In aller Kürze:
Summe aller vertraglich vereinbarten Mieten und Pachten einer Immobilie vor Abzug von Bewirtschaftungskosten; Grundlage für das Ertragswertverfahren.
Definition
Der Rohertrag stellt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten einen grundlegenden ertragswertbezogenen Begriff dar. Er bildet die Basis für die Ermittlung des Ertragswertes, welcher insbesondere bei Renditeobjekten eine zentrale Rolle spielt. Das Verständnis des Rohertrags ist essenziell, um die Rentabilität einer Immobilie beurteilen zu können, und ist somit für Gerichte und Finanzämter von hoher Relevanz.
Der Rohertrag definiert sich als die Summe aller erzielbaren Einnahmen einer Immobilie innerhalb eines Jahres. Hierzu zählen in erster Linie die vertraglich vereinbarten Mieten oder Pachten, die aus der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeflächen resultieren. Es wird hierbei die volle Mieteinnahme zugrunde gelegt, unbeeinflusst von eventuellen Schwankungen durch Leerstände oder Mietausfälle. Darüber hinaus können zum Rohertrag auch weitere nutzungsbezogene Einnahmen hinzugerechnet werden. Dies können beispielsweise Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen, aus der Nutzung von Parkplätzen oder aus anderen Dienstleistungen sein, die direkt mit der Immobilie in Verbindung stehen und regelmäßig anfallen. Die Berechnung erfolgt auf Basis einer Vollauslastung der Immobilie, um ein objektives Bild des maximal möglichen Ertrags zu erhalten.
Die präzise Ermittlung des Rohertrags erfordert eine detaillierte Analyse der Miet- und Pachtverträge sowie der allgemeinen Marktsituation. Hierbei werden nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen berücksichtigt, sondern auch potenzielle Erhöhungen oder Senkungen, die sich aus der allgemeinen Marktentwicklung oder aus den spezifischen Eigenschaften der Immobilie ergeben könnten. Ein Sachverständiger prüft, ob die vertraglich vereinbarten Mieten marktüblich sind oder ob es Abweichungen gibt, die den Rohertrag beeinflussen. Eine nachvollziehbare und transparente Darstellung dieser Einnahmen ist für die Glaubwürdigkeit des Verkehrswertgutachtens unerlässlich.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens, einem der drei gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Immobilien, bildet der Rohertrag den Ausgangspunkt für weitere Berechnungen. Von diesem Wert werden in einem nächsten Schritt die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen, um zum Reinertrag zu gelangen. Erst dieser Reinertrag bildet dann die Grundlage für die Kapitalisierung und die eigentliche Berechnung des Ertragswertes. Die Abgrenzung des Rohertrags von anderen ertragswertbezogenen Begriffen ist dabei von entscheidender Bedeutung. Er ist klar vom Reinertrag abzugrenzen, da dieser bereits um die Bewirtschaftungskosten reduziert wurde. Ebenso ist er vom Mietertrag zu unterscheiden, der lediglich die reinen Mieteinnahmen bezeichnet, während der Rohertrag auch weitere Einnahmen umfassen kann.
Die lösungsorientierte Anwendung des Begriffs Rohertrag ermöglicht es, die wirtschaftliche Attraktivität einer Immobilie objektiv zu bewerten. Für Auftraggeber, Gutachter und letztlich auch für Gerichte und Finanzämter bietet der Rohertrag eine standardisierte und nachvollziehbare Größe, die als Grundlage für weitreichende Entscheidungen dient. Die fachliche Autorität des Verkehrswertgutachtens hängt maßgeblich von der präzisen und korrekten Ermittlung des Rohertrags ab, da dieser ein fundamentaler Baustein einer jeden Immobilienbewertung ist. Die detaillierte Analyse und Dokumentation der einzelnen Einnahmequellen gewährleistet dabei die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des gesamten Bewertungsprozesses.
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