In aller Kürze:
Unter kurzfristiger Verwertung erzielbarer Sicherheitenwert, der in der Finanzierung für Risikobewertung, Besicherung und Abschlagsfestlegung relevant ist.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Liquidationswert bezeichnet den Wert einer Immobilie unter der Annahme, dass die bisherige Nutzung aufgegeben und das Objekt veräußert oder verwertet wird. Im Unterschied zum Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB, der den Preis unter gewöhnlichen Marktverhältnissen bei fortgesetzter, marktüblicher Nutzung abbildet, basiert der Liquidationswert auf dem Szenario der Auflösung. Für Immobilien bedeutet dies regelmäßig: Der Grund und Boden wird separat verwertet, vorhandene bauliche Anlagen werden abgebrochen oder nur insoweit berücksichtigt, wie sich noch ein realisierbarer Restwert ergibt. Der Liquidationswert bildet damit die wirtschaftliche Untergrenze für die Fortführungsalternative ab und gewinnt überall dort an Bedeutung, wo die Fortsetzung der bisherigen Nutzung nicht mehr wirtschaftlich ist oder strukturelle Gründe gegen eine Sanierung sprechen.
In der praktischen Immobilienbewertung wird der Liquidationswert insbesondere dann herangezogen, wenn Objekte nachhaltig nicht mehr marktgängig sind, die Herstellungskosten und die notwendige Instandsetzung in keinem vertretbaren Verhältnis zu erzielbaren Mieten oder Verkaufserlösen stehen oder eine baurechtlich vorteilhaftere Nachnutzung ohne das bestehende Gebäude möglich wird. Typische Beispiele sind überalterte gewerbliche Spezialimmobilien, die dauerhaft Leerstand aufweisen, oder Wohngebäude in Lagen, in denen der Bodenwert infolge einer höheren zulässigen Ausnutzung (z. B. Geschossflächenzahl) den Wert der Bestandsbebauung übersteigt. In solchen Konstellationen liefert der Liquidationswert eine realistische Entscheidungsgrundlage, ob der Rückbau und eine Neuentwicklung ökonomisch sinnvoller ist als die Sanierung oder Fortführung der Bestandsnutzung.
Methodisch wird der Liquidationswert im Kern aus dem Bodenwert abgeleitet, der im Regelfall im Vergleichswertverfahren ermittelt wird. Grundlage sind dabei Bodenrichtwerte sowie marktbasierte Anpassungen für Lage, Zuschnitt, Erschließung und planungsrechtliche Ausnutzbarkeit. Von diesem Bodenwert sind sämtliche Kosten abzuziehen, die notwendig sind, um das Grundstück freizumachen und veräußerungsfähig herzustellen. Hierzu zählen Abbruchkosten einschließlich Entsorgung, mögliche Altlastensanierung, Rückbau technischer Anlagen, Freilegungskosten und gegebenenfalls Kosten für die Beseitigung von Rechten Dritter, soweit sie die Verwertung beeinträchtigen und ablösbar sind. Verwertbare Restwerte aus Materialien oder Anlagen können hinzugerechnet werden, sofern sie am Markt tatsächlich realisierbar sind. Das Ergebnis ist der Liquidationswert im Sinne einer geordneten Liquidation mit angemessener Vermarktungszeit. Eine zwangsweise kurzfristige Verwertung würde darüber hinaus zusätzliche Abschläge erfordern und ist vom Begriff des Liquidationswerts abzugrenzen.
Der Bezug zu den etablierten Bewertungsverfahren unterstreicht die Abgrenzung: Das Ertragswertverfahren kapitalisiert nachhaltige Nettoeinnahmen mit dem Liegenschaftszinssatz und setzt damit eine tragfähige, fortführbare Nutzung voraus. Fällt der nachhaltig erzielbare Ertrag so gering aus, dass der Ertragswert unter dem Bodenwert abzüglich Abbruchkosten liegt, ist dies ein Indiz für die wirtschaftliche Dominanz der Liquidation. Das Sachwertverfahren ermittelt Herstellkosten der baulichen Anlagen abzüglich Abschreibung und addiert den Bodenwert; ist der resultierende Sachwert dauerhaft nicht am Markt durchsetzbar, kann auch dies für den Liquidationsfall sprechen. Das Vergleichswertverfahren liefert die maßgebliche Marktgrundlage für den Bodenwert und damit für die zentrale Komponente des Liquidationswerts. In Verkehrswertgutachten wird die Liquidationsannahme dann zugrunde gelegt, wenn sie die wahrscheinlichste Nutzung ist und sich aus den Grundstücksmerkmalen, den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und den Marktverhältnissen ableiten lässt.
Für die Praxis von Banken, Versicherungen, Investoren und der öffentlichen Hand hat der Liquidationswert eine risikoorientierte Funktion. Er dient als konservativer Referenzwert in Sanierungs- und Entwicklungsszenarien, in der Kreditrisikoprüfung sowie bei Portfoliobewertungen mit Umnutzungs- oder Rückbauoptionen. Er ist jedoch kein Ersatz für den Verkehrswert, sondern ein eigenständiges Bewertungskonzept mit abweichenden Prämissen. Entscheidend ist eine transparente Herleitung: Die angesetzten Abbruch- und Freilegungskosten müssen plausibel kalkuliert, planungsrechtliche Annahmen belegt und Marktannahmen zum Bodenwert nachvollziehbar begründet sein. Nur dann lässt sich der Liquidationswert als belastbare Entscheidungsgrundlage nutzen.
Zusammenfassend beschreibt der Liquidationswert den Wertbeitrag eines Grundstücks im Szenario der Aufgabe der bestehenden Nutzung, regelmäßig als Bodenwert minus Abbruch- und Freilegungskosten zuzüglich realisierbarer Restwerte. Er ergänzt die klassischen Bewertungsverfahren, indem er die wirtschaftliche Untergrenze der Fortführung aufzeigt und dort zur Anwendung kommt, wo der Markt die Bestandsnutzung nicht mehr trägt oder eine höherwertige Nachnutzung ohne Bestand möglich ist. Wer Investitions- und Entwicklungsschritte fundiert planen will, sollte den Liquidationswert als eigenständige, faktenbasierte Perspektive neben dem Verkehrswert berücksichtigen.
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