In aller Kürze:
Verhältnis des Darlehensbetrags zum Marktwert/Verkehrswert oder Kaufpreis (bankseitig oft der niedrigere Wert). Ausdruck in Prozent.
Definition
Der Begriff Loan-to-Value (LTV) stellt im Kontext der Immobilienbewertung und von Verkehrswertgutachten eine wesentliche finanzwirtschaftliche Kennzahl dar. Sie drückt das Verhältnis zwischen der Höhe eines Darlehens und dem Wert der Immobilie aus, die als Sicherheit für dieses Darlehen dient. Dieser Wert wird in der Regel durch ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ermittelt, welches den am Markt erzielbaren objektiven Wert der Immobilie feststellt. Die LTV-Quote ist somit ein entscheidendes Kriterium für Kreditgeber, um das mit einer Immobilienfinanzierung verbundene Risiko zu bewerten und die Konditionen des Darlehens, wie Zinssätze oder die maximale Darlehenshöhe, festzulegen. Ein niedriger LTV-Wert signalisiert ein geringeres Risiko für den Kreditgeber, da ein größerer Eigenkapitalanteil des Darlehensnehmers vorhanden ist.
Die Berechnung des LTV ist transparent und erfolgt, indem die Höhe des Darlehens durch den Beleihungswert dividiert und das Ergebnis in Prozent angegeben wird. Der Beleihungswert einer Immobilie, der oft dem Verkehrswert entspricht oder von diesem abgeleitet wird, ist dabei von zentraler Bedeutung. Im Rahmen der Immobilienbewertung wird dieser Wert durch qualifizierte Sachverständige mittels anerkannter Bewertungsverfahren ermittelt. Hierzu zählen beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten gewährleistet die Nachvollziehbarkeit und Objektivität des ermittelten Wertes, was wiederum die Grundlage für eine realistische LTV-Berechnung bildet.
Für Darlehensnehmer hat der LTV direkte Auswirkungen auf die Zugänglichkeit und die Kosten einer Finanzierung. Eine höhere LTV-Quote bedeutet in der Regel, dass der Darlehensnehmer einen geringeren Anteil des Kaufpreises oder der Herstellungskosten aus eigenen Mitteln aufbringt. Dies erhöht das Ausfallrisiko für die Bank, da bei einem Wertverlust der Immobilie oder bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers der Darlehensbetrag möglicherweise nicht vollständig durch den Verkauf der Immobilie gedeckt werden könnte. Kreditinstitute reagieren auf ein erhöhtes Risiko häufig mit höheren Zinsaufschlägen oder der Forderung nach zusätzlichen Sicherheiten. Umgekehrt profitieren Darlehensnehmer mit einer niedrigen LTV-Quote oft von günstigeren Konditionen, da ihr Engagement und damit das Vertrauen des Kreditgebers größer ist.
Die Bedeutung des LTV erstreckt sich auch auf die regulatorischen Anforderungen an Finanzinstitute. Banken sind verpflichtet, ihre Risiken im Immobiliengeschäft zu steuern und zu überwachen. Die LTV-Quote dient hier als ein wichtiges Instrument zur Einhaltung von Eigenkapitalvorschriften und zur Risikobegrenzung. Bei der Vergabe von Immobilienkrediten müssen die Kreditgeber sicherstellen, dass die LTV-Werte innerhalb der von den Aufsichtsbehörden vorgegebenen Grenzen liegen, oder entsprechende Risikoabschläge vornehmen. Dies trägt zur Stabilität des Finanzsystems bei und schützt vor übermäßiger Beleihung von Immobilien, die in Zeiten wirtschaftlicher Abschwünge zu weitreichenden Problemen führen könnte.
In der Praxis betrifft der LTV nicht nur die Erstfinanzierung einer Immobilie, sondern auch spätere Umschuldungen, Nachfinanzierungen oder Sanierungsmaßnahmen. Jede neue Kreditaufnahme, die durch die Immobilie besichert wird, erfordert eine erneute Betrachtung des aktuellen LTV-Verhältnisses. Dies stellt sicher, dass die Gesamtverschuldung im Verhältnis zum aktuellen Wert der Immobilie angemessen bleibt und die Risikobewertung des Kreditgebers stets auf einer aktuellen Grundlage basiert. Die Transparenz und die fachliche Korrektheit der zugrunde liegenden Immobilienbewertung sind hierbei von immenser Bedeutung, um sowohl die Interessen des Darlehensnehmers als auch die des Kreditgebers zu wahren. Die sorgfältige Ermittlung des Verkehrswertes und die darauf aufbauende LTV-Berechnung sind somit unverzichtbare Bestandteile einer verantwortungsvollen Immobilienfinanzierung und einer stabilen Finanzwirtschaft.
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