In aller Kürze:
International gebräuchliches Synonym des Verkehrswerts, das für steuerliche Bewertungen, Gebührenberechnungen und Finanzierungsvorgaben maßgeblich ist.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Marktwert, im deutschen Recht als Verkehrswert bezeichnet, beschreibt den geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte. Maßgeblich ist dabei, dass der Verkauf ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande kommt und dass Angebot und Nachfrage sowie die objektiven Eigenschaften des Grundstücks den Preis bestimmen. Diese Definition ist in § 194 BauGB verankert und bildet den rechtlich bindenden Rahmen für die Immobilienbewertung.
Damit der Marktwert sachgerecht und nachvollziehbar ermittelt wird, stützt sich die Bewertung auf etablierte Verfahren und die Bewertungsgrundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In der Praxis kommen vor allem drei anerkannte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren betrachtet die Immobilie aus einem anderen Blickwinkel, wobei die Wahl des passenden Ansatzes von der Art der Nutzung, der Datenlage und den Marktgegebenheiten abhängt. Entscheidend ist stets, die Ergebnisse am Markt zu plausibilisieren und auf den Stichtag zu beziehen.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es eignet sich insbesondere für selbstgenutzte Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen, bei denen ausreichend marktnahe Vergleichsdaten vorliegen. Hierbei werden Lage, Größe, Baujahr, baulicher Zustand, Ausstattung und Grundstücksmerkmale mit den Vergleichsobjekten abgeglichen und wertrelevante Unterschiede durch Zu- oder Abschläge marktgerecht angepasst. Ziel ist, den Marktwert aus belegbaren Transaktionen abzuleiten, also direkt aus dem Markt heraus.
Das Ertragswertverfahren betrachtet Immobilien primär als Ertragsquelle. Es wird vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten angewendet. Ausgangspunkt ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag, der sich aus den marktüblichen Mieten abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten ergibt. Dieser Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, also auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Renditeerwartung des Marktes für die jeweilige Immobilienart wider. Zusätzlich wird zwischen Bodenwert und Gebäudewert differenziert, da der Boden keiner Abschreibung unterliegt, das Gebäude aber über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer einem Werteverzehr (Abschreibung) unterliegt. So lässt sich die Frage beantworten, welchen Preis die Erträge unter gegebenen Markterwartungen rechtfertigen.
Das Sachwertverfahren stellt auf die Substanz der Immobilie ab. Ausgehend von den Regelherstellungskosten des Gebäudes werden alters- und zustandsbedingte Wertminderungen (Abschreibungen) berücksichtigt, um den Zeitwert der baulichen Anlagen zu bestimmen. Hinzu kommt der Bodenwert, der eigenständig aus Bodenrichtwerten und grundstücksspezifischen Merkmalen abgeleitet wird. Da der Sachwert nicht zwangsläufig dem am Markt erzielbaren Preis entspricht, erfolgt eine Marktanpassung, um das Ergebnis an die tatsächlichen Marktverhältnisse heranzuführen. Dieses Verfahren ist besonders für eigengenutzte Objekte und Spezialimmobilien relevant, bei denen Vergleichs- oder Ertragsdaten begrenzt sind.
Über die Wahl des Verfahrens hinaus sichern Bewertungsgrundsätze die Qualität und Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung. Dazu gehören das Stichtagsprinzip, also die strikte Orientierung am Bewertungszeitpunkt, die Objektbezogenheit und Neutralität der Annahmen, die Ableitung zentraler Eingangsgrößen aus geeigneten Marktdaten sowie die Transparenz der Herleitung. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, etwa ein Notverkauf, persönliche Affinitäten oder interne Konzernpreise, sind bei der Marktwertermittlung auszublenden. Ebenso ist zwischen wertbeeinflussenden Rechten und Lasten, baurechtlichen Rahmenbedingungen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie sauber zu unterscheiden.
Ein fundiertes Verkehrswertgutachten dokumentiert die verwendeten Datenquellen, wie Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Vergleichskaufpreise, Mietspiegel und Bewirtschaftungskosten, und legt die Bewertungsentscheidung detailliert offen. Die Nachvollziehbarkeit ermöglicht es Dritten, den Weg von den Eingangsgrößen zum Marktwert Schritt für Schritt zu prüfen. Das unterscheidet den Marktwert von einem rein subjektiven Preiswunsch oder einer bloßen Schätzung.
In der Praxis dient der Marktwert als Entscheidungsgrundlage für Kauf und Verkauf, Finanzierung, Bilanzierung, Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen sowie für die Absicherung gegenüber Versicherungen und öffentlichen Stellen. Er schafft Vergleichbarkeit, reduziert Informationsasymmetrien und bildet die Basis für faire Verhandlungen. Wenn Sie ein belastbares Ergebnis benötigen, empfehle ich ein methodisch sauberes Verkehrswertgutachten, das die spezifischen Merkmale Ihres Objekts berücksichtigt und die geltenden Bewertungsstandards konsequent anwendet. So erhalten Sie eine verlässliche, marktkonforme Grundlage für Ihre nächste Entscheidung.
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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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