In aller Kürze:
Regelgebundene Methoden zur Ableitung von Immobilienwerten, die für steuerliche Bewertungen, Gebührenkalkulationen und bankaufsichtliche Finanzierungsvorgaben verbindlich sind.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Wertermittlungsverfahren sind die anerkannten Methoden, mit denen der Wert einer Immobilie systematisch und nachvollziehbar ermittelt wird. Sie bilden das fachliche Rückgrat der Immobilienbewertung und sind die Grundlage für ein Verkehrswertgutachten, dessen Ziel der Marktwert (Verkehrswert) nach § 194 BauGB ist. In Deutschland werden diese Verfahren durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie zugehörige Richtlinien strukturiert. Damit ist gewährleistet, dass Gutachten nach einheitlichen, transparenten Grundsätzen erstellt werden und die Ergebnisse für Käuferinnen und Käufer, Verkäuferinnen und Verkäufer, Banken, Versicherungen und die öffentliche Hand vergleichbar und überprüfbar sind.
Kern der Wertermittlung ist die Frage, wie sich der am Markt zu erzielende Preis aus objektiven Merkmalen der Immobilie ableiten lässt. Dabei fließen Lage, Grundstücksgröße, Art und Qualität der Bebauung, baulicher Zustand, rechtliche Gegebenheiten (zum Beispiel Erbbaurechte oder Wegerechte) und wirtschaftliche Rahmenbedingungen ein. Je nach Nutzung und Datenlage kommen drei Hauptverfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Häufig werden diese Verfahren kombiniert, um das Ergebnis zu plausibilisieren und marktgerecht einzuordnen.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es eignet sich insbesondere für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Baugrundstücke, bei denen genügend Vergleichsdaten vorliegen. Aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse werden passende Verkäufe herangezogen und mit Blick auf Lage, Größe, Zustand und Ausstattung angepasst. Das Ergebnis spiegelt unmittelbar das Marktgeschehen wider. Voraussetzung ist eine ausreichende Zahl belastbarer Vergleichsfälle; fehlen diese, begrenzt das die Aussagekraft.
Das Ertragswertverfahren stellt die künftig zu erwartenden Überschüsse aus Vermietung oder Verpachtung in den Mittelpunkt. Es wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien genutzt. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten, bereinigt um marktübliche Bewirtschaftungskosten. Diese Reinerträge werden mit dem Liegenschaftszinssatz diskontiert, der das Marktrisiko, die Renditeerwartung und die Immobilienart widerspiegelt. Zusätzlich wird der Bodenwert separat ermittelt und zum Gebäudeertragswert addiert. So trennt das Verfahren den dauerhaft wertstabilen Bodenwert vom abnutzbaren Gebäudeanteil. Die Wahl eines marktgerechten Liegenschaftszinssatzes ist entscheidend; er wird aus Marktdaten der Gutachterausschüsse abgeleitet.
Das Sachwertverfahren setzt dort an, wo Erträge nicht im Vordergrund stehen, beispielsweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder spezialisierten Objekten. Es berechnet den Wert aus den fiktiven Herstellungskosten des Gebäudes zu aktuellen Baupreisen, vermindert um Abschreibung für Alterung und Abnutzung. Grundlage ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer, also der Zeitraum, in dem ein Gebäude üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Hinzugerechnet wird der Bodenwert, der über Bodenrichtwerte und Lageanpassungen ermittelt wird. Da reine Herstellungskosten nicht zwangsläufig dem Markt entsprechen, wird der vorläufige Sachwert durch Marktanpassungsfaktoren auf das beobachtbare Preisniveau kalibriert.
In einem Verkehrswertgutachten wird zunächst das passende Hauptverfahren gewählt, abhängig von objektiver Nutzung, Marktsegment und Datenverfügbarkeit. Ergänzend kann ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden. Beispielhaft lässt sich eine vermietete Wohnanlage vorrangig im Ertragswertverfahren bewerten, während ein freistehendes Einfamilienhaus häufig im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren abgebildet wird. Maßgeblich ist stets die Marktüblichkeit: Welcher Preis ist bei ordnungsgemäßer Vermarktung wahrscheinlich? Diese Frage beantwortet die methodisch korrekte Anwendung der Wertermittlungsverfahren mit verlässlichen Marktdaten.
Wesentliche Datengrundlagen sind Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und Vergleichsfallpreise aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Ergänzend fließen technische Objektunterlagen, Bauakten, Mietverträge, Instandhaltungsnachweise und rechtliche Eintragungen ein. Besondere wertbeeinflussende Umstände wie Modernisierungen, Baumängel, Baulasten, Denkmalschutz oder ein Baukostenzuschuss werden explizit berücksichtigt.
Das Ergebnis der Wertermittlung ist ein nachvollziehbar hergeleiteter Verkehrswert. Er stellt keine Garantie für einen konkreten Verkaufspreis dar, sondern eine fundierte, marktkonforme Einschätzung zu einem festen Stichtag. Wertermittlungsverfahren schaffen damit Transparenz und Planbarkeit – für Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Bilanzierungen, Versicherungsfragen oder gerichtsfeste Verkehrswertgutachten. Entscheidend ist die sachgerechte Auswahl des Verfahrens, die korrekte Datengrundlage und eine präzise, regelkonforme Anwendung im Sinne der ImmoWertV.
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