In aller Kürze:
Wohngebäude mit drei oder mehr abgeschlossenen Wohneinheiten; typischerweise zur Vermietung, klassifiziert als Wohninvestment.
Definition
Ein Mehrfamilienhaus stellt im Kontext der Immobilienbewertung ein zentrales Objekt dar, dessen spezifische Merkmale eine fundierte Herangehensweise an die Ermittlung des Verkehrswertes erfordern. Die Immobilienbewertung befasst sich grundsätzlich mit der objektiven Bestimmung des Wertes von bebauten und unbebauten Grundstücken, wobei der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, die maßgebliche Größe bildet. Dieser Wert beschreibt den Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung aller rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Die Bezeichnung „Mehrfamilienhaus“ impliziert bereits seine primäre Nutzungsart: Es dient der Beherbergung mehrerer Parteien in voneinander unabhängigen Wohneinheiten. Diese Trennung ist nicht nur räumlicher, sondern auch rechtlicher Natur. Jede dieser Wohneinheiten verfügt über eigene Sanitär- und Kücheneinrichtungen und ist für sich als eigenständige Wohnung konzipiert. Die Vielfalt in der Anordnung und Gestaltung dieser Einheiten kann erheblich sein, von kleinen Appartements bis hin zu großzügigen Etagenwohnungen. Die reine Anzahl der Wohneinheiten ist dabei nicht das alleinige Kriterium, sondern vielmehr die strukturelle Eigenständigkeit jeder einzelnen Einheit innerhalb des Gesamtgebäudes.
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die präzise Definition des Bewertungsobjekts „Mehrfamilienhaus“ von entscheidender Bedeutung. Es handelt sich hierbei um ein Gebäude, das typischerweise über mindestens drei Wohneinheiten verfügt, wobei die genaue Zahl je nach regionalen oder rechtlichen Definitionen variieren kann. Im Gegensatz zu Doppelhäusern oder Reihenhäusern, die ebenfalls mehrere Wohneinheiten umfassen können, sind die Einheiten eines Mehrfamilienhauses in der Regel vertikal oder horizontal gestapelt und teilen sich wesentliche Gebäudestrukturen wie Dach, Fundament und zentrale Erschließungsflächen.
Die Nutzungsarten innerhalb eines Mehrfamilienhauses sind primär wohnwirtschaftlicher Natur. Neben den reinen Wohnungen können jedoch auch untergeordnete gewerbliche Einheiten, wie beispielsweise kleine Läden, Büros oder Praxen, integriert sein. Diese gemischte Nutzung ist bei der Bewertung detailliert zu analysieren, da sie unterschiedliche Ertrags- und Risikoprofile aufweisen kann. Die Dominanz der wohnwirtschaftlichen Nutzung bleibt jedoch charakteristisch für ein Mehrfamilienhaus. Bei einer überwiegend gewerblichen Nutzung würde das Objekt in der Regel als Geschäftshaus oder Mischnutzungsobjekt eingestuft, was andere Bewertungsmethoden und -schwerpunkte zur Folge hätte.
Die Einordnung als Mehrfamilienhaus ist für den Sachverständigen im Rahmen der Immobilienbewertung fundamental, da sie die Wahl der anzuwendenden Bewertungsmethoden maßgeblich beeinflusst. Üblicherweise kommen bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern vorrangig das Ertragswertverfahren zum Einsatz, ergänzt durch das Sachwertverfahren und eine Vergleichswertanalyse, sofern ausreichend vergleichbare Objekte vorliegen. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt dabei die nachhaltig erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten und ist somit besonders geeignet, die wirtschaftliche Rentabilität eines Mehrfamilienhauses abzubilden. Die langfristige Ertragskraft, die durch die Vermietung der einzelnen Wohneinheiten generiert wird, steht hier im Vordergrund.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Mehrfamilienhaus als Bewertungsobjekt ein Gebäude mit mehreren, voneinander unabhängigen Wohneinheiten darstellt, dessen Hauptnutzung wohnwirtschaftlicher Art ist. Für die Erstellung eines fundierten Verkehrswertgutachtens sind eine präzise Begriffsdefinition sowie die sorgfältige Analyse der spezifischen Nutzungsarten und deren Auswirkungen auf die Wertermittlung unerlässlich. Diese professionelle und sachliche Herangehensweise gewährleistet die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Bewertungsergebnisse und ist somit für Gerichte und Finanzämter von hoher Relevanz.
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