Bewertungsobjekte und Nutzungsarten

Bewertungsobjekte und Nutzungsarten bilden das Fundament jeder fundierten Immobilienbewertung und sind zentraler Bestandteil eines Verkehrswertgutachtens. Damit die Ergebnisse nachvollziehbar und belastbar sind, muss zunächst präzise bestimmt werden, was genau bewertet wird (das Bewertungsobjekt) und wofür die Immobilie genutzt wird oder genutzt werden kann (die Nutzungsart). Diese beiden Dimensionen beeinflussen die Wahl des Bewertungsverfahrens, die Eingangsdaten und letztlich den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie.

Unter dem Bewertungsobjekt versteht man die rechtlich und wirtschaftlich abgrenzbare Einheit, die Gegenstand der Wertermittlung ist. Das kann ein unbebautes Grundstück, ein bebautes Grundstück, Wohnungseigentum (zum Beispiel eine Eigentumswohnung), Teileigentum (etwa ein Teileigentumsanteil an einer Büro- oder Ladenfläche), ein Erbbaurecht oder eine mit Rechten und Lasten belegte Liegenschaft sein. Wichtig ist die korrekte Abgrenzung: In der Regel wird die Immobilie als wirtschaftliche Einheit bewertet. Dazu gehören neben dem Grundstück und dem Gebäude auch wesentliche Bestandteile sowie Zubehör, soweit sie dem wirtschaftlichen Zweck der Liegenschaft dienen. Rechte und Belastungen, etwa Wegerechte (Grunddienstbarkeiten), Wohnrechte oder ein Nießbrauch, sind ebenfalls zu berücksichtigen, weil sie Nutzungsmöglichkeiten einschränken und damit den Verkehrswert beeinflussen können.

Bei unbebauten Grundstücken liegt der Schwerpunkt auf dem Bodenwert. Dieser orientiert sich typischerweise an Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden, und wird um lage- und objektspezifische Merkmale bereinigt. Entscheidend ist, was auf dem Grundstück nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Aus dem Bauplanungsrecht, etwa einem Bebauungsplan, ergeben sich zulässige Nutzungsarten, die über die spätere Bebauung und damit über den Wert maßgeblich mitentscheiden.

Bebaute Grundstücke werden je nach Art des Gebäudes und der Nutzung unterschiedlich bewertet. Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden überwiegend im Vergleichswertverfahren bewertet, sofern genügend marktfähige Vergleichskaufpreise vorliegen. Bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einzelhandelsflächen, Logistikimmobilien oder Hotels kommt regelmäßig das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier steht die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete im Fokus, die unter Verwendung eines geeigneten Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert wird. Bei speziellen, schwer vergleichbaren Objekten, etwa Produktionsgebäuden oder Sonderimmobilien ohne transparenten Mietmarkt, kann das Sachwertverfahren angezeigt sein. Dieses leitet den Gebäudewert aus den Herstellungskosten ab und berücksichtigt die Abschreibung über die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Die Nutzungsart beschreibt die gegenwärtige und potenzielle Nutzung der Immobilie. In der Praxis werden vor allem wohnwirtschaftliche, gewerbliche und gemischt genutzte Objekte unterschieden. Wohnimmobilien dienen dem Wohnen; sie werden entweder eigengenutzt oder vermietet. Bei vermieteten Wohnungen ist die Marktmiete, gegebenenfalls unter Beachtung regulatorischer Rahmenbedingungen, ein zentraler Werttreiber. Gewerbliche Nutzungen umfassen Büros, Einzelhandel, Gastronomie, Hotels, Lager- und Logistikflächen sowie Produktionsstandorte. Hier ist die Wertermittlung stärker von der Standortqualität, der Drittverwendungsfähigkeit, der Mietvertragsstruktur (Laufzeiten, Indexierung, Wertsicherung), der Mieterbonität und den Bewirtschaftungskosten geprägt. Gemischt genutzte Objekte kombinieren Wohn- und Gewerbeflächen; die Ermittlung erfolgt in der Regel nutzungsgetrennt und wird anschließend zusammengeführt.

Ein besonderes Bewertungsobjekt stellt das Wohnungseigentum dar. Eine Eigentumswohnung besteht aus Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Dach, Treppenhaus, Fassade). In Verkehrswertgutachten sind daher neben der Wohnungsgröße und -ausstattung auch der Zustand und die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft sowie Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen. Teileigentum, wie etwa ein Ladengeschäft in einem Wohn- und Geschäftshaus, folgt denselben Grundprinzipien, wird jedoch entsprechend seiner gewerblichen Nutzung bewertet, häufig im Ertragswertverfahren.

Beim Erbbaurecht ist zwischen dem Erbbaugrundstück und dem Bauwerk zu unterscheiden. Das Erbbaurecht gewährt das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und es zu nutzen; hierfür wird ein Erbbauzins gezahlt. In der Bewertung ist der Erbbauzins – vergleichbar einer laufenden Belastung – zu kapitalisieren, und die Restlaufzeit des Erbbaurechts sowie Regelungen zu Heimfall und Vertragsverlängerung sind zu analysieren. Die Marktgängigkeit von Erbbaurechten weicht von Volleigentum ab, was sich im Liegenschaftszinssatz und in Risikozuschlägen widerspiegeln kann.

Rechte und Lasten beeinflussen Nutzungsarten und Werte unmittelbar. Ein dinglich gesichertes Wohnrecht reduziert die Nutzbarkeit für Dritte und mindert den Ertrag, ein Wegerecht kann die Erschließung sichern und den Wert stabilisieren, während Baulasten die Bebauungsmöglichkeiten einschränken. In einem Verkehrswertgutachten werden solche Faktoren identifiziert, beschrieben und wertmäßig berücksichtigt. Ebenso wichtig ist die Analyse der öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Ein Bebauungsplan legt fest, welche Nutzung (z. B. reine Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete) und welches Maß der baulichen Nutzung zulässig sind. Diese Vorgaben bestimmen, ob die aktuelle Nutzung dem Plan entspricht oder ob eine Umnutzung möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Die Frage der optimalen Nutzung ist zentral: Bewertet wird in der Regel die Nutzung, die rechtlich zulässig, tatsächlich umsetzbar und am Markt wirtschaftlich am besten darstellbar ist. Diese Betrachtung ist besonders bei Entwicklungsgrundstücken, überalterten Beständen mit Nachverdichtungspotenzial oder bei Umnutzungen (zum Beispiel von Büro zu Wohnen) relevant. Hier fließen Annahmen zur baulichen Entwicklung, zur Nutzungsdauer und zu Investitionskosten ein, die plausibel und am Markt verifizierbar sein müssen.

Die Wahl des Bewertungsverfahrens folgt aus Objekt- und Nutzungsart. Das Vergleichswertverfahren nutzt realisierte Kaufpreise vergleichbarer Objekte und eignet sich insbesondere für standardisierte Märkte wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren setzt bei den nachhaltig erzielbaren Erträgen an, bereinigt um marktübliche Bewirtschaftungskosten, Leerstände und Instandhaltung, und diskontiert diese mit einem passenden Liegenschaftszinssatz. Dieser Zinssatz spiegelt Renditeerwartungen und Risiken am Markt wider. Das Sachwertverfahren schätzt den Gebäudewert über die Wiederherstellungskosten abzüglich altersbedingter Abschreibung und addiert den Bodenwert. Es wird genutzt, wenn Vergleichspreise fehlen und Erträge für die Wertbildung nicht maßgeblich sind.

Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird der Verkehrswert als der Preis definiert, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage. Der Stichtag, die Marktverhältnisse, die Dokumentation der Datenquellen und die Nachvollziehbarkeit der Rechenschritte sind für die Qualität des Gutachtens entscheidend. Für Laien ist vor allem wichtig zu verstehen: Objektart und Nutzung bestimmen, wie der Markt die Immobilie sieht – und genau diese Sicht bildet ein Gutachten methodisch sauber ab.

Zusammengefasst sind Bewertungsobjekte die klar definierte rechtliche und wirtschaftliche Einheit, die bewertet wird, und Nutzungsarten beschreiben das wofür und wie der Markt die Immobilie verwendet. Beide Aspekte steuern die Wahl von Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, die Herleitung von Bodenwert, Abschreibung und Nutzungsdauer sowie die Berücksichtigung von Rechten, Lasten und baurechtlichen Rahmenbedingungen. Eine präzise Einordnung führt zu belastbaren Ergebnissen und schafft Transparenz für Eigentümerinnen und Eigentümer, Investoren, Kreditinstitute und die öffentliche Hand. Genau darin liegt der Mehrwert eines professionellen Verkehrswertgutachtens: Es übersetzt die Vielfalt der Objekt- und Nutzungsarten in einen nachvollziehbaren, marktgerechten Wert.

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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

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