In aller Kürze:
Pauschaler Abzug für das Risiko von Leerstand, Zahlungsrückständen und Mieterwechsel, ausgedrückt als Prozentsatz vom Rohertrag oder der Nettokaltmiete.
Definition
Das Mietausfallwagnis stellt einen essenziellen Faktor innerhalb der Immobilienbewertung dar, insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswerts mittels des Ertragswertverfahrens. Es bezeichnet das Risiko, welches der Eigentümer einer Immobilie trägt, wenn Mietzahlungen ganz oder teilweise ausbleiben. Dieses Wagnis ist in der Praxis der Immobilienverwaltung allgegenwärtig und muss bei einer realistischen Bewertung einer Kapitalanlageimmobilie Berücksichtigung finden.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens, welches darauf abzielt, den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer zukünftigen Erträge zu bestimmen, kommt dem Mietausfallwagnis eine zentrale Bedeutung zu. Der Ertragswert spiegelt den Barwert aller voraussichtlichen Reinerträge wider, die eine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaften kann. Dabei ist es entscheidend, nicht nur die möglichen Einnahmen zu prognostizieren, sondern auch potenzielle Minderungen dieser Einnahmen realistisch abzubilden. Das Mietausfallwagnis dient genau diesem Zweck, indem es eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Leerstände oder Zahlungsausfälle schafft.
Faktoren, die das Mietausfallwagnis beeinflussen, sind vielfältig. Hierzu zählen beispielsweise die Lage und Attraktivität der Immobilie. Eine Immobilie in einer sehr gefragten Lage mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen oder Gewerbeflächen weist in der Regel ein geringeres Mietausfallwagnis auf als ein Objekt in einer weniger attraktiven Region. Auch die allgemeine wirtschaftliche Situation spielt eine Rolle. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit steigt tendenziell das Risiko von Zahlungsausfällen und Leerständen. Die Art der Immobilie ist ebenfalls relevant. Eine Wohnimmobilie kann ein anderes Wagnisprofil als eine Gewerbeimmobilie aufweisen, da die Mieterstrukturen und die jeweiligen Marktbedingungen variieren. Ebenso beeinflusst der Zustand der Bausubstanz sowie der Modernisierungsgrad einer Immobilie die Dauer und Häufigkeit von Leerständen. Eine schlecht instand gehaltene Immobilie zieht möglicherweise weniger verlässliche Mieter an oder erfordert längere Leerstandszeiten für notwendige Reparaturen.
Die Höhe des Mietausfallwagnisses wird von Sachverständigen auf Basis verschiedener Kriterien festgelegt. Eine pauschale Angabe ist selten sinnvoll, da jede Immobilie individuelle Merkmale aufweist. Oft wird ein prozentualer Anteil der erzielbaren Bruttomieteinnahmen als Mietausfallwagnis angesetzt. Dieser Prozentsatz basiert auf Erfahrungswerten, statistischen Erhebungen und einer individuellen Risikoanalyse des betreffenden Objekts. Bei der Festlegung des Prozentsatzes werden Aspekte wie die regionale Leerstandsquote, die Mieterfluktuation in vergleichbaren Objekten und die Bonität potenzieller Mieter berücksichtigt. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Vermietbarkeit der Immobilie. Ist eine Immobilie einfach und schnell neu zu vermieten, kann das Wagnis geringer angesetzt werden. Bei Objekten mit speziellen Anforderungen an die Mieter oder einer geringen Nachfrage muss ein höheres Mietausfallwagnis einkalkuliert werden.
Es ist von Bedeutung, das Mietausfallwagnis nicht mit dem Verwaltungsaufwand oder den Instandhaltungskosten zu verwechseln. Während das Mietausfallwagnis die finanzielle Belastung durch fehlende Mieteinnahmen abbildet, umfassen die Verwaltungskosten die Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Immobilie und die Instandhaltungskosten die Ausgaben für die Erhaltung des baulichen Zustandes. Alle drei Positionen sind jedoch Teile des Bewirtschaftungsaufwands, der im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt werden muss, um den Reinertrag einer Immobilie zu ermitteln.
Durch die korrekte Berücksichtigung des Mietausfallwagnisses im Verkehrswertgutachten wird eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes gewährleistet. Dies ist für verschiedene Akteure von großer Bedeutung: Für Kaufinteressenten ermöglicht es eine fundierte Investitionsentscheidung, da das potenzielle Risiko von Ertragsausfällen transparent gemacht wird. Für Kreditinstitute ist es ein wichtiger Parameter bei der Beleihung einer Immobilie. Gerichte und Finanzämter benötigen eine präzise Bewertung, um zum Beispiel Erbschaftssteuer oder Vermögensteile korrekt zu bestimmen. Die nachvollziehbare und transparente Darstellung des Mietausfallwagnisses ist somit ein wesentlicher Bestandteil eines qualitativ hochwertigen Verkehrswertgutachtens und trägt maßgeblich zur Seriosität und Verwertbarkeit der Bewertung bei. Es stellt sicher, dass die Ermittlung des Verkehrswerts nicht auf unrealistischen Annahmen basiert, sondern die tatsächlichen Gegebenheiten des Immobilienmarktes und die damit verbundenen Risiken widerspiegelt. Die Berücksichtigung dieses Risikos ist daher unverzichtbar für eine fundierte und sachgerechte Immobilienbewertung.
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