In aller Kürze:
Nach Mietertragsanteilen gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge bis zum nächsten vertraglichen Kündigungs- oder Endtermin (je nach Definition „to break“ oder „to expiry“).
Definition
Der Begriff Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT) stellt eine wesentliche finanzwirtschaftliche Kennzahl in der Immobilienbewertung dar, insbesondere im Kontext von Gewerbeimmobilien und der Erstellung von Verkehrswertgutachten. Er dient dazu, die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge einer Immobilie zu quantifizieren, wobei diese Laufzeiten nach ihrem jeweiligen Mietanteil gewichtet werden. Ziel ist es, die Stabilität der Mieteinnahmen einer Immobilie transparent und nachvollziehbar darzustellen.
Die Berechnung des WAULT erfolgt durch die Multiplikation der individuellen Restlaufzeit jedes Mietvertrags mit dem anteiligen Mietertrag, den dieser Vertrag generiert. Die Summe dieser Produkte wird anschließend durch die gesamten Mieteinnahmen der Immobilie dividiert. Dieser Gewichtungsfaktor ist entscheidend, da er berücksichtigt, dass Mietverträge mit höheren Mieterträgen einen größeren Einfluss auf die finanzielle Stabilität der Immobilie haben als Verträge mit geringeren Einnahmen. Ein Mietvertrag, der beispielsweise 20 Prozent der gesamten Mieteinnahmen ausmacht und noch fünf Jahre läuft, leistet einen größeren Beitrag zum WAULT als ein Vertrag, der nur fünf Prozent der Mieteinnahmen darstellt und ebenfalls noch fünf Jahre Restlaufzeit besitzt.
Die Relevanz des WAULT für die Immobilienbewertung und für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist vielschichtig. Ein hoher WAULT signalisiert eine langfristige und stabile Mietbindung, was wiederum die Vorhersehbarkeit der Cashflows erhöht. Dies ist für potenzielle Käufer und Investoren von großem Interesse, da eine längere Bindung der Mieter das Risiko von Mietausfällen oder Leerstand reduziert. Eine Immobilie mit einem langen WAULT wird somit in der Regel als weniger risikobehaftet und damit als werthaltiger angesehen. Die Stabilität der Erträge wirkt sich direkt auf den Kapitalisierungszins aus, der bei der Verkehrswertermittlung herangezogen wird. Ein geringeres Risiko führt tendenziell zu einem niedrigeren Kapitalisierungszins und folglich zu einem höheren Verkehrswert.
Im Gegensatz dazu deutet ein niedriger WAULT auf eine kurzfristigere Mietbindung hin. Dies kann zu Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen Einnahmen führen, da eine größere Anzahl von Mietverträgen in absehbarer Zeit ausläuft und neu verhandelt oder ersetzt werden muss. Diese Situation birgt Risiken wie mögliche Mieterwechsel, Anpassungen der Mietkonditionen an den aktuellen Markt und potenzielle Leerstandszeiten. Diese Unsicherheiten können den Verkehrswert der Immobilie negativ beeinflussen, da Investoren ein höheres Risiko in der Regel mit einer höheren Renditeerwartung kompensieren möchten. Dies äußert sich in einem höheren Kapitalisierungszins, der den Verkehrswert mindert.
Für Sachverständige, die Verkehrswertgutachten erstellen, ist der WAULT ein unverzichtbares Instrument zur Risikobewertung. Die Kennzahl ermöglicht es, die Attraktivität einer Immobilie objektiv einzuschätzen und in die Gesamtbewertung einfließen zu lassen. Sie bietet eine transparente Grundlage für finanzwirtschaftliche Betrachtungen und trägt maßgeblich zur Nachvollziehbarkeit des ermittelten Verkehrswerts bei. Insbesondere bei Portfoliotransaktionen oder der Bewertung großer Gewerbeimmobilien spielt der WAULT eine zentrale Rolle, da er einen aggregierten Überblick über die Mietvertragsstruktur liefert und somit die Entscheidungsfindung unterstützt.
Die Analyse des WAULT geht oft Hand in Hand mit der Betrachtung weiterer immobilienwirtschaftlicher Faktoren. Dazu gehören die Bonität der Mieter, die Qualität der Immobilie selbst, die Lage sowie die allgemeinen Marktbedingungen. Obwohl der WAULT eine rein quantitative Kennzahl ist, müssen diese qualitativen Aspekte in die umfassende Bewertung einer Immobilie einbezogen werden. Eine Immobilie mit einem langen WAULT, aber problematischen Mietern oder einem sich verschlechternden Markt, könnte dennoch Risiken bergen, die im Verkehrswertgutachten entsprechend gewürdigt werden müssen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Weighted Average Unexpired Lease Term eine entscheidende Größe in der Immobilienbewertung darstellt. Er bietet eine gewichtete Übersicht über die Restlaufzeiten der Mietverträge und beeinflusst maßgeblich die finanzwirtschaftliche Attraktivität und den Verkehrswert einer Immobilie. Eine fundierte Analyse des WAULT ist für Sachverständige unerlässlich, um präzise und nachvollziehbare Verkehrswertgutachten zu erstellen, die sowohl Gerichten als auch Finanzämtern als verlässliche Entscheidungsgrundlage dienen. Die Kennzahl trägt somit wesentlich zur Transparenz und Professionalität in der Immobilienbewertung bei.
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