In aller Kürze:
Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Büro, Laden) innerhalb einer Teileigentums-/WEG-Anlage; Nutzung gewerblich oder gemischt.
Definition
Teileigentum bezeichnet im Kontext der Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten ein spezifisches Eigentumsrecht an einer Immobilie. Es ist von Wohnungseigentum und Miteigentum abzugrenzen und spielt eine wesentliche Rolle bei der Verkehrswertermittlung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäudeteilen. Die rechtliche Grundlage für Teileigentum in Deutschland bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses Gesetz regelt die Aufteilung eines Gebäudes in rechtlich selbstständige Einheiten, zu denen sowohl Sondereigentum als auch das gemeinschaftliche Eigentum gehören.
Beim Teileigentum handelt es sich um das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, sowie den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem sie gehören. Typische Beispiele für Teileigentum sind Gewerberäume wie Ladenlokale, Büros, Arztpraxen oder auch Garagen und Stellplätze, sofern diese nicht dem Wohnungseigentum zugeordnet sind. Die Abgrenzung zum Wohnungseigentum ist hierbei entscheidend: Während Wohnungseigentum ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, dient Teileigentum anderen, in der Regel gewerblichen oder sonstigen nicht-privaten Nutzungen. Auch bei Garagen und Stellplätzen ist die konkrete Zuordnung zum Wohnungseigentum oder der Status als eigenständiges Teileigentum für die Bewertung relevant.
Für ein Verkehrswertgutachten ist die genaue Bestimmung des Teileigentums von großer Bedeutung. Das Bewertungsobjekt wird durch die jeweilige Nutzungsart maßgeblich beeinflusst, da diese direkten Einfluss auf die Bewertungsmethoden und somit auf den letztendlichen Verkehrswert hat. Büroräume werden beispielsweise anders bewertet als Verkaufsflächen oder Lagerräume, auch wenn sie sich im selben Gebäude befinden. Ein Sachverständiger muss daher präzise erfassen, welche Teile der Immobilie als Teileigentum ausgewiesen sind und welcher Nutzungsart sie unterliegen. Die im Grundbuch eingetragene Aufteilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung geben hierüber Aufschluss.
Die rechtliche und praktische Bedeutung von Teileigentum manifestiert sich insbesondere in der Nutzungsflexibilität und den damit verbundenen möglichen Wertentwicklungen. Eine Büroeinheit kann beispielsweise leichter vermietbar oder veräußerbar sein als eine speziell auf eine bestimmte medizinische Praxis zugeschnittene Fläche. Die Nutzungsart beeinflusst auch die erzielbaren Mieten oder Pachtzinsen, welche wiederum eine zentrale Rolle bei der Ertragswertmethode spielen. Im Rahmen der Ertragswertmethode wird der Verkehrswert auf Basis der zukünftigen Erträge der Immobilie ermittelt, wobei die Nachhaltigkeit der Erträge und das Risiko der Vermietung oder Verpachtung maßgeblich sind.
Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist für Laien oft schwer verständlich, aber für die Teileigentumsbewertung fundamental. Sondereigentum ist der rechtlich und tatsächlich abgrenzbare Bereich, der ausschließlich dem jeweiligen Teileigentümer gehört und von diesem individuell genutzt werden kann. Dazu gehören beispielsweise die konkreten Wände, Böden und Decken der Büroräume sowie die innerhalb dieser Räume befindlichen Installationen. Gemeinschaftliches Eigentum hingegen sind alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder der gemeinsamen Nutzung dienen. Hierzu zählen in der Regel das Fundament, das Dach, tragende Wände, Treppenhäuser, Aufzüge und gemeinsame Versorgungsleitungen. Der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden und wird in Bruchteilen, beispielsweise 1/100, ausgedrückt.
Die genaue Analyse der Nutzungsarten ist für die Plausibilisierung des Verkehrswertgutachtens entscheidend. Änderungen in der Nutzung des Teileigentums, beispielsweise die Umwandlung eines Lagerraums in Verkaufsfläche, können eine Wertsteigerung oder -minderung zur Folge haben. Solche Änderungen sind jedoch oft mit baurechtlichen Genehmigungen und Änderungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung verbunden, was wiederum rechtliche und finanzielle Implikationen hat. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt daher nicht nur den aktuellen Zustand und die aktuelle Nutzung, sondern auch potenzielle Nutzbarkeiten und Entwicklungen, sofern diese wirtschaftlich und rechtlich realistisch sind. Für Gerichte und Finanzämter ist eine transparente und nachvollziehbare Darstellung all dieser Aspekte im Gutachten unerlässlich, um die Bewertungsgrundlage klar zu erkennen und akzeptieren zu können.
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