Ertragswertbezogene Begriffe

Der Ertragswert ist ein zentrales Konzept der Immobilienbewertung, insbesondere wenn der Verkehrswert einer renditeorientierten Immobilie ermittelt werden soll. Während bei selbstgenutzten Häusern häufig der Vergleich mit ähnlichen Verkäufen oder der Substanzwert im Vordergrund steht, rückt bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Objekten und Gewerbeimmobilien die Fähigkeit der Immobilie, nachhaltig Erträge zu erwirtschaften, in den Fokus. Das Ertragswertverfahren bildet genau diese Ertragskraft sachgerecht ab und liefert damit eine belastbare Grundlage für Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. In Deutschland sind Vorgehensweise und Begriffe in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, sodass das Verfahren standardisiert, nachvollziehbar und rechtssicher angewendet werden kann.

Ausgangspunkt ist die einfache Frage: Wie viel ist eine Immobilie heute wert, wenn man die künftig zu erwartenden Mieteinnahmen, die laufenden Kosten und die Lebensdauer der baulichen Anlagen realistisch berücksichtigt und diese Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag abzinst? Um dies systematisch zu beantworten, trennt das Ertragswertverfahren den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert und objektspezifischen Grundstücksmerkmalen abgeleitet. Er bleibt dauerhaft bestehen und wird nicht abgeschrieben. Die baulichen Anlagen hingegen unterliegen der Abnutzung, werden instand gehalten und haben eine begrenzte Restnutzungsdauer. Genau diese ökonomische Lebensdauer ist relevant, wenn der Gebäudewert aus Erträgen abgeleitet wird.

Im ersten Schritt werden die nachhaltig erzielbaren Roherträge ermittelt. Das sind in der Regel marktübliche Mieten, die langfristig erreichbar sind, unabhängig davon, ob derzeit einzelne Flächen leer stehen oder ob Mietverträge temporär über oder unter Marktniveau liegen. Die Herleitung erfolgt auf Basis der vorhandenen Mietverträge, Marktdaten, Flächenaufstellungen und der objektspezifischen Vermietbarkeit. Anschließend werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also die nicht auf Mietende umlegbaren laufenden Aufwendungen, beispielsweise Instandhaltung, Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Es verbleibt der Reinertrag der Liegenschaft vor Bodenwertverzinsung.

Weil der Boden als eigenständiger Vermögensbestandteil dauerhaft gebundenes Kapital darstellt, wird im Ertragswertverfahren eine Bodenwertverzinsung berücksichtigt. Sie berechnet sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz. Dieser Liegenschaftszinssatz ist ein marktabgeleiteter Zinssatz, der das Rendite- und Risikoempfinden für die jeweilige Immobilienart und Lage widerspiegelt. Er wird, soweit verfügbar, von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Zieht man die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag der Liegenschaft ab, erhält man den Gebäudereinertrag, also den Ertrag, der den baulichen Anlagen wirtschaftlich zuzurechnen ist.

Im nächsten Schritt wird dieser Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Die Kapitalisierung erfolgt mit einem Vervielfältiger, der aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer hergeleitet wird. Vereinfacht ausgedrückt entspricht dies der Barwertberechnung einer konstanten Zahlungsreihe bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Modernisierungen, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale oder absehbare Veränderungen der Ertrags- und Kostenstruktur können in Form von Zu- oder Abschlägen sowie durch angepasste Restnutzungsdauern und angemessene Bewirtschaftungskosten abgebildet werden, sofern sie marktüblich und nachvollziehbar belegt sind. Der so ermittelte Gebäudeertragswert wird schließlich mit dem separat angesetzten Bodenwert zum vorläufigen Ertragswert der Liegenschaft addiert. Marktanpassungen sind, sofern erforderlich, transparent zu dokumentieren.

Die Bedeutung des Ertragswerts im Verkehrswertgutachten liegt in seiner Fähigkeit, unterschiedliche Risiko- und Ertragsprofile differenziert abzubilden. Ein Objekt mit langfristig gesicherten Mietverträgen, bonitätsstarken Mietparteien und geringer Fluktuation weist – bei gleichen Rahmenbedingungen – in der Regel einen höheren Ertragswert auf als ein Objekt mit unsicheren Erträgen, hohem Leerstand oder umfangreichem Instandhaltungsstau. Der Liegenschaftszinssatz reflektiert diese Unterschiede: Steigt das Risiko, erhöht sich üblicherweise der Zinssatz und der Vervielfältiger sinkt, was zu einem niedrigeren Ertragswert führt. Umgekehrt sorgt ein niedriger Liegenschaftszinssatz – etwa in sehr gefragten Lagen mit stabiler Nachfrage – für einen höheren Ertragswert. Dieser Mechanismus macht das Verfahren sensitiv gegenüber Marktschwankungen und erlaubt gleichzeitig eine klare, nachvollziehbare Herleitung.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Ist-Miete und nachhaltiger Marktmiete. Für den Verkehrswert ist nicht nur maßgeblich, was heute gezahlt wird, sondern was auf Dauer erzielbar ist, unter Beachtung mietrechtlicher Bindungen, Indexierungen oder Staffeln. Bestehen etwa Mietpreisbindungen, Erbbaurechte, langfristige Mietgarantien oder Sondernutzungen, sind diese wertrelevanten Rechte und Lasten zu berücksichtigen. Ebenso fließen strukturelle Leerstände, notwendige Investitionen und die Marktpositionierung des Objekts – Lage, Ausstattung, Drittverwendungsfähigkeit – sachgerecht in die Ertragsprognose ein. Das Ziel ist stets ein plausibles, objektiviertes Bild des künftig zu erwartenden Nettoertragsstroms.

In der Praxis wird das Ertragswertverfahren häufig mit anderen Verfahren gespiegelt. Der Vergleich mit Transaktionspreisen ähnlicher Objekte (Vergleichswertverfahren) bietet eine Marktkontrolle, soweit ausreichend geeignete Vergleichsfälle vorliegen. Bei Sonderobjekten oder gering ertragsorientierten Nutzungen kann das Sachwertverfahren eine sinnvolle Ergänzung sein, insbesondere wenn die Ertragslage vorübergehend verzerrt ist. Diese Triangulation erhöht die Robustheit des Verkehrswertgutachtens und stärkt die Nachvollziehbarkeit der Herleitung.

Für Auftraggebende bietet der Ertragswert einen hohen Nutzen. Banken und Versicherungen erhalten eine fundierte Grundlage für Kredit- und Risikoprüfungen. Investierende können Ankaufs- und Halteentscheidungen treffen, Renditeerwartungen kalibrieren und Sensitivitäten verstehen. Die öffentliche Hand erhält belastbare Werte für Bilanzierung, Besteuerung oder strategische Portfoliosteuerung. Privatpersonen profitieren von einer transparenten Einordnung, wenn vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder kleine Gewerbeeinheiten bewertet werden. In allen Fällen gilt: Je solider die Datengrundlage – verifizierte Mieten, aktuelle Betriebskosten, belastbare Marktdaten der Gutachterausschüsse – desto belastbarer der Ertragswert.

Transparenz und Prüfbarkeit sind wesentliche Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten. Aus diesem Grund werden alle Parameter im Gutachten offen gelegt: die Ableitung der nachhaltigen Miete, die Höhe und Struktur der Bewirtschaftungskosten, die Herleitung der Restnutzungsdauer, die Quellen zum Liegenschaftszinssatz sowie die Berechnungsschritte vom Rohertrag bis zum vorläufigen Ertragswert. So lässt sich nachvollziehen, wie einzelne Annahmen den Wert beeinflussen. Wo geboten, können Szenario- oder Sensitivitätsanalysen aufzeigen, wie sich etwa Veränderungen des Liegenschaftszinssatzes oder abweichende Vermietungsgrade auswirken.

Zusammengefasst ist der Ertragswert das geeignete Instrument, um den Verkehrswert ertragsorientierter Immobilien marktgerecht zu bestimmen. Er verbindet eine klar strukturierte Methodik mit marktnahen Parametern und schafft damit eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen. Wer den Mechanismus – Erträge ermitteln, Kosten berücksichtigen, Boden verzinsen, Gebäudeertrag kapitalisieren – versteht, kann die Ergebnisse eines Verkehrswertgutachtens einordnen, kritisch prüfen und fundiert nutzen. Genau darin liegt seine Stärke: in der sachlichen Übersetzung künftiger Erträge in einen heutigen, objektivierten Wert.

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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

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