In aller Kürze:
Wirtschaftliche Gesamtdauer von der Herstellung bis zum Ende der Nutzung, die AfA-Sätze, Wertminderungen und Verfahrensparameter in Steuer- und Finanzierungsbewertungen vorgibt.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet in der Immobilienbewertung die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes von der erstmaligen Bezugsfertigkeit bis zu dem Zeitpunkt, an dem eine weitere Nutzung unter marktüblichen Bedingungen nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll ist. Sie beschreibt also, wie lange ein Gebäude seinem Zweck voraussichtlich dienen kann, bevor es aus wirtschaftlicher Sicht ersetzt, umfassend umgebaut oder abgebrochen werden sollte. Wichtig ist die Unterscheidung zur technischen Lebensdauer: Während die technische Lebensdauer den rein physikalischen Verschleiß betrachtet, richtet sich die Gesamtnutzungsdauer nach dem wirtschaftlich sinnvollen Nutzungszeitraum unter Berücksichtigung von Nutzung, Bauqualität, Instandhaltung und Marktanforderungen.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens hat die Gesamtnutzungsdauer eine zentrale Bedeutung, weil sie maßgeblich in die verschiedenen Bewertungsverfahren eingeht. Im Sachwertverfahren dient sie als Grundlage für die Alterswertminderung, also den Abzug für Alter und Abnutzung, der die zwischenzeitliche Wertminderung des Gebäudes abbildet. Vereinfacht gesagt: Je länger die Gesamtnutzungsdauer und je jünger das Gebäude im Verhältnis dazu ist, desto geringer fällt die altersbedingte Wertminderung aus. Der Bodenwert bleibt davon unberührt, da Grundstücke keiner Abschreibung unterliegen.
Auch im Ertragswertverfahren ist die Gesamtnutzungsdauer relevant, allerdings zumeist indirekt über die Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende Zeitspanne von heute bis zum Ende der Gesamtnutzungsdauer. Sie begrenzt den Zeitraum, über den nachhaltig erzielbare Nettoerträge kapitalisiert werden, sofern nicht von einer wirtschaftlich sinnvollen Erneuerung oder Umnutzung zuvor auszugehen ist. Hier wirken der Liegenschaftszinssatz, die Ertragsprognose und die Restnutzungsdauer zusammen: Ein Gebäude mit kurzer Restnutzungsdauer und höherem Instandhaltungsstau weist regelmäßig einen höheren Ertragsrisikoaufschlag auf und damit einen niedrigeren Ertragswertanteil des Gebäudes.
Die Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer erfolgt nicht rein schematisch, sondern sachverständig unter Anwendung der geltenden Bewertungsgrundsätze. In Deutschland geben Verordnungen und Richtlinien hierfür einen normierten Rahmen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die hierzu veröffentlichten Richtlinien sehen typisierte Gesamtnutzungsdauern für gängige Gebäudearten vor, die in der Praxis als Ausgangswert dienen. Für viele Wohngebäude wird beispielsweise typisierend von einer Gesamtnutzungsdauer von rund 80 Jahren ausgegangen. Diese Typisierung ist jedoch kein Dogma. Abweichungen sind möglich und geboten, wenn Bauweise, Bauqualität, Instandhaltungszustand, Modernisierungsgrad, Schadensbild, energetischer Standard, Umnutzungsmöglichkeiten oder standortbezogene Marktanforderungen eine andere wirtschaftliche Lebensdauer erwarten lassen.
Modernisierungen sind in diesem Zusammenhang besonders zu betrachten. Sie verlängern in der Regel nicht die Gesamtnutzungsdauer als solche, sondern erhöhen den Gebrauchswert und können damit die Restnutzungsdauer wirtschaftlich verlängern. Ein hochwertig modernisiertes Wohnhaus kann also trotz fortgeschrittenen Alters eine längere verbleibende Nutzungszeit aufweisen als ein vergleichbares, kaum instand gehaltenes Objekt. Umgekehrt kann eine ungünstige Lage, fehlende Marktakzeptanz oder funktionale Obsoleszenz dazu führen, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit früher endet als es der reine Bauzustand vermuten ließe.
Im Sachwertverfahren spiegelt sich die Gesamtnutzungsdauer in der linearen Alterswertminderung wider, die auf die Herstellungskosten des Gebäudes (unter Bezug auf die Normalherstellungskosten) angewandt wird. Die Formel dahinter ist nachvollziehbar: Aus dem Verhältnis von Alter zur Gesamtnutzungsdauer wird ein Abschreibungssatz abgeleitet, der den Sachwert des Gebäudes mindert. So wird ausgedrückt, dass ein Teil der ursprünglich aufgewendeten Herstellungskosten bereits „verbraucht“ ist. Der Bodenwert, ermittelt über das Vergleichswertverfahren anhand geeigneter Bodenrichtwerte und Marktdaten, bleibt hiervon unberührt.
Im Ertragswertverfahren begrenzt die Restnutzungsdauer, abgeleitet aus der Gesamtnutzungsdauer, den Zeitraum, über den die nachhaltig erzielbaren Reinerträge des Gebäudes abgezinst werden. Der Liegenschaftszinssatz dient hierbei als Marktzins zur Kapitalisierung der Erträge. Gegen Ende der Restnutzungsdauer steigen oft die Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfe, was die Ertragsprognose beeinflusst und in der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen ist.
Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer, als Investorin oder Investor oder als Kreditinstitut ist die korrekte Herleitung der Gesamtnutzungsdauer deshalb entscheidend. Sie beeinflusst den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert unmittelbar, sei es über die Alterswertminderung im Sachwertverfahren oder über die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren. Eine nachvollziehbare, am Objekt und am Markt orientierte Einschätzung schafft Transparenz, erleichtert Entscheidungen und erhöht die Verlässlichkeit des Verkehrswertgutachtens.
Zusammengefasst ist die Gesamtnutzungsdauer der wirtschaftlich begründete „Zeitrahmen“ des Gebäudes. Sie verknüpft bauliche Realität mit Markterwartungen und bildet damit eine zentrale, faktenbasierte Größe in der Immobilienbewertung. Eine sachgerechte Ableitung setzt Erfahrung, Marktkenntnis und die Anwendung der einschlägigen normativen Vorgaben voraus, damit der ermittelte Verkehrswert die tatsächlichen Verhältnisse zum Wertermittlungsstichtag zutreffend widerspiegelt.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
