In aller Kürze:
Tatsächlich vereinbarte Miete gemäß Mietvertrag, unabhängig von der Marktmiete; maßgeblich für den aktuellen Rohertrag.
Definition
Die Vertragsmiete nimmt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten eine zentrale Rolle ein. Sie stellt einen fundamentalen Parameter dar, dessen korrekte Erfassung und Analyse für die Ermittlung eines präzisen Verkehrswertes unerlässlich ist. Dieser Begriff bezeichnet die Miete, die zum Zeitpunkt der Bewertung tatsächlich für eine Immobilie gezahlt wird, wie sie in einem bestehenden Mietvertrag festgeschrieben ist. Sie unterscheidet sich von anderen Mietbegriffen durch ihre konkrete vertragliche Fixierung, welche die rechtlich bindenden Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter widerspiegelt.
Im Rahmen ertragswertbezogener Bewertungsverfahren, insbesondere bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens, ist die Vertragsmiete von maßgeblicher Bedeutung. Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien, deren Wert maßgeblich durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird. Dabei werden zukünftige Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt und auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die bei der Bewertung heranzuziehende Ertragsgröße wird in der Regel aus den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen abgeleitet. Diese Mieteinnahmen bilden die Basis für die Kalkulation des sogenannten Reinertrags, welcher nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten den ausschlaggebenden Wert für die weitere Berechnung darstellt.
Es ist dabei entscheidend, zwischen der Vertragsmiete und der marktüblichen Miete zu differenzieren. Während die Vertragsmiete die tatsächlich gezahlte Miete gemäß Mietvertrag angibt, repräsentiert die marktübliche Miete jenen Betrag, der für vergleichbare Immobilien in ähnlicher Lage und Ausstattung unter den gegebenen Marktbedingungen erzielt werden könnte. Eine signifikante Abweichung zwischen Vertragsmiete und marktüblicher Miete kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ist die Vertragsmiete beispielsweise geringer als die marktübliche Miete, kann dies auf längere Sicht zu einem geringeren Ertragswert führen, da die potenziellen Einnahmen der Immobilie nicht voll ausgeschöpft werden. Umgekehrt kann eine über der marktüblichen Miete liegende Vertragsmiete die Ertragskraft der Immobilie kurzfristig erhöhen, birgt jedoch das Risiko, dass bei Neuvermietung oder bei Auslaufen des bestehenden Vertrages Anpassungen an die Marktlage erfolgen und somit die Erträge sinken könnten.
Sachverständige für Immobilienbewertung müssen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens die Vertragsmiete detailliert analysieren. Dies beinhaltet nicht nur die bloße Höhe der Miete, sondern auch die Vertragslaufzeiten, mögliche Mietanpassungsklauseln (z.B. Indexmieten oder Staffelmieten), die Bonität des Mieters sowie etwaige Leerstandsrisiken. Diese Faktoren haben direkten Einfluss auf die Nachhaltigkeit der Erträge und folglich auf den ermittelten Verkehrswert. Eine lange, fest vereinbarte Vertragsmiete mit einem bonitätsstarken Mieter kann beispielsweise als wertsteigernder Faktor angesehen werden, da sie eine hohe Ertragssicherheit signalisiert. Im Gegensatz dazu können kurzfristige Mietverträge oder Verträge mit unsicheren Mietern eine Wertminderung zur Folge haben, da hier ein höheres Risiko für zukünftige Ertragsausfälle besteht.
Die Bedeutung der Vertragsmiete erstreckt sich auch auf die Bewertung von Sonderimmobilien oder Spezialfällen, bei denen die Miete häufig über spezielle Verträge geregelt ist. Hier ist die genaue Kenntnis der vertraglichen Inhalte von noch größerer Relevanz, um den tatsächlichen Wert der Immobilie korrekt abbilden zu können. Die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Bewertung erfordert es, die Herleitung der zugrunde gelegten Mietwerte im Verkehrswertgutachten detailliert darzulegen. Dies dient nicht zuletzt der Glaubwürdigkeit und gerichtsfesten Anerkennung des Gutachtens. Die Präzision, mit der die Vertragsmiete in die Berechnung einfließt, gewährleistet eine objektive und realistische Einschätzung des Immobilienwertes, welche den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern gerecht wird. Die Analyse der Vertragsmiete ist somit ein komplexer Prozess, der ein hohes Maß an Fachwissen und Sorgfalt erfordert, um eine fundierte und nachvollziehbare Immobilienbewertung zu gewährleisten.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
