In aller Kürze:
Mehrere aneinandergebaute, in sich abgeschlossene Einfamilienhäuser mit gemeinsamer Trennwand; eigenständiges Grundstück, reine Wohnnutzung.
Definition
Ein Reihenhaus stellt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung eines gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens ein spezifisches Bewertungsobjekt dar, dessen Definition und Einordnung für die präzise Ermittlung des Verkehrswertes von großer Bedeutung ist. Die Bewertung von Reihenhäusern erfordert eine differenzierte Betrachtung der individuellen Merkmale sowie der Lage- und Marktfaktoren, um eine nachvollziehbare und transparente Wertfestsetzung zu gewährleisten.
Grundsätzlich ist ein Reihenhaus ein Gebäude, das als Teil einer geschlossenen Bauweise mit mindestens zwei weiteren Häusern in einer Reihe errichtet wurde. Es grenzt dabei mit mindestens einer Wand an ein benachbartes Gebäude an, wobei das Eckreihenhaus nur auf einer Seite eine solche Verbindung aufweist. Die Bauweise ist typischerweise durch eine gemeinsame Gestaltung der Fassade und des Daches innerhalb der Reihe gekennzeichnet, auch wenn im Innenbereich individuelle Grundrisse und Ausstattungen möglich sind. Diese Bauform, die sich oft durch eine effiziente Grundstücksnutzung auszeichnet, ist in städtischen und suburbanen Gebieten weit verbreitet.
Für die Immobilienbewertung sind die spezifische Nutzungsart und die damit verbundenen rechtlichen Gegebenheiten von zentraler Relevanz. Ein Reihenhaus wird in der Regel als Wohnimmobilie eingestuft, die dauerhaften Wohnzwecken dient. Es kann sich um ein Einfamilienreihenhaus handeln, welches von einer Familie oder einer einzelnen Person bewohnt wird, oder auch um ein Zweifamilienreihenhaus, in dem zwei separate Wohneinheiten existieren. Die genaue Klassifikation der Nutzungsart beeinflusst unter anderem die anzuwendenden Bewertungsverfahren und die Berücksichtigung von mietvertraglichen oder eigentumsrechtlichen Besonderheiten.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgt die Bewertung eines Reihenhauses anhand anerkannter Verfahren, wie dem Sachwert-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren. Das Sachwertverfahren ist insbesondere dann relevant, wenn es um die Neuherstellungskosten des Gebäudes geht, unter Berücksichtigung von Alterswertminderung und baulichen Eigenschaften. Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn das Reihenhaus vermietet ist und die Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund steht. Hierbei werden die nachhaltig erzielbaren Erträge kapitalisiert. Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Kaufpreisen vergleichbarer Reihenhäuser in ähnlichen Lagen. Die Auswahl und Gewichtung dieser Verfahren erfolgt durch den Sachverständigen auf Basis der spezifischen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts und des jeweiligen Immobilienmarktes.
Ein besonderes Augenmerk liegt bei Reihenhäusern auf den individuellen Grundstücksverhältnissen. Auch wenn die Gebäude in einer Reihe stehen, gehört zu jedem Reihenhaus ein eigenes Grundstück, das oft über einen Vorder- und einen kleinen Hintergarten verfügt. Die Größe und Beschaffenheit dieser Grundstücksanteile, mögliche Wege- oder Leitungsrechte sowie die Zugänglichkeit spielen eine wichtige Rolle bei der Wertfindung. Eventuelle Besonderheiten wie eine gemeinsame Zufahrt, eine Tiefgarage oder spezielle Gemeinschaftsflächen müssen ebenfalls Berücksichtigung finden.
Die Lage des Reihenhauses übt einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert aus. Dabei sind nicht nur die Mikrolage innerhalb einer Straße, sondern auch die Makrolage im Stadtteil oder der Gemeinde relevant. Faktoren wie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeiteinrichtungen, die Attraktivität des Wohnumfeldes sowie die allgemeine Infrastruktur werden detailliert analysiert. Auch die Schallbelastung durch angrenzenden Verkehr oder Gewerbe kann wertmindernd wirken.
Die Qualität der Bausubstanz, der energetische Zustand des Gebäudes sowie etwaige Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen fließen ebenfalls in die Bewertung ein. Ein energieeffizientes Reiheneckhaus mit modernen Fenstern, guter Dämmung und einer effizienten Heizungsanlage wird einen höheren Verkehrswert aufweisen als ein vergleichbares Objekt mit Sanierungsbedarf. Die Ausstattung im Innenbereich, von der Bodenbelag bis zur Sanitärausstattung, trägt maßgeblich zur Wertschätzung bei und wird sorgfältig dokumentiert.
Zusammenfassend ist das Reihenhaus ein komplexes Bewertungsobjekt, dessen Verkehrswert auf einer präzisen Erfassung und Analyse aller relevanten Merkmale basiert. Die professionelle Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen gewährleistet, dass alle wertrelevanten Faktoren objektiv berücksichtigt werden, um ein nachvollziehbares und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten zu erstellen, das den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern entspricht.
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