In aller Kürze:
Jahresrohmiete (vor Leerstand, Incentives und nicht umlagefähigen Kosten) geteilt durch den Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten.
Definition
Die Bruttoanfangsrendite stellt eine essenzielle finanzwirtschaftliche Kennzahl im Kontext der Immobilienbewertung dar und findet insbesondere bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten Anwendung. Sie ermöglicht eine erste Einschätzung der Rentabilität einer Immobilieninvestition, indem sie den jährlichen Bruttoertrag der Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Kaufpreis oder Verkehrswert setzt. Diese Kennzahl wird häufig als Gradmesser für die Attraktivität eines Immobilieninvestments herangezogen, da sie auf einfache Weise aufzeigt, welcher Prozentsatz des investierten Kapitals pro Jahr durch die erzielten Einnahmen – vor Abzug diverser Kosten – erwirtschaftet wird.
Die Berechnung der Bruttoanfangsrendite erfolgt durch Division der jährlichen Bruttomieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie und Multiplikation des Ergebnisses mit 100, um einen Prozentwert zu erhalten. Die Bruttomieteinnahmen umfassen hierbei alle Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie, bevor Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung oder Rücklagen berücksichtigt werden. Der Kaufpreis der Immobilie kann in diesem Zusammenhang auch durch den Verkehrswert der Immobilie ersetzt werden, insbesondere wenn es um die Bewertung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens geht. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der am Bewertungsstichtag erzielbare Preis einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ermittelt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Obwohl die Bruttoanfangsrendite eine schnelle und unkomplizierte Einschätzung der Rentabilität erlaubt, ist es für eine umfassende Analyse wichtig, ihre Limitationen zu verstehen. Sie berücksichtigt, wie der Name bereits impliziert, keine betrieblichen Kostenpositionen. Dies bedeutet, dass Faktoren wie Leerstandsrisiken, nicht umlegbare Betriebskosten, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, Verwaltungskosten oder die Kosten für die Finanzierung der Immobilie in dieser Kennzahl unberücksichtigt bleiben. Eine Immobilie mit einer hohen Bruttoanfangsrendite könnte somit bei näherer Betrachtung und Berücksichtigung aller Kosten eine deutlich geringere Nettoanfangsrendite aufweisen oder sich sogar als unrentabel erweisen.
Im Speziellen bei Verkehrswertgutachten dient die Bruttoanfangsrendite oft als ein erster Filter oder eine Plausibilitätskontrolle. Sachverständige für Immobilienbewertung nutzen diese Kennzahl, um den ermittelten Verkehrswert einer Immobilie mit den am Markt üblichen Renditen vergleichbarer Objekte abzugleichen. Abweichungen können auf Besonderheiten der Immobilie, des Standortes oder auf eine Fehleinschätzung im Gutachten hindeuten und Anlass für eine vertiefte Analyse geben. Die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens für Gerichte und Finanzämter wird dadurch gestärkt, dass auch solche grundlegenden finanzwirtschaftlichen Kennzahlen transparent berücksichtigt werden.
Die ausschließliche Fokussierung auf die Bruttoanfangsrendite birgt Risiken für Investoren. Eine fundierte Investitionsentscheidung oder eine präzise Immobilienbewertung erfordert stets die Berücksichtigung weiterer finanzwirtschaftlicher Kennzahlen wie der Nettoanfangsrendite, des Kapitalisierungszinssatzes oder detaillierter Cashflow-Analysen. Diese ergänzenden Kennzahlen ermöglichen eine umfassendere Bewertung der Ertragskraft und des Risikoprofils einer Immobilieninvestition, indem sie sämtliche Einnahmen und Ausgaben differenziert betrachten.
Zusammenfassend ist die Bruttoanfangsrendite eine zweckmäßige Kennzahl für eine erste, grobe Einschätzung der Rentabilität einer Immobilieninvestition. Sie bietet einen schnellen Überblick und ist insbesondere für Laien leicht verständlich. Ihre Anwendung im Bereich der Immobilienbewertung und in Verkehrswertgutachten liefert einen wichtigen Baustein zur transparenten und nachvollziehbaren Begründung von Immobilienwerten. Dennoch muss betont werden, dass für eine fundierte Beurteilung die Integration in ein breiteres Spektrum finanzwirtschaftlicher Analysen unerlässlich ist, um eine umfassende und präzise Bewertung zu gewährleisten.
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