektkomplexität und Datenlage. Wer frühzeitig vollständige Unterlagen bereitstellt und einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – etwa Thomas Braun – beauftragt, erhält schneller ein belastbares, gerichtsfestes Ergebnis.
Ein Verkehrswertgutachten ist das zentrale Ergebnis einer fundierten Immobilienbewertung. Es beziffert den marktüblichen Preis einer Immobilie zum Wertermittlungsstichtag und folgt in Aufbau und Methodik strengen fachlichen und rechtlichen Standards. In der Praxis liegt der Zeitrahmen für ein vollständiges, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten je nach Objektart und Komplexität meist zwischen zwei und sechs Wochen. In Einzelfällen – insbesondere bei komplexen Gewerbeobjekten, unklarer Datenlage, umfangreichen Rechten und Lasten oder verlangsamten behördlichen Auskünften – kann die Bearbeitungsdauer acht bis zehn Wochen erreichen. Ein zügiger Ablauf setzt die rechtzeitige Bereitstellung aller Unterlagen, planbare Zugänge zur Immobilie und die proaktive Einholung externer Informationen voraus. Zertifizierte Sachverständige, insbesondere solche mit Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (oft verkürzt auch „DIN 17024“ genannt), arbeiten nach einem standardisierten, nachvollziehbaren Verfahren mit klaren Qualitäts- und Dokumentationsanforderungen, was die Termin- und Ergebnissicherheit zusätzlich erhöht.
Typischer Ablauf und Zeitbedarf
Der Prozess startet mit der Auftragsklärung und Festlegung des Wertermittlungszwecks, des Stichtags und des Bewertungsumfangs. Daran schließen sich die Terminierung und Durchführung der Ortsbesichtigung an, einschließlich Fotodokumentation, Plausibilisierung der Flächen und erster technischer Einschätzungen. Parallel oder anschließend werden Unterlagen gesichtet und beschafft: Grundbuch und Abteilungen mit Lasten, Baulastenverzeichnis, Auskünfte aus dem Liegenschaftskataster, Flächennutzungs- und Bebauungspläne, Altlasten- und Denkmalschutzrecherchen, Miet- und Pachtverträge, Bewirtschaftungsdaten, Teilungserklärung sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen. Auf dieser Basis wählt der Sachverständige die geeigneten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und/oder Sachwertverfahren), führt Markt- und Lagedaten zusammen, leitet objektspezifische Grundstücksmerkmale ab und erstellt das Gutachten mit Begründung aller Ansätze, Anlagen und Quellen. Die reine Gutachtenerstellung nach vollständiger Datenerhebung dauert häufig fünf bis zehn Arbeitstage; die Gesamtdauer wird jedoch maßgeblich von der Beschaffung externer Auskünfte und der Verfügbarkeit der Beteiligten bestimmt.
Drei Beispiele
Einfamilienhaus in guter Wohnlage, vollständige Unterlagen
Bei einem freistehenden Einfamilienhaus ohne besondere Rechte und Lasten, mit aktueller Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen, Energieausweis und gut zugänglicher Immobilie verläuft die Immobilienbewertung zügig. Nach der Auftragsbestätigung kann die Ortsbesichtigung meist innerhalb einer Woche erfolgen. Grundbuch- und Katasterauszüge liegen binnen weniger Tage vor, marktnahe Vergleichsfalldaten können anhand lokaler Kaufpreissammlungen kurzfristig einbezogen werden. Nach der Begehung benötigt der Sachverständige für Auswertung, Verfahrenwahl (überwiegend Vergleichswert, flankiert durch Sachwert), Plausibilisierung und Erstellung des Verkehrswertgutachtens etwa fünf bis sieben Arbeitstage. Realistische Gesamtdauer: zehn bis fünfzehn Arbeitstage, also circa zwei bis drei Wochen.
Mehrfamilienhaus mit teilweiser Vermietung und Modernisierungsbedarf
Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietverträgen, unterschiedlichen Miethöhen, Modernisierungsstau und teils unvollständiger Dokumentation steigt der Koordinationsaufwand. Die Besichtigungstermine müssen mit Mietern abgestimmt werden, Nebenkosten- und Instandhaltungsdaten sind zu plausibilisieren, Leerstandsrisiken und Mietanpassungspotenziale in das Ertragswertverfahren einzupreisen. Zusätzlich werden häufig Baulasten- und Altlastenauskünfte sowie Auszüge aus der Kaufpreissammlung benötigt, deren Bearbeitungszeit je nach Behörde ein bis drei Wochen betragen kann. Die Auswertung und Modellierung der Erträge inklusive Liegenschaftszinssatzherleitung erfordert mehrere Iterationen. Realistische Gesamtdauer: vier bis sechs Wochen.
Gewerbeimmobilie mit Erbbaurecht und Altlastenverdacht
Bei einem gewerblichen Objekt mit Erbbaurecht, komplexen Mietverträgen, Sondernutzungen und Altlastenverdacht verlängern sich Recherche und Bewertung deutlich. Erforderlich sind die Prüfung des Erbbaurechtsvertrags inklusive Restlaufzeit und Heimfallklauseln, die Bewertung der Erbbauzinsen, die Einholung von Auskünften zum Boden- und Grundwasserzustand, gegebenenfalls die Einbindung technischer Gutachten sowie eine detaillierte Marktrecherche zu Mieten, Renditen und Drittverwendungsfähigkeit. Die Abstimmung mit Behörden und die Beschaffung ergänzender Unterlagen kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Das Verkehrswertgutachten stützt sich hier regelmäßig auf das Ertragswertverfahren mit objektspezifischen Risikozuschlägen und Sensitivitätsanalysen. Realistische Gesamtdauer: sechs bis zehn Wochen.
Einflussfaktoren auf die Bearbeitungszeit
Die Dauer hängt vor allem von Objektart, Datenverfügbarkeit, Anzahl der Beteiligten, behördlichen Bearbeitungszeiten und der Komplexität von Rechten und Belastungen ab. Denkmalschutz, WEG-Strukturen, Erbbaurechte, Nießbrauch, Leitungs- und Wegerechte, gewerbliche Mietverträge mit Staffeln oder Umsatzmieten sowie unklare Flächen führen zu zusätzlichem Klärungsbedarf. Saisonale Effekte – etwa längere Antwortzeiten in Ferienzeiten – und kurzfristige Terminengpässe können den Ablauf verlangsamen. Umgekehrt beschleunigen vollständige Unterlagen, frühzeitige Terminabstimmung, digitale Datenübergabe und klare Zieldefinition den Prozess. Expressgutachten mit klar begrenztem Umfang sind möglich, wenn alle Informationen vorliegen; bei Gerichtsgutachten sind Fristen hingegen formal vorgegeben und seltener beschleunigbar.
Qualität und Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (oft verkürzt als „DIN 17024“ bezeichnet) bestätigt geprüfte Fachkompetenz, laufende Überwachung und regelmäßige Re-Zertifizierung. Für Auftraggeber bedeutet das ein strukturiertes Vorgehen, transparente Dokumentation, belastbare Quellenarbeit und eine bessere Termin- und Ergebnissicherheit. Solche Standards sind besonders wichtig, wenn das Verkehrswertgutachten für Finanzierungen, Bilanzierungen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt wird.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Wie lässt sich die Dauer konkret verkürzen?
Die größte Hebelwirkung haben vollständige und aktuelle Unterlagen, eine früh fixierte Besichtigung mit Zugang zu allen Einheiten sowie die digitale Bereitstellung von Plänen, Flächenberechnungen, Miet- und Nebenkostenunterlagen. Klären Sie früh, ob Baulasten-, Altlasten- oder Denkmalschutzthemen bestehen, und erteilen Sie Vollmachten zur Behördenauskunft. Eine klare Zieldefinition – etwa Finanzierungs-, Bilanzierungs- oder familienrechtlicher Zweck – verhindert spätere Erweiterungen des Umfangs.
Welche Unterlagen sind typischerweise erforderlich?
Regelmäßig benötigt werden aktueller Grundbuchauszug, Lageplan und Katasterauszug, Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Versicherungsnachweise, Instandhaltungs- und Modernisierungsunterlagen, Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenübersichten, Teilungserklärung samt Aufteilungsplänen, Bewilligungen zu Rechten und Lasten sowie Auskünfte zu Baulasten, Altlasten und Denkmalschutz. Bei Gewerbe zusätzlich Mietflächenaufstellungen, Indexierungen und Umsatzmietklauseln.
Ist eine Ortsbesichtigung zwingend?
Eindeutig: ja! Da baulicher Zustand, Modernisierungsgrad, Ausstattungsqualität, Maßabweichungen, Lärm- und Immissionslagen sowie nicht dokumentierte Besonderheiten nur vor Ort sicher beurteilbar sind ist das unverzichtbar. Ausnahmen sind extrem selten und betreffen ausschließlich Aktualisierungen mit unverändertem Objektzustand und ausreichender Vor-Ort-Dokumentation.
Wie unterscheiden sich Kurzgutachten und Vollgutachten in der Dauer?
Kurzgutachten bündeln Kernaussagen und verzichten auf ausführliche Begründung und Anlagen. Sie können innerhalb weniger Tage erstellt werden, sofern alle Daten vorliegen. Für Finanzierungen, Gerichte oder steuerliche Zwecke wird in der Regel ein ausführliches Verkehrswertgutachten verlangt, dessen Erstellung mehr Zeit beansprucht, dafür aber die Nachvollziehbarkeit und Beweiskraft deutlich erhöht.
Welche Fristen gelten bei gerichtlichen Verfahren oder Banken?
Gerichte setzen förmliche Fristen, die je nach Geschäftslage variieren; Verlängerungen sind möglich, wenn Auskünfte fehlen. Banken akzeptieren häufig nur Gutachten zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger und definieren eigene Anforderungen an Inhalt und Plausibilisierung. Diese Standards erhöhen die Qualität, verlängern aber gelegentlich die Dauer, wenn zusätzliche Nachweise einzubringen sind.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Für eine fachlich fundierte, zügige und zugleich gerichtsfeste Immobilienbewertung empfiehlt sich die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen. Ich empfehle einen der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen zu beauftragen, der strukturierte Abläufe, klare Kommunikation und belastbare Terminplanung verbindet. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme und die gemeinsame Sichtung Ihrer Unterlagen verkürzen die Gesamtdauer spürbar.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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