In aller Kürze:
Rechtsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über Mietgegenstand, Miethöhe, Laufzeit und Nebenkonditionen; bestimmt die Vertragsmiete.
Definition
Ein Mietvertrag stellt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten einen wesentlichen Faktor dar, da er die Basis für die Ermittlung sogenannter ertragswertbezogener Größen bildet. Die korrekte Analyse und Berücksichtigung der im Mietvertrag festgelegten Bedingungen sind von entscheidender Bedeutung, um den Ertragswert einer Immobilie realistisch und nachvollziehbar zu bestimmen. Dieser Wert ist Ausdruck des nachhaltig erzielbaren Ertrags, den ein Objekt über seine wirtschaftliche Lebensdauer abwerfen kann.
Grundsätzlich handelt es sich bei einem Mietvertrag um eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Vermieter und einem Mieter, die die Überlassung einer Immobilie oder Teilen davon gegen die Zahlung eines Entgelts (Miete) regelt. Die Inhalte eines solchen Vertrages sind dabei vielfältig und reichen von der genauen Bezeichnung des Mietobjektes über die Festlegung der Miethöhe bis hin zu Regelungen bezüglich Nebenkosten, Instandhaltungspflichten und der Dauer des Mietverhältnisses. Im Rahmen der Immobilienbewertung müssen Sachverständige diese vertraglichen Details präzise erfassen und interpretieren, da sie direkte Auswirkungen auf die zukünftigen Erträge der Immobilie haben.
Der Ertragswertansatz, eine der gängigen Methoden zur Immobilienbewertung, fokussiert sich primär auf die Kapitalisierung der Reinerträge, die eine Immobilie voraussichtlich generieren wird. Hierbei ist der Mietvertrag der primäre Indikator für die Einnahmeseite. Die im Mietvertrag vereinbarte Miete bildet die Grundlage für die Berechnung der Bruttomieteinnahmen. Davon werden alle nicht umlagefähigen Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten. Dieser Reinertrag wird anschließend unter Berücksichtigung eines angemessenen Kapitalisierungszinssatzes in den Ertragswert umgerechnet. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Nachhaltigkeit der vereinbarten Miete. Sachverständige prüfen, ob die vertraglich fixierte Miete der marktüblichen Miete entspricht oder ob Abweichungen bestehen. Eine überhöhte oder deutlich unter dem Marktniveau liegende Miete kann den ermittelten Verkehrswert beeinflussen.
Bei der Immobilienbewertung wird zudem zwischen Ist-Miete und erzielbarer Miete differenziert. Die Ist-Miete ist die Miete, die zum Bewertungsstichtag tatsächlich aufgrund des bestehenden Mietvertrages gezahlt wird. Die erzielbare Miete hingegen ist die Miete, die unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen für das jeweilige Objekt angemessen und realistisch ist. Bestehen Differenzen zwischen Ist-Miete und erzielbarer Miete, müssen diese im Gutachten transparent dargestellt und begründet werden. Eine langfristige Untervermietung zu einer geringeren als der aktuellen Marktmie-te kann beispielsweise den Ertragswert mindern, während überdurchschnittliche Mieten unter Umständen nicht als nachhaltig angesehen werden können.
Darüber hinaus spielen weitere Konditionen des Mietvertrages eine Rolle. Mietvertraglich vereinbarte Kündigungsfristen, Verlängerungsoptionen oder mieterseitige Optionen beeinflussen die Sicherheit und Planbarkeit der Einnahmen. Langfristige Mietverträge mit solventen Mietern und Indexklauseln zur Wertsicherung können den Ertragswert positiv beeinflussen, da sie eine stabile und inflationsgesicherte Einnahmequelle darstellen. Im Gegensatz dazu können kurzfristige oder unter besonderen Bedingungen stehende Mietverhältnisse ein höheres Risiko für den Eigentümer bergen und somit den Ertragswert reduzieren.
Die vertraglich geregelten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sind ebenfalls von Bedeutung. Wenn der Mieter vertraglich umfangreiche Pflichten übernimmt, können die Bewirtschaftungskosten auf Vermieterseite geringer ausfallen, was den Reinertrag und somit den Ertragswert steigert. Umgekehrt führen umfangreiche Pflichten des Vermieters zu höheren Kosten und mindern den Ertragswert. Die präzise Abgrenzung dieser Verpflichtungen im Mietvertrag ist daher für die korrekte Ermittlung des Ertragswerts unerlässlich. Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz aller Bewertungen im Verkehrswertgutachten sind hierbei maßgebend, um den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern gerecht zu werden. Ein Sachverständiger muss somit sämtliche Aspekte des Mietvertrages sorgfältig prüfen, um eine objektive und fundierte Immobilienbewertung zu gewährleisten.
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