In aller Kürze:
Am Markt erzielbare, orts- und objektübliche Miete unter Wettbewerbsbedingungen; Referenzgröße im Vergleich zur Vertragsmiete.
Definition
Die Marktmiete ist ein fundamentaler Begriff innerhalb der Immobilienbewertung, insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts mithilfe des Ertragswertverfahrens. Sie repräsentiert den Mietzins, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung für Immobilien vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung am freien Markt erzielt werden könnte. Diese Miete wird objektiv auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bestimmt, frei von persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen, die den Mietpreis beeinflussen könnten.
Die Ermittlung der Marktmiete ist für Sachverständige ein zentraler Bestandteil des Bewertungsprozesses. Sie erfordert eine detaillierte Analyse des lokalen Mietmarktes, wobei sowohl aktuelle Mietangebote als auch tatsächlich realisierte Mietverträge von Bedeutung sind. Hierbei werden verschiedene Parameter wie die Art der Immobilie (Wohnung, Büro, Gewerbe), ihre genaue Lage innerhalb einer Stadt oder Region, der Zustand, die Ausstattung sowie die Größe der Mietfläche berücksichtigt. Ziel ist es, eine Miete zu identifizieren, die ein potenzieller Mieter bereit wäre zu zahlen und ein potenzieller Vermieter zu fordern wäre, ohne durch besondere Umstände bevorzugt oder benachteiligt zu werden.
Im Kontext der ertragswertbezogenen Immobilienbewertung spielt die Marktmiete eine entscheidende Rolle als Ausgangsgröße für die Berechnung des Reinertrags. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie primär durch die Erträge bestimmt wird, die sie in der Zukunft voraussichtlich erwirtschaften kann. Der Rohertrag einer Immobilie wird dabei in der Regel aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmarktmiete abgeleitet. Von diesem Rohertrag werden anschließend Bewirtschaftungskosten abgezogen, um zum Reinertrag zu gelangen. Dieser Reinertrag bildet die Basis für die weitere Kapitalisierung im Rahmen des Ertragswertverfahrens.
Die Unterscheidung zwischen der vertraglich vereinbarten Miete (Ist-Miete) und der Marktmiete ist hierbei von großer Bedeutung. Insbesondere bei älteren Mietverträgen oder in stark regulierten Mietmärkten kann die aktuelle Ist-Miete erheblich von der am Markt erzielbaren Miete abweichen. Für die Verkehrswertermittlung ist jedoch die Marktmiete maßgeblich, da sie die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen widerspiegelt. Eine Diskrepanz zwischen Ist-Miete und Marktmiete kann daher zu Korrekturen im Ertragswertverfahren führen. Beträgt die Ist-Miete beispielsweise weniger als die Marktmiete, wird für die Bewertung dennoch die höhere Marktmiete angesetzt, da davon ausgegangen wird, dass diese Miete potenziell bei einer Neuvermietung oder Mietanpassung erzielbar ist.
Die genaue Bestimmung der Marktmiete erfordert nicht nur eine umfassende Kenntnis des Immobilienmarktes, sondern auch eine methodische Vorgehensweise. Sachverständige nutzen hierfür verschiedene Informationsquellen, darunter Mietspiegel, Mietdatenbanken, aber auch eigene Vergleichsdaten aus ihrer Tätigkeit. Die Qualität und Aktualität dieser Daten sind entscheidend für die Genauigkeit der Marktmieteneinschätzung. Die Marktmiete ist somit ein dynamischer Wert, der sich den Gegebenheiten des Marktes anpasst und regelmäßig neu bewertet werden muss, um eine objektive und realistische Immobilienbewertung zu gewährleisten. Sie bildet das Fundament für die finanzielle Projektion der Immobilienerträge und ist somit ein Schlüsselparameter für die fundierte Entscheidungsfindung im Bereich der Immobilienbewertung.
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