In aller Kürze:
Nach § 194 BauGB der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis, der für Steuerfestsetzungen, Gebührenbemessungen und rechtssichere Finanzierungsunterlagen herangezogen wird.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, der für eine Immobilie am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert und wird synonym mit dem Begriff Marktwert verwendet. Maßgeblich ist, dass der Wert objektiv, marktkonform und unbeeinflusst von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen hergeleitet wird. Dazu zählen etwa Notverkäufe, Verkäufe unter Angehörigen zu Sonderkonditionen oder Abreden, die nicht dem Markt entsprechen. Der Verkehrswert spiegelt somit die Erwartungen eines informierten Marktes wider und nicht die individuellen Vorstellungen einzelner Beteiligter.
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in Deutschland nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den hierzu veröffentlichten Wertermittlungsrichtlinien und -hinweisen. Diese Regelwerke stellen sicher, dass methodisch einheitlich, nachvollziehbar und auf Basis belastbarer Marktdaten gearbeitet wird. Zentrale Datenquellen sind die örtlichen Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen führen und unter anderem Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und Vergleichsfaktoren veröffentlichen. Solche Marktdaten sind entscheidend, um das Wertermittlungsergebnis mit dem tatsächlich beobachtbaren Marktgeschehen zu verknüpfen.
Es stehen drei normierte Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es ist insbesondere für Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser geeignet, sofern ausreichend gut vergleichbare Verkäufe vorliegen. Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattungsmerkmale werden sachgerecht angepasst, um aus den Vergleichspreisen einen belastbaren Marktwert abzuleiten. Das Ertragswertverfahren ist das Leitverfahren für renditeorientierte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte. Hier steht die künftige Ertragskraft im Mittelpunkt: Ausgehend von nachhaltig erzielbaren Mieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und die verbleibenden Reinerträge mit dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Bodenwert und Gebäudewert werden dabei getrennt ermittelt, da der Boden keiner Abschreibung unterliegt, das Gebäude jedoch einer Nutzungsdauer und damit verbundener Abschreibung. Das Sachwertverfahren stellt auf die Herstellungskosten der baulichen Anlagen ab, reduziert um alters- und zustandsbedingte Wertminderungen. Es findet vor allem Anwendung, wenn Vergleichspreise fehlen und Erträge keine tragfähige Grundlage bieten, etwa bei eigengenutzten Einfamilienhäusern oder speziellen Objekttypen. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird mittels Marktanpassungsfaktoren an das tatsächliche Marktniveau angepasst.
Welches Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Marktorientierung, der Art der Immobilie und der Datenlage. In der Praxis werden Verfahren kombiniert oder einander plausibilisiert, um die Marktkonformität zu erhöhen. Unabhängig vom Verfahren gilt der Stichtagsgrundsatz: Alle wertrelevanten Daten – von Mieten über Bodenrichtwerte bis zu Baukostenindizes – müssen auf den Bewertungsstichtag bezogen sein. Ebenso wichtig sind der Objektbezug und die Transparenz der Herleitung: Rechte und Lasten wie Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Erbbaurechte, bauliche Mängel, Modernisierungszustand, mögliche Altlasten sowie die tatsächliche und zulässige Nutzung sind in ihrem Einfluss auf den Wert nachvollziehbar zu würdigen. Bei Ertragsobjekten ist die nachhaltige Ertragsfähigkeit entscheidend, nicht eine kurzfristig außergewöhnlich hohe oder niedrige Miete. Bei eigengenutzten Objekten ist zu prüfen, ob das Nutzungskonzept marktüblich und rechtlich zulässig ist.
Ein weiterer Grundsatz betrifft die Marktdatenqualität. Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Marktanpassungsfaktoren sollen, wenn verfügbar, aus den Veröffentlichungen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse übernommen werden, da diese die regionale Marktlage am besten abbilden. Fehlen solche Daten, sind hergeleitete Parameter sorgfältig zu begründen. Die Nachvollziehbarkeit der einzelnen Rechenschritte und Annahmen ist zentral, damit Dritte die Wertermittlung prüfen können. In einem Verkehrswertgutachten werden deshalb die Eingangsgrößen, die gewählten Verfahren, die Berechnungen und die Plausibilisierungen dokumentiert.
Schließlich ist der Verkehrswert nicht als exakter Punkt, sondern als bestmögliche Schätzung im Rahmen eines Marktes mit Schwankungsbreiten zu verstehen. Ziel einer professionellen Immobilienbewertung ist es, mit den anerkannten Verfahren, verlässlichen Marktdaten und klaren Grundsätzen zu einem Ergebnis zu kommen, das den realistischen, am Stichtag erzielbaren Preis abbildet. So erhalten Sie eine fundierte Grundlage für Entscheidungen, sei es für Verkauf, Kauf, Finanzierung, Bilanzierung oder versicherungsrelevante Fragestellungen.
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