„Klarheit ist der erste Schritt zur guten Entscheidung.“ Dieser Leitgedanke gilt besonders bei der Frage: Wie viel kostet ein Verkehrswertgutachten? Entscheidend sind drei Punkte: die individuelle Honorargestaltung nach BVS-Empfehlung, der sachlogische Zusammenhang zwischen Aufwand und Wert der Immobilie sowie eine praxisgerechte, transparente Kalkulation. Nachfolgend erhalten Sie eine verständliche, zugleich fachlich belastbare Einordnung – für private Auftraggeberinnen und Auftraggeber ebenso wie für professionelle Marktteilnehmende.
Was die BVS-Empfehlung zur Honorargestaltung regelt Die Honorarempfehlung des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger) ist ein marktüblich anerkanntes Orientierungswerk. Sie beschreibt:
- eine wert- und aufwandsbezogene Staffelung des Honorars in Abhängigkeit vom ermittelten Verkehrswert (Marktwert) und der Komplexität des Bewertungsfalls,
- Zu- und Abschläge für besondere Erschwernisse oder Minderaufwände,
- die getrennte Ausweisung von Nebenkosten (z. B. amtliche Auskünfte, Bodenrichtwerte, Registerauszüge, Fahrtkosten, Fotodokumentation) sowie der Umsatzsteuer.
Wesentlich ist: Der Wert der Immobilie und der Bewertungsaufwand stehen in Beziehung, sind jedoch nicht identisch. Ein höherer Verkehrswert erhöht in der Regel die Sorgfaltsanforderung und die haftungsrelevante Tragweite. Der eigentliche Aufwand wird zusätzlich durch Objektart, Rechtsverhältnisse und Datenlage bestimmt.
Aufwandstreiber in der Immobilienbewertung Der Zeit- und Prüfaufwand ergibt sich insbesondere aus:
- Objektart und Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren (z. B. Eigentumswohnungen), Ertragswertverfahren (Miet- und Gewerbeobjekte; Stichworte: Liegenschaftszinssatz, nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten), Sachwertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser; Herstellungswerte, Abschreibung, Rest-Nutzungsdauer).
- Grundstücks- und Rechtslage: Erbbaurechte, Nießbrauch/Wohnrechte, Wegerechte, Reallasten, WEG-Sonderkonstellationen, Denkmalschutz, Altlastenverdacht.
- Datenlage und Dokumente: Bauunterlagen, Flächen-/Nutzungsnachweise, Mietverträge, Teilungserklärung, Baulasten, Grundbuch.
- Marktsituation: verfügbare Vergleichskaufpreise, Ableitung Bodenwert, Datentiefe der regionalen Kaufpreissammlung.
- Besondere Zwecke: Bewertung für Finanzierung, Bilanzierung, Erbschaft/Schenkung, Auseinandersetzungen, Versicherung.
Begriffliche Einordnung (präzise und praxisnah)
- Verkehrswert/Marktwert: Der nach § 194 BauGB zu einem Stichtag ermittelte Wert, der bei ordnungsgemäßem Verkauf erzielbar wäre.
- Immobilienbewertung: Systematische Wertermittlung unter Anwendung der normierten Verfahren Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert inklusive Bodenwertableitung.
- Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks, regelmäßig abgeleitet aus Bodenrichtwerten und wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen.
- Liegenschaftszinssatz: Marktabgeleiteter Zinssatz zur Kapitalisierung der Reinerträge im Ertragswertverfahren.
- Abschreibung/Rest-Nutzungsdauer: Technisch-wirtschaftliche Wertminderung und verbleibender Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzung im Sach- und Ertragswert.
- DIN EN ISO/IEC 17024 (oft verkürzt „DIN 17024“): Internationale Norm für die Personenzertifizierung von Sachverständigen. Sie steht für standardisierte Kompetenzprüfungen, Überwachung und Re-Zertifizierung – ein relevantes Qualitätsmerkmal bei der Auftragsvergabe.
Die praxisgerechte Honorarvariante von Thomas Braun – transparent und fair.
Um Planungssicherheit zu schaffen, arbeite ich für Standardobjekte mit klar definierten Pauschalhonoraren. Unter Standard fallen typischerweise:
- Eigentumswohnungen,
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
- Reihen- und Doppelhäuser, sofern keine außergewöhnlichen Rechte/Belastungen oder ungewöhnlich komplexen Konstellationen vorliegen.
Leistungsumfang der Pauschale: Ortsbesichtigung, Akten- und Dokumentenprüfung, Ableitung Bodenwert, Anwendung des geeigneten Bewertungsverfahrens, qualifizierte Markt- und Plausibilitätsanalyse, nachvollziehbares Verkehrswertgutachten. Nebenkosten werden separat und nachvollziehbar ausgewiesen.
Sonder- und Spezialimmobilien (z. B. gemischt genutzte Objekte, größere Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Erbbaurechte, umfangreiche Rechte-/Belastungslagen) kalkuliere ich auf Basis der BVS-Empfehlung individuell – als transparentes Festhonorar oder, wo zweckmäßig, aufwandsbezogen. Damit bleibt das Honorar proportional zum tatsächlichen Prüf- und Analyseumfang.
Drei praxisnahe Beispiele (illustrativ, nicht bindend)
Beispiel 1 – Eigentumswohnung (Standardobjekt, Vergleichswert)
- Objekt: 3-Zimmer-ETW, gute Datenlage, keine besonderen Rechte.
- Honorar: Pauschal 1.490 €.
- Nebenkosten (Auskünfte): 120 €.
- zzgl. USt.
- Ergebnis: Planbare Gesamtkosten bei klar umrissenem Leistungsumfang.
Beispiel 2 – Einfamilienhaus mit Wohnrecht (erhöhter Prüfaufwand)
- Objekt: EFH, Anbau, im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht.
- Honorar: Individuelles Grundhonorar 2.067 € (incl. zusätzlichee Rechtebewertung).
- Nebenkosten: 280 €.
- zzgl. USt.
- Ergebnis: Das Wohnrecht beeinflusst sowohl Ertrags- als auch Marktgängigkeit – der Mehraufwand spiegelt sich sachgerecht im Honorar.
Beispiel 3 – Gewerbehalle mit mehreren Mietverträgen (Ertragswert)
- Objekt: Gewerbehalle.
- Honorar: nach Tabelle 2.680 €.
- Nebenkosten: 350 €.
- zzgl. USt.
- Ergebnis: Der maßgebliche Aufwand entsteht aus der Ertrags- und Risikoprüfung, nicht allein aus der Größe.
Was ist im Honorar enthalten – und was nicht?
Regelmäßig enthalten: Ortsbesichtigung, Auswertung der relevanten Unterlagen, Bodenwertableitung, Anwendung des passenden Verfahrens (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert), stichtagsbezogene Marktanalyse, vollständiges Verkehrswertgutachten mit Begründung der Parameter. Separat berechnet werden: behördliche/amtliche Auskünfte, Register- und Datenbankzugriffe, Reproduktions-/Versandkosten, besondere Zusatzprüfungen (z. B. umfangreiche Mietvertragsanalysen), ergänzende Ortstermine, Reisezeiten außerhalb des Standardradius. Die Umsatzsteuer kommt hinzu.
Warum Aufwand und Immobilienwert zusammenhängen, aber nicht gleichzusetzen sind
Ein höherer Verkehrswert führt zu gesteigerten Sorgfalts- und Haftungsanforderungen. Die Tiefe der Marktanalyse, die belastbare Parametrisierung (z. B. Liegenschaftszinssatz, Rest-Nutzungsdauer) und die Dokumentationstiefe müssen diesem Risiko angemessen sein. Gleichzeitig können auch Objekte mit moderatem Wert – etwa mit komplexen Rechten, Denkmalschutz oder unklarer Datenlage – hohen Aufwand verursachen. Daher koppelt die BVS-Empfehlung das Honorar an Wert und Schwierigkeitsgrad und erlaubt Zu- oder Abschläge.
Fünf praxisrelevante Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung:
Worin unterscheidet sich ein Verkehrswertgutachten von einem "Kurzgutachten"?
- Verkehrswertgutachten: Vollständige, prüffähige Herleitung nach ImmoWertV/ImmoWertA, regelmäßig für , Finanzämter, Banken, Gerichte und Behörden geeignet.
- "Kurzgutachten": Kompaktere Darstellung mit reduzierter Begründungstiefe; geeignet für interne Entscheidungen, jedoch mit eingeschränkter externer Verwendbarkeit und meist geringeren Kosten.
Welche Bedeutung hat eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024?
Sie belegt durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle die geprüfte Fachkunde, kontinuierliche Fortbildung und regelmäßige Re-Zertifizierung. Für Auftraggebende ist dies ein nachvollziehbarer Qualitätsnachweis bei der Auswahl des Sachverständigen.
Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen, und warum variieren sie?
Je nach Objekt und Bewertungszweck sind unterschiedliche Nachweise erforderlich (u. a. Grundbuch, Kataster, Baulasten, Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung, Mietspiegel). Regionale Gebühren, Datenverfügbarkeit und Fahrstrecken beeinflussen die Höhe.
Welches Bewertungsverfahren wirkt sich wie auf den Aufwand aus?
- Vergleichswert: hoher Datenabgleich mit Kaufpreisen, bei ETW und Reihenhäusern häufig effizient, erfordert jedoch gelegenlich einen Auszug aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschuss.
- Ertragswert: Analyse von Mieten, Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz; bei Miet- und Gewerbeobjekten aufwendiger.
- Sachwert: Bestimmung von Herstellungswerten, Alterswertminderung (Abschreibung) und Marktanpassung; bei EFH/ZFH je nach Datenlage moderat bis erhöht.
Wie lange dauert die Erstellung?
Typisch 3–4 Wochen ab Begehung (Ortstermin), Vollständigkeit der Unterlagen. Beschleunigte Bearbeitung ist nach Absprache möglich; der Mehraufwand kann das Honorar beeinflussen.
Abschließende Empfehlung von Thomas Braun Experte für Immobilienbewertungen:
Wählen Sie das Honorar- und Gutachtenformat, das Ihrem Zweck entspricht: Pauschalhonorare für Standardimmobilien, individuelle BVS-orientierte Kalkulation für Sonderfälle. Ich lege Wert auf transparente Unterlagenanforderungen, klare Kommunikation und eine nachvollziehbare Herleitung des Verkehrswerts. Für ein unverbindliches Angebot zu Ihrem Objekt erreichen Sie mich über www.braun-immowert.de.
Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Ich mag meine Tätigkeit sehr und interessiere mich für alles rund um die Immobilienbewertung. Von meinen Büros in Essen und Leipzig aus stehe ich bundesweit für die Bewertung aller Arten von Immobilien und die Erstellung rechtssicherer und von Gerichten und Finanzämtern anerkannter Verkehrswertgutachten zur Verfügung.
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