„Gute Dinge brauchen Zeit – und ein belastbares Verkehrswertgutachten braucht vor allem vollständige, geprüfte Informationen.“ Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) lege ich großen Wert auf Transparenz: Sie sollen genau wissen, welche Schritte für ein Verkehrswertgutachten erforderlich sind und wie sich daraus die Dauer bis zur Fertigstellung ergibt.
Begriffsklärung und Ziel des Gutachtens
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) ermittelt den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB. Der Verkehrswert ist der am Stichtag geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie bei üblichem Geschäftsverkehr veräußert werden könnte. Ich ermittle den Wert je nach Objektart und Datenlage über:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
- Ertragswertverfahren: Kapitalisierung nachhaltig erzielbarer Reinerträge unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes; relevant bei Renditeobjekten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbe).
- Sachwertverfahren: Substanzorientiert; Herleitung aus Herstellungskosten abzüglich Abschreibung unter Berücksichtigung von Nutzungsdauer, Baujahr, baulichem Zustand und Marktanpassung; häufig bei eigengenutzten Wohnimmobilien. Ergänzende Bausteine sind die Ableitung des Bodenwertes (regelmäßig aus Bodenrichtwerten), die Prüfung besonderer wertbeeinflussender Rechte und Lasten (z. B. Erbbaurecht, Dienstbarkeiten), etwaiger Baukostenzuschüsse sowie die Markteinordnung am Bewertungsstichtag.
Was bestimmt die Dauer bis zur Fertigstellung? Die Gesamtdauer eines Verkehrswertgutachtens wird im Wesentlichen von drei Faktoren bestimmt:
Verfügbarkeit vollständiger Unterlagen Zeitkritisch sind amtliche Dokumente, deren Beschaffung Bearbeitungsfristen der Behörden unterliegt:
- Aktueller Grundbuchauszug, die Abteilung II (Rechte/Lasten) ist besonders relevant.
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster/Flurkarte
- Baulastenverzeichnis (kommunal geführt)
- Altlastenauskunft/Bodenbelastungen (Umwelt- bzw. Bodenschutzbehörden)
- Bauaktenauskunft (Bauanträge, Baugenehmigungen, Pläne, Nutzungsänderungen)
- Denkmalschutzbescheid, Erhaltungssatzungen, Milieuschutz
- Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge
- Mietverträge, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen (bei Ertragsobjekten)
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle WEG (bei Wohnungseigentum)
- bhängig von Bundesland und Behörde kann die Beschaffung weniger Tage bis mehrere Wochen beanspruchen. Diese externen Fristen sind der häufigste Zeitfaktor.
Objektzugang und Ortstermin
Der Ortstermin dient der sorgfältigen Bestandsaufnahme (Bauzustand, Flächen, Qualität, Modernisierungen, Beeinträchtigungen). Terminabstimmung mit Eigentümern, Verwaltung und ggf. Mietparteien kann die Zeitleiste beeinflussen. Bei komplexen Objekten können in Einzelfällen zusätzliche Begehungen oder Fachprüfungen sinnvoll sein.
Analyse- und Gutachtenerstellung
Nach Vorliegen aller Unterlagen und dem Ortstermin folgen Datenprüfung, Plausibilisierung, Ableitung der Restnutzungsdauer, Zuordnung des geeigneten Verfahrens (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) und die Ergebnisvalidierung. Anschließend erstelle ich das schriftliche Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung, Anhängen und Anlagen.
Typische Zeitkorridore
- Nachvollziehbare Planung: Ich kalkuliere die „reine“ Bearbeitungszeit ab Vollständigkeit der Unterlagen.
- Richtwerte: Einfamilienhaus/Eigentumswohnung: ca. 20–30 Arbeitstage nach vollständigem Unterlagenzugang und durchgeführtem Ortstermin.
- Mehrfamilienhaus/kleines Gewerbe: ca. 25–35 Arbeitstage.
- Komplexe Gewerbe-, Spezial- oder gemischt genutzte Immobilien: ca. 40–50 Arbeitstage. Diese Spannen verstehen sich als Erfahrungswerte. Maßgeblich sind die amtlichen Bearbeitungszeiten und die Komplexität des Bewertungsobjekts.
Die zeitkritischen Schritte im Detail (insbesondere amtliche Unterlagen)
- Grundbuch und Baulasten: Ohne aktuelle Eintragungen lassen sich Rechte und Lasten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte) nicht verlässlich bewerten. Die Anforderung erfolgt beim Amtsgericht (Grundbuchamt) und bei der Kommune (Baulasten). Bearbeitungszeiten variieren regional deutlich.
- Bauaktenabfrage: Für genehmigte Flächen, Umbauten und Nutzungsänderungen ist die Bauakte meist hilfreich. Einsichten sind je nach Stadt/Landkreis termingebunden, zunehmend können die Unterlagen aber auch digital zur Verfügung egestellt werden.
- Altlasten/Umwelt: Auskünfte zu Bodenverunreinigungen oder Altstandorten können gesonderte Prüfwege haben.
- Kataster/Flurkarte: Geometrie, Grenzverläufe und Flächen – meist zügig, da oft online in den Geoportalen verfügbar, manchmal dennoch mit behördlicher Frist.
- Miet- und WEG-Unterlagen: Für Ertragswertverfahren sind belastbare Mietdaten, Nebenkosten, Leerstand und Instandhaltungsrücklagen unerlässlich. Verzögerungen entstehen häufig bei der Zusammenstellung. Ich koordiniere die Anforderung dieser Unterlagen; wenn Sie bereits aktuelle Dokumente beistellen, verkürzt das erfahrungsgemäß die Durchlaufzeit.
Drei Praxisbeispiele mit realistischen Zeitstrahlen
Eigentumswohnung (Bestand, eigengenutzt)
- Woche 1: Auftrag, Unterlagencheck, Anforderung Grundbuch/Flurkarte/Baulasten, Terminierung Ortstermin.
- Woche 2: Ortstermin, Bauakteinsicht (falls notwendig), Eingang der meisten Unterlagen.
- Woche 3–4: Bewertung im Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren; Erstellung und interne Qualitätssicherung; Versand. Ergebnis: Fertigstellung in ca. 3–4 Wochen, sofern die amtlichen Auskünfte zeitnah vorliegen.
Mehrfamilienhaus (vermietet)
- Woche 1: Auftrag, Unterlagenanforderung (Grundbuch, Baulasten, Bauakte), Abforderung Mietverträge/Mieterliste.
- Woche 2–3: Ortstermin mit Begehung ausgewählter Einheiten, Eingang Altlastenauskunft, finale Mietdaten.
- Woche 4–6: Ertragswertverfahren mit Ableitung Liegenschaftszinssatz, Plausibilisierung der nachhaltigen Erträge, Sensitivitätsprüfung, Gutachtenerstellung. Ergebnis: 4–6 Wochen, primär abhängig von Verfügbarkeit der Mietunterlagen und Behördenlaufzeiten.
Gewerbeimmobilie (gemischt genutzt, mit Dienstbarkeiten)
- Woche 1–2: Umfangreiche Unterlagenanforderung (inkl. Dienstbarkeiten, ggf. Erbbaurecht), Ortstermin inkl. technischer Durchsicht.
- Woche 3–6: Auswertung Miet- und Betriebskostenstruktur, Markt- und Objektrisiken, ggf. Rückfragen an Verwaltung.
- Woche 7–9: Ertragswert- und Sachwertabgleich, Szenarioanalyse, Qualitätssicherung, Gutachtenerstellung. Ergebnis: 7–9 Wochen, mit wesentlichem Einfluss der Bauakten- und Baulastenauskünfte.
Wie Sie die Dauer aktiv verkürzen können
- Frühzeitiges Zusammenstellen verfügbarer Unterlagen (insb. Mietverträge, Flächenaufstellungen, Modernisierungsnachweise).
- Vollmachten für behördliche Auskünfte bereitstellen.
- Ortstermin zügig ermöglichen (Zugang organisieren).
- Klärung besonderer Rechte/Lasten vorab (z. B. Nutzungsrechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz).
- Bei Wohnungseigentum: aktuelle Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand bereithalten.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Welche Unterlagen sind zwingend erforderlich?
Erforderlich sind i. d. R. aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte/Katasterauszug, ggf. Baulastenverzeichnis, Bauaktenrelevantes (Genehmigungen, Pläne), bei Ertragsobjekten Mietverträge und Mieterliste. Bei WEG kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle hinzu. Je präziser und aktueller diese Dokumente sind, desto belastbarer und schneller wird die Bewertung.
Wodurch entstehen die meisten Verzögerungen?
Häufig durch behördliche Bearbeitungsfristen (Grundbuch, Baulasten, Bauakten etc.) sowie unvollständige Miet- und Flächendaten. Auch die Terminierung von Begehungen in vermieteten Objekten kann Zeit kosten.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswertgutachten und "Kurzgutachten" in Bezug auf die Dauer?
Ein sogenanntes Kurzgutachten fasst die Wertermittlung komprimiert zusammen und eignet sich für interne Zwecke ohne hohe formale Anforderungen. Es ist oft schneller erstellt. Ein vollwertiges Verkehrswertgutachten nach den anerkannten Regeln der Wertermittlung dokumentiert Herleitung, Datenquellen und Bewertungsverfahren ausführlich – das benötigt mehr Zeit, bietet dafür höchste Nachvollziehbarkeit und Akzeptanz, etwa bei Banken, Gerichten oder Behörden.
Welche Rolle spielen Abschreibung und Nutzungsdauer im Sachwertverfahren für die Zeitplanung?
Die Abschreibung und daraus abgeleitet die Restnutzungsdauer erfordern belastbare Informationen zum Baujahr, zu Modernisierungen und zum baulichen Zustand. Liegen Nachweise und Sanierungsdokumentationen vor, kann die Ermittlung zügig erfolgen; fehlen sie, sind Plausibilisierungen und ggf. ergänzende Prüfungen nötig.
Können feste Liefertermine zugesagt werden?
Verbindliche Termine sind möglich, sobald die Unterlagen vollständig vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Vorher hängen Fristen wesentlich von externen Stellen ab. Bei besonderen Eilfällen kann eine priorisierte Bearbeitung vereinbart werden, sofern Datenlage und Objektzugang dies erlauben.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Für eine verlässliche Terminplanung empfehle ich eine kurze Vorprüfung Ihrer Unterlagen. Bei Bedarf definieren wir gemeinsam den Bewertungszweck, das geeignete Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) und den realistischen Zeitplan. Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) stehe ich Ihnen für eine belastbare, nachvollziehbare Immobilienbewertung zur Verfügung. Kontakt und Informationen: Thomas Braun – Immobilienbewertung, www.braun-immowert.de
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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