In aller Kürze:
Internationaler Begriff für den Netto-Betriebsertrag: Rohertrag abzüglich laufender Bewirtschaftungs- und Betriebskosten, vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen; vergleichbar mit dem Reinertrag vor Bodenwertverzinsung.
Definition
Der Net Operating Income (NOI), im Deutschen als Netto-Betriebsergebnis bezeichnet, stellt eine zentrale Kennzahl im Bereich der Immobilienbewertung dar, insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Diese Kennzahl spielt eine entscheidende Rolle bei der Analyse und Bewertung von ertragsgenerierenden Immobilien und ist von großer Bedeutung für Investoren, Finanzinstitute sowie Gerichte und Finanzämter. Sie ermöglicht eine objektive Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie, indem sie die direkten Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, die mit dem Betrieb einer Immobilie verbunden sind.
Die Ermittlung des NOI beginnt mit den Brutto-Mieteinnahmen, also allen potenziellen Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie. Von diesen Brutto-Mieteinnahmen werden zunächst die Leerstandsverluste und Mietausfälle abgezogen, um die sogenannten Effektiven Brutto-Mieteinnahmen zu erhalten. Diese Größe repräsentiert die tatsächlich erwarteten Einnahmen aus der Vermietung unter Berücksichtigung von nicht besetzten Einheiten oder ausbleibenden Mietzahlungen. Es ist von hoher Relevanz, diese Aspekte realitätsnah zu kalkulieren, um eine verzerrte Darstellung der Ertragskraft zu vermeiden.
Nach der Bestimmung der Effektiven Brutto-Mieteinnahmen werden alle betriebsbedingten Aufwendungen subtrahiert. Zu diesen Betriebskosten zählen eine Vielzahl von Posten, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Immobilie unerlässlich sind. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen, die Verwaltung der Immobilie, Versicherungen, Grundsteuern sowie die Kosten für Ver- und Entsorgungsleistungen wie Strom, Wasser und Müllabfuhr, sofern diese nicht direkt vom Mieter getragen werden. Es ist entscheidend, dass nur diejenigen Aufwendungen Berücksichtigung finden, die direkt dem operativen Betrieb der Immobilie zuzurechnen sind. Nicht berücksichtigt werden hingegen kapitalkostenbezogene Ausgaben wie Zins- und Tilgungsleistungen für Hypothekendarlehen oder Abschreibungen. Diese finanzierungs- und bilanzierungsbezogenen Posten sind für die Berechnung des NOI irrelevant, da der NOI primär die Leistungsfähigkeit der Immobilie selbst abbilden soll, unabhängig von ihrer Finanzierungsstruktur oder steuerlichen Aspekten.
Der Net Operating Income bietet somit eine klare und unverfälschte Perspektive auf das Ertragspotenzial einer Immobilie. In Verkehrswertgutachten dient der NOI als Basis für verschiedene Bewertungsverfahren, insbesondere für das Ertragswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird der nachhaltig erzielbare Net Operating Income kapitalisiert, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Die Kapitalisierung erfolgt mithilfe eines geeigneten Kapitalisierungszinssatzes, der die spezifischen Risiken und Ertragsaussichten der Immobilie sowie die allgemeinen Marktbedingungen widerspiegelt. Die Nachvollziehbarkeit dieser Berechnungsschritte ist für Gerichte und Finanzämter von essenzieller Bedeutung, um die Glaubwürdigkeit und rechtliche Anerkennung des Gutachtens sicherzustellen.
Die Transparenz bei der Berechnung des NOI ist ein weiterer Grundpfeiler für die Akzeptanz von Immobilienbewertungen. Eine detaillierte Aufschlüsselung aller Einnahmen und Ausgaben ermöglicht es allen beteiligten Parteien, die Plausibilität der Kennzahl zu überprüfen und die Bewertung als objektiv und fundiert anzusehen. Für Laien, die oft mit der Komplexität von Immobilienbewertungen konfrontiert sind, bietet der NOI einen verständlichen Ansatzpunkt, um die finanzielle Performance einer Immobilie zu erfassen. Durch die Fokussierung auf die reinen operativen Erträge und Kosten wird ein direkter Vergleich zwischen verschiedenen Immobilienobjekten erleichtert, da Finanzierungseffekte außen vor bleiben. Dies fördert eine lösungsorientierte Betrachtung und hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen, sei es beim Kauf, Verkauf oder der Wertermittlung von Immobilien im Rahmen von rechtlichen Auseinandersetzungen oder steuerlichen Bewertungen.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
