In aller Kürze:
Grundfläche eines Raums auf Fußbodenebene; in der Außenbetrachtung auch die von einem Baukörper am Boden überdeckte Fläche.
Definition
Bodenfläche ist ein Begriff, der im Kontext der Immobilienbewertung und von Verkehrswertgutachten häufig verwendet wird, jedoch in Normen und Gesetzen nicht einheitlich definiert ist. Für eine sachgerechte Verwendung ist daher entscheidend, den gemeinten Bezug präzise zu benennen. Im Kern beschreibt Bodenfläche entweder die Fläche eines Raumes auf dem Fußboden gemessen oder – umgangssprachlich – die Fläche eines Grundstücks. In einem professionellen Verkehrswertgutachten muss klar hervorgehen, welche Definition zugrunde liegt, damit Flächenangaben, Maße und daraus abgeleitete Kennziffern belastbar und nachvollziehbar sind.
Als Fläche eines Raumes entspricht die Bodenfläche der tatsächlich begehbaren oder nutzbaren Fläche auf der Ebene des Fußbodens, gemessen zwischen den begrenzenden Bauteilen. In der Praxis wird diese Flächengröße jedoch nicht isoliert ausgewiesen, sondern durch normierte Kategorien ersetzt, die eindeutig geregelt sind. Für Wohnnutzung ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Diese rechnet die Grundfläche von Räumen unterschiedlich an, etwa unter Dachschrägen: Flächen mit einer lichten Höhe über 2,00 m werden zu 100 %, zwischen 1,00 m und 2,00 m zu 50 % und unter 1,00 m in der Regel nicht angerechnet. Für andere Nutzungen, insbesondere im gewerblichen Bereich, ist die DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen) relevant. Sie unterscheidet unter anderem Brutto-Grundfläche (BGF), Nettogrundfläche (NGF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF). Diese Norm vermeidet den unscharfen Begriff Bodenfläche und ordnet Flächen technisch nachvollziehbar zu. Im Büromietmarkt werden darüber hinaus häufig die Richtlinien zur Mietfläche (z. B. MF/G) eingesetzt, um vermietbare Flächen einheitlich zu bestimmen.
In der Grundstücksdimension wird der Begriff Bodenfläche gelegentlich als Synonym für Grundstücksfläche verwendet. Rechtlich und planerisch korrekt ist die Grundstücksfläche die im Liegenschaftskataster geführte Fläche eines Flurstücks. Für baurechtliche Kennziffern sind wiederum spezifische Flächen relevant: Die Grundfläche nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) dient zur Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ), während die Geschossfläche zur Geschossflächenzahl (GFZ) führt. Beide Kennziffern beschreiben das zulässige Maß der baulichen Nutzung und sind für die Wertermittlung bedeutsam, weil sie das nutzbare Baupotenzial und damit den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflussen.
In Verkehrswertgutachten werden Flächenangaben je nach Bewertungsverfahren unterschiedlich genutzt. Im Sachwertverfahren bilden die Normalherstellungskosten die Ausgangsbasis; hierfür wird in der Regel die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 herangezogen, da sie eine konsistente, bautechorientierte Größe liefert, die sich normkonform ermitteln lässt. Im Ertragswertverfahren sind ertragsrelevante Flächen maßgeblich, das heißt die vermietbare Fläche oder die mietvertraglich vereinbarte Flächendefinition (z. B. nach MF/G oder DIN 277), weil aus ihr die nachhaltig erzielbaren Mieten abgeleitet werden. Im Vergleichswertverfahren wiederum ist bei Wohnimmobilien die Wohnfläche nach WoFlV der gängige Bezugspunkt, da Vergleichspreise am Markt typischerweise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt werden. In allen Fällen ist es unerlässlich, die herangezogene Flächendefinition im Gutachten eindeutig zu benennen und nachprüfbar zu dokumentieren.
Die Messung selbst folgt den Regeln der jeweils angewandten Norm. Bei der DIN 277 wird entlang der Bauteiloberflächen gemessen, wobei die Abgrenzung zwischen Nettogrundfläche und Konstruktions-Grundfläche eine klare Trennung zwischen nutzbaren Bereichen und Bauteilen herstellt. Bei der WoFlV wird die Grundfläche der Räume auf der Bodenebene ermittelt und anschließend mit den Anrechnungsfaktoren für Raumhöhen, Dachschrägen, Balkone, Loggien und Terrassen gewichtet. Diese methodische Klarheit ist deshalb wichtig, weil bereits kleine Abweichungen bei Flächen – etwa durch falsche Anrechnung unter Dachschrägen oder unzulässige Einbeziehung von Nebenflächen – zu signifikanten Verzerrungen bei Kennziffern wie Kaufpreis pro Quadratmeter oder Miete pro Quadratmeter führen.
Für die Bewertungspraxis gilt daher: Der Begriff Bodenfläche sollte stets in eine normierte Flächenkategorie übersetzt werden. Bei Wohnobjekten ist dies in der Regel die Wohnfläche nach WoFlV, bei Gewerbe die Nettogrundfläche oder vermietbare Fläche nach DIN 277 beziehungsweise einschlägigen Mietflächenrichtlinien, und für die bauliche Ausnutzbarkeit die nach BauNVO relevanten Flächen zur Bestimmung von GRZ und GFZ. Bei bautechnischen Kostenansätzen im Sachwert ist die Brutto-Grundfläche der Standard. Eine konsistente Terminologie erhöht die Vergleichbarkeit, verhindert Missverständnisse und stellt sicher, dass Marktwert und Verkehrswert auf belastbaren, verifizierbaren Flächen und Kennziffern beruhen.
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