In aller Kürze:
Wert einer Immobilie unter der Annahme unveränderter, langfristiger Nutzung, bedeutsam für Finanzierung, Bilanzierung und steuerliche Bewertungen im Betriebsvermögen.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Fortführungswert beschreibt in der Immobilienbewertung den Wert einer Immobilie unter der Annahme, dass ihre bisherige Nutzung ohne Unterbrechung und ohne grundlegende Änderung fortgesetzt wird. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, welche wirtschaftlichen Vorteile die Immobilie bei unveränderter Nutzung künftig voraussichtlich stiftet. Diese Betrachtung lehnt sich an das in der Rechnungslegung bekannte Going-Concern-Prinzip an, ist jedoch kein eigenständiges, normiertes Bewertungsverfahren der deutschen Immobilienwertermittlung. Vielmehr handelt es sich um eine Bewertungsprämisse, die in Verkehrswertgutachten eingeordnet und methodisch über anerkannte Verfahren wie Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren abgebildet wird.
Im Kontext eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB, der den Verkehrswert (Marktwert) als den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis definiert, dient die Fortführungsannahme als Plausibilisierungsrahmen. Sie beantwortet die Frage, ob der Markt typischerweise von einer Fortsetzung der aktuellen Nutzung ausgeht und in welchem Umfang diese Nutzung nachhaltig Erträge generiert oder wirtschaftliche Vorteile sichert. Je nach Objekttyp, Nutzungsart und Marktsituation kann der Fortführungswert nah am Verkehrswert liegen oder davon abweichen, etwa wenn besondere betriebliche Abhängigkeiten, rechtliche Bindungen oder marktunübliche Nutzungskonzepte vorliegen.
Besonders schlüssig lässt sich der Fortführungswert über das Ertragswertverfahren erfassen. Hier werden die künftig nachhaltig erzielbaren Nettoeinnahmen aus der fortgeführten Nutzung ermittelt und mit einem geeigneten Liegenschaftszinssatz abgezinst. Grundlage sind langfristig erzielbare Mieten oder nutzungsbezogene Erträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Risiken. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes, mögliche Abschreibung aufgrund von Alterung und technischer Abnutzung sowie erforderliche Investitionen für die Funktionsfähigkeit der Nutzung fließen in die Prognose ein. Das Ergebnis spiegelt den Wert aus der Sicht eines Markteilnehmenden wider, der die bestehende Nutzung fortführt und die damit verbundenen Chancen und Risiken übernimmt.
Im Sachwertverfahren tritt der Fortführungscharakter indirekt zutage. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden um wertmindernde Faktoren reduziert, insbesondere um die Alterswertminderung in Abhängigkeit von der tatsächlichen Nutzungsdauer und dem baulichen Zustand. Der Bodenwert wird separat auf Basis der Lage und planungsrechtlichen Gegebenheiten bestimmt. Ist die fortgeführte Nutzung wirtschaftlich sinnvoll und marktüblich, kann sich dies in einer längeren wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, einer geringeren Abschreibung oder in marktbedingten Zuschlägen und Abschlägen widerspiegeln. Die Fortführung hat somit Einfluss auf die Ableitung des Sachwerts, ohne dass ein eigener „Fortführungs-Sachwert“ berechnet wird.
Im Vergleichswertverfahren ist der Fortführungsaspekt regelmäßig bereits in den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte enthalten, da diese Preise die Erwartung der Marktteilnehmenden an die weitere Nutzung reflektieren. Voraussetzung ist, dass ausreichend geeignete Vergleichsfälle vorliegen, deren Nutzungsart, Ertragsaussichten und rechtliche Rahmenbedingungen der zu bewertenden Immobilie entsprechen. Unterschiede in der Markterwartung zur Fortführung werden durch sachgerechte Zu- oder Abschläge angepasst.
Die Abgrenzung zum Liquidations- oder Veräußerungswert verdeutlicht den Zweck des Fortführungswerts. Während die Fortführung die laufende Nutzung inklusive künftiger Erträge oder Nutzungsvorteile unterstellt, betrachtet eine Liquidationsannahme die Aufgabe der Nutzung und die Verwertung der Immobilie durch Verkauf einzelner Komponenten oder alternative Nutzungen. Dies kann zu deutlich anderen Wertansätzen führen, etwa bei Spezialimmobilien, deren Wert stark vom betriebenen Konzept abhängt. Bei Hotels, Pflegeeinrichtungen oder Logistikimmobilien kann der Fortführungswert höher sein als ein reiner Substanzwert, weil die nachhaltigen Erträge die maßgebliche Wertquelle darstellen. Fällt die Fortführungsannahme weg, kann der Wert auf den Bodenwert zuzüglich eines reduzierten Gebäudewerts zurückfallen.
In Verkehrswertgutachten wird die Fortführungsannahme transparent begründet. Dazu gehören die Prüfung der Marktüblichkeit der bestehenden Nutzung, die vertragliche und rechtliche Absicherung (zum Beispiel Mietverträge, dingliche Rechte), die bauliche und technische Eignung für die weitere Nutzung sowie die Ableitung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes. Ebenso werden objektspezifische Merkmale berücksichtigt, die die Fortführung begünstigen oder beeinträchtigen, etwa Standortqualität, Drittverwendungsfähigkeit, Investitionsstau oder besondere Auflagen. So entsteht ein belastbares Bild darüber, ob die Fortführung wirtschaftlich sinnvoll ist und in welchem Rahmen der Markt diese Erwartung teilt.
Zusammengefasst ist der Fortführungswert keine separate Bewertungsgröße außerhalb der anerkannten Verfahren, sondern die konsistente Anwendung der Fortführungsprämisse innerhalb dieser Methoden. Er hilft, den Wert einer Immobilie realistisch zu bestimmen, wenn die kontinuierliche Nutzung den maßgeblichen Werttreiber darstellt. Für Sie als Entscheidungsträgerin oder Entscheidungsträger schafft diese Perspektive Klarheit darüber, wie stark der Wert an die bestehende Nutzung gebunden ist und welche Konsequenzen alternative Szenarien für den Marktwert haben können. So wird der Fortführungswert zu einem zentralen Orientierungsrahmen in der professionellen Immobilienbewertung.
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