Bewertungsverfahren und Grundsätze

Eine fundierte Immobilienbewertung bildet die Grundlage für verlässliche Entscheidungen beim Kauf, Verkauf, der Finanzierung oder der Auseinandersetzung im Rahmen von Erb- und Scheidungsverfahren. Im Mittelpunkt steht dabei der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wie ihn § 194 BauGB definiert: der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und der Lage der Immobilie, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Verkehrswertgutachten stellen sicher, dass dieser Wert objektiv, nachvollziehbar und methodisch korrekt hergeleitet wird. Damit das Ergebnis auch für fachfremde Leser verständlich und belastbar ist, stützt sich die Wertermittlung auf klar definierte Bewertungsverfahren und Grundsätze.

Zentral sind drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie sowie nach der Datenlage. In der Praxis werden Verfahren oft kombiniert, um Plausibilität zu sichern und Marktsignale angemessen zu berücksichtigen.

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an real erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Baugrundstücke, bei denen ausreichend Vergleichskäufe vorliegen. Aus Quellen wie der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse werden geeignete Transaktionen ausgewählt, Unterschiede zu Lage, Größe, Zustand oder Ausstattung werden wertmäßig angepasst. Das Ziel ist, das Preisniveau des relevanten Teilmarktes möglichst direkt abzubilden. Die Stärke dieses Verfahrens liegt in der unmittelbaren Marktnähe; seine Verlässlichkeit steigt mit Anzahl und Qualität der verfügbaren Vergleichsdaten.

Das Ertragswertverfahren stellt die nachhaltig erzielbaren Erträge aus der Immobilie in den Vordergrund. Es wird typischerweise bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeobjekten angewendet. Ausgangspunkt sind marktüblich erzielbare Nettokaltmieten unter Berücksichtigung von Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltung. Diese Nettoeinnahmen werden mit einem marktkonformen Liegenschaftszinssatz abgezinst, der das Risiko und die Renditeerwartung des Teilmarktes widerspiegelt. Zusätzlich werden der Bodenwert, der nicht der Abschreibung unterliegt, und der auf die baulichen Anlagen entfallende Ertragswert sachgerecht getrennt betrachtet. Entscheidend für belastbare Ergebnisse sind realistische Annahmen zur Mietentwicklung, zur Restnutzungsdauer und zu den Bewirtschaftungsparametern, die aus Markt- und Richtwertdaten hergeleitet werden.

Das Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten der baulichen Anlagen zuzüglich des Bodenwertes, abzüglich alters- und zustandsbedingter Abschreibung. Es findet vor allem bei eigengenutzten Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien Anwendung, wenn Vergleichspreise oder verlässliche Ertragsdaten fehlen. Ausgehend von Normalherstellungskosten, die über anerkannte Tabellenwerke verfügbar sind, wird der Substanzwert ermittelt und anschließend marktgerecht angepasst. Hier spielen die tatsächliche Restnutzungsdauer, der bauliche Zustand sowie wertrelevante Merkmale wie energetischer Standard oder Modernisierungen eine wesentliche Rolle. Da der Markt nicht ausschließlich nach Herstellungskosten urteilt, erfolgt schließlich eine Marktanpassung, um das im Teilmarkt beobachtbare Preisniveau abzubilden.

Unabhängig vom gewählten Verfahren gelten methodische Grundsätze, die die Qualität eines Verkehrswertgutachtens bestimmen. Das Stichtagsprinzip stellt sicher, dass sämtliche Daten und Annahmen auf denselben Bewertungszeitpunkt bezogen sind. Der Grundsatz der Objektivität verlangt, dass persönliche Interessen, ungewöhnliche Verhältnisse oder atypische Vertragsbestandteile keine Verzerrungen verursachen. Nachvollziehbarkeit bedeutet, dass jede Rechengröße und jede Annahme transparent hergeleitet und belegt wird. Konsistenz gewährleistet, dass die verwendeten Parameter – beispielsweise der Liegenschaftszinssatz oder die Restnutzungsdauer – in sich schlüssig und mit dem Marktgeschehen vereinbar sind.

Die rechtliche und methodische Basis bildet in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie die ergänzenden Anwendungshinweise (ImmoWertA). Sie regeln unter anderem die Ableitung des Bodenwerts, die Modellierung von Liegenschaftszinssätzen, die Marktanpassung im Sachwertverfahren und die Anforderungen an geeignete Vergleichsfälle. Als primäre Datenquelle gelten die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen führen, Bodenrichtwerte veröffentlichen und Marktdaten wie Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen und Liegenschaftszinssätze bereitstellen. Ergänzend kommen qualifizierte Markt- und Mietdatenerhebungen, Baupreisindizes, technische Objektunterlagen und verifizierbare Drittquellen zum Einsatz.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten beginnt mit einer präzisen Objektaufnahme. Dazu zählen die Analyse der Lage, der baulichen und technischen Merkmale, der Grundstücksgröße und -zuschnitte sowie der rechtlichen Rahmenbedingungen wie Grunddienstbarkeiten, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Baulasten. Rechte und Lasten können den Marktwert erheblich beeinflussen, weshalb ihre Bewertung fester Bestandteil des Gutachtens ist. Es folgen die Herleitung der relevanten Marktdaten, die Auswahl des geeigneten Verfahrens und die rechnerische Bewertung. Abschließend wird das Ergebnis plausibilisiert, häufig durch einen Abgleich der Verfahren oder durch einen Markt- und Angebotsspiegel, und mit dem Stichtag eindeutig ausgewiesen.

Für Laien ist insbesondere wichtig zu wissen, welche Annahmen den Ergebnissen zugrunde liegen und wie sich zentrale Parameter auswirken. Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt im Ertragswertverfahren zu einem niedrigeren Wert, da künftige Erträge stärker abgezinst werden. Eine kürzere Restnutzungsdauer erhöht im Sachwertverfahren die Abschreibung und reduziert den Gebäudewert. Eine sehr gefragte Mikrolage hebt – bei ansonsten gleichen Eigenschaften – die Vergleichspreise und damit den Vergleichswert. Bodenwerte wirken im Regelfall stabilisierend, insbesondere in attraktiven Lagen, da Grundstücke keiner altersbedingten Abnutzung unterliegen.

Transparenz über Datenquellen und Annahmen ist ein Qualitätsmerkmal. Ausgewiesene Bodenrichtwerte werden mit den konkreten Grundstücksmerkmalen abgeglichen, Vergleichskaufpreise werden hinsichtlich Größen-, Lage- und Zustandsunterschieden angepasst, Mieten werden auf Marktniveau normiert. Bei Abweichungen oder Unsicherheiten – etwa geringem Datenangebot bei Spezialobjekten – wird die Bandbreite der Ergebnisse erläutert, und es erfolgt eine begründete Auswahl des maßgeblichen Verkehrswerts. So bleibt die Bewertung belastbar, ohne Genauigkeit vorzutäuschen, wo der Markt nur begrenzte Informationen liefert.

Die Ergebnisse eines Verkehrswertgutachtens sind mehr als eine Zahl. Sie sind eine strukturierte, nachvollziehbare Herleitung eines Marktwerts unter Beachtung anerkannter Regeln der Wertermittlung. Für Entscheidungsträger schafft das Klarheit über Chancen und Risiken, für Finanzierer eine belastbare Grundlage, und für private Eigentümer Orientierung im komplexen Immobilienmarkt. Entscheidend ist, dass die angewandten Bewertungsverfahren zum Objekt passen, die Grundsätze der Objektivität, Nachvollziehbarkeit und Stichtagsbezogenheit eingehalten werden und alle verwendeten Daten verifizierbar sind. Auf dieser Basis liefert die Immobilienbewertung ein verlässliches Fundament für sachgerechte Entscheidungen – transparent, methodisch sauber und marktkonform.

Formulierung mit Unterstützung von Neuroflash.

Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

Beitragsbild(er): © Adobe Stock

Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung

oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)