In aller Kürze:
Fiktive Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz; wird vom Reinertrag abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln.
Definition
Die Bodenwertverzinsung stellt im Kontext der Immobilienbewertung und insbesondere im Rahmen von Verkehrswertgutachten einen zentralen Begriff dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Ertragswertverfahrens und dient der transparenten Darstellung der wirtschaftlichen Rentabilität eines Grundstücks. Die Bodenwertverzinsung reflektiert dabei die angemessene Verzinsung des fiktiven Anlagekapitals, das im Bodenwert gebunden ist. Ihre Funktion besteht darin, die Ertragsfähigkeit des Grund und Bodens gesondert zu betrachten und in das Gesamtgutachten einzubeziehen.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird generell der Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftig zu erwartenden Erträge ermittelt. Hierbei erfolgt eine Trennung zwischen dem Gebäudewert und dem Bodenwert. Die Bodenwertverzinsung konzentriert sich explizit auf den Bodenanteil. Es wird unterstellt, dass ein unbebautes Grundstück einen bestimmten Ertrag pro Jahr generieren würde, wenn es zu einem marktgerechten Zinssatz angelegt wäre. Dieser fiktive Ertrag wird als Bodenwertverzinsung bezeichnet. Der zugrundeliegende Bodenwert wird hierbei oft aus Bodenrichtwerten abgeleitet oder durch Vergleichswertverfahren ermittelt.
Die Relevanz der Bodenwertverzinsung ergibt sich daraus, dass der Boden als unvergänglicher Wertträger betrachtet wird, dessen Wert im Gegensatz zu Gebäuden nicht durch Abnutzung oder Alterung gemindert wird. Die Bodenwertverzinsung ermöglicht es dem Sachverständigen, den Reinertrag einer Immobilie in einen auf den Boden entfallenden und einen auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteil aufzuteilen. Dies ist essenziell für die präzise Ermittlung des Ertragswertes, da die Abschreibung und Instandhaltungskosten sich lediglich auf die baulichen Anlagen beziehen und nicht auf den Grund und Boden.
Die Berechnung der Bodenwertverzinsung erfolgt durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem anzuwendenden Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz ist dabei ein marktüblicher Zinssatz, der die Verzinsung des in Grund und Boden sowie den baulichen Anlagen investierten Kapitals widerspiegelt. Die Auswahl des passenden Liegenschaftszinssatzes erfordert eine fundierte Marktanalyse und Sachkenntnis seitens des Gutachters, da dieser Satz maßgeblich die Höhe der Bodenwertverzinsung beeinflusst und somit auch den gesamten Ertragswert der Immobilie.
Ein höheres Ergebnis der Bodenwertverzinsung deutet auf einen potenziell höheren Bodenwert oder einen höheren Liegenschaftszinssatz hin, was die Attraktivität des Standorts und des Grundstücks widerspiegeln kann. Im Verkehrswertgutachten wird die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Gesamtobjekts abgezogen. Das verbleibende Ergebnis repräsentiert den Reinertrag, der den baulichen Anlagen zugerechnet wird. Dieser ist dann die Basis für die weitere Kapitalisierung zur Ermittlung des Gebäudewerts. Die transparente Darstellung dieser Berechnungsschritte gewährleistet die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens für Gerichte und Finanzämter.
Die Bodenwertverzinsung leistet einen wichtigen Beitrag zur Lösungsorientierung in der Immobilienbewertung, da sie eine differenzierte Betrachtung der Wertkomponenten ermöglicht. Sie sorgt für eine sachgemäße Aufteilung der Erträge und ermöglicht eine objektive Bewertung des Bodenanteils, unabhängig von der Bebauung. Dies ist insbesondere bei der Bewertung von Entwicklungspotenzialen oder bei unbebauten Grundstücken von großer Bedeutung. Durch ihre präzise Anwendung wird die Transparenz im Verkehrswertgutachten erhöht und die Glaubwürdigkeit der Bewertung gestärkt. Sie ist somit ein unverzichtbares Instrument für Sachverständige, um fundierte und nachvollziehbare Bewertungen zu erstellen. Die Herleitung und Anwendung dieses Konzepts ist für die Erstellung eines rechtlich und wirtschaftlich belastbaren Verkehrswertgutachtens unerlässlich.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
