Flächen, Maße und Kennziffern

Flächen, Maße und Kennziffern bilden das Fundament jeder fundierten Immobilienbewertung. Sie definieren, was genau betrachtet und bewertet wird, und sie sichern die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse im Verkehrswertgutachten. Ohne klar abgegrenzte Begriffe und konsistente Berechnungen können Marktwert und Verkehrswert nicht belastbar bestimmt werden. Ziel ist stets, die Eigenschaften eines Grundstücks und eines Gebäudes so präzise zu erfassen, dass der Wert nach anerkannten Regeln der Wertermittlung transparent hergeleitet werden kann.

Zunächst ist die exakte Bestimmung der Grundstücksfläche wesentlich. Sie ergibt sich in der Regel aus dem Liegenschaftskataster und wird durch amtliche Unterlagen wie Flurkarten oder Grundbuchauszüge belegt. Aus der Größe und Lage des Grundstücks sowie aus planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel nach dem Bebauungsplan) leiten sich zentrale Kennziffern ab, etwa die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GRZ begrenzt die maximal überbaubare Fläche des Grundstücks, die GFZ die maximal zulässige Geschossfläche. Diese Kennziffern steuern die bauliche Ausnutzbarkeit und beeinflussen damit den Bodenwert und mittelbar den Verkehrswert. Bei unbebauten oder entwicklungsfähigen Grundstücken fließen GRZ und GFZ in die Beurteilung des Nutzungspotenzials und der wirtschaftlich optimalen Bebauung ein.

Bei Gebäuden bilden standardisierte Flächendefinitionen die Grundlage. In Deutschland ist die DIN 277 die anerkannte Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten. Sie unterscheidet unter anderem die Bruttogrundfläche (BGF), die Nettogrundfläche (NGF) und die technische Funktionsfläche. Die BGF umfasst die Summe aller Grundflächen der Grundrissebenen, einschließlich Konstruktionsflächen, und dient häufig als Bezugsgröße für Herstellungskosten und das Sachwertverfahren. Die NGF differenziert nach Nutzungen (zum Beispiel Büro-, Lager- oder Verkehrsflächen) und ist für die betriebliche Planung und die wirtschaftliche Betrachtung relevant. Historisch wurde auch der „umbauter Raum“ beziehungsweise der Bruttorauminhalt genutzt; heute verweist man hier ebenfalls auf die aktuellen Begriffe der DIN 277. Entscheidend ist, dass im Verkehrswertgutachten klar benannt wird, welche Norm und welche Abgrenzungen angewandt wurden. Nur so sind Flächenangaben zwischen Objekten, Märkten und Zeitpunkten vergleichbar.

Für Wohnimmobilien ist zudem die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich. Sie regelt, welche Räume und Raumteile als Wohnfläche zählen und wie Dachschrägen, Balkone, Loggien oder Terrassen zu berücksichtigen sind. Weil die erzielbare Miete und die Käufererwartung häufig an der Wohnfläche ausgerichtet werden, wirkt eine korrekte Wohnflächenberechnung unmittelbar auf den Marktwert. Schon geringe Abweichungen können bei hohen Quadratmeterpreisen erhebliche Wertunterschiede bewirken. Daher werden die herangezogenen Pläne und die angewandte Berechnungsmethode im Gutachten dokumentiert und, wenn notwendig, durch Aufmaß vor Ort überprüft.

Im gewerblichen Bereich findet häufig die Mietflächendefinition nach GIF-Richtlinien (zum Beispiel MF-G) Anwendung. Sie schafft Klarheit darüber, welche Flächen als vermietbar gelten und wie sie zugeordnet werden. Für das Ertragswertverfahren, das den Wert aus künftig zu erwartenden Erträgen herleitet, ist die korrekte Abgrenzung der Mietflächen zentral. Denn Netto-Kaltmieten werden regelmäßig in Euro pro Quadratmeter vereinbart, und Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiken sowie Instandhaltungsansätze hängen an der genauen Flächengrundlage. Unpräzise Flächendaten können zu systematischen Fehlbewertungen führen, insbesondere wenn Vergleichsmieten oder Marktfaktoren auf einer anderen Flächendefinition basieren.

Neben Flächen spielen Maße und qualitative Merkmale eine wichtige Rolle. Dazu zählen Geschosshöhen, Raumtiefen, Belichtungs- und Belüftungssituationen, Erschließung, Tragstruktur und Ausbaustandard. Diese Eigenschaften beeinflussen Funktionalität, Drittverwendungsfähigkeit und damit die Marktnachfrage. In der Plausibilisierung des Sachwertverfahrens, das von den Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Abschreibung und Restnutzungsdauer ausgeht, stützen diese Maße die Beurteilung der Bauqualität und der baukonstruktiven Ausführung. Sie helfen, den Ausgangswert aus den Normalherstellungskosten und die marktgerechte Anpassung (Marktanpassungsfaktoren) sachgerecht zu bestimmen.

Kennziffern verbinden die erhobenen Flächen und Maße mit Marktdaten. Im Ertragswertverfahren zählen hierzu der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten, der Reinertrag, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Marktrendite für vergleichbare Nutzungen und Risiken wider; er wird zur Abzinsung künftiger Reinerträge verwendet. Ein marktgerecht abgeleiteter Liegenschaftszinssatz sorgt dafür, dass das Ergebnis die Zahlungsströme und ihr Risiko realistisch bewertet. Im Sachwertverfahren kommen neben den Normalherstellungskosten insbesondere die Alterswertminderung (Abschreibung) und die Restnutzungsdauer zum Tragen, während im Vergleichswertverfahren flächenbezogene Kaufpreise (Euro pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche) aus tatsächlich realisierten Transaktionen herangezogen werden. In jedem Verfahren bleiben die zugrunde liegenden Flächen und Maße der gemeinsame Nenner.

Der Bodenwert, oft über Bodenrichtwerte und Ableitungen aus dem Grundstücksmarkt ermittelt, wird von planungsrechtlichen Kennziffern (z. B. GRZ/GFZ), Lagequalität, Erschließungszustand und Nutzungsart bestimmt. Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert regelmäßig separat bewertet und im Ertrags- oder Sachwertverfahren mit dem Gebäudewert kombiniert. Dabei ist zu dokumentieren, ob besondere Gegebenheiten wie Baulasten, Wegerechte, Kontaminationen oder Auflagen bestehen, die die Nutzung und damit den Bodenwert beeinflussen.

Für die Nachvollziehbarkeit im Verkehrswertgutachten ist eine konsistente Begriffsverwendung unerlässlich. Das Gutachten muss eindeutig festhalten, ob Flächen nach DIN 277, WoFlV oder GIF definiert sind, welche Gebäudeteile einbezogen wurden und wie Sonderflächen bewertet werden. Es sollte darlegen, welche Kennziffern angewandt wurden, aus welchen Quellen sie stammen und wie sie in das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren einfließen. Marktdaten wie Vergleichsmieten, Kaufpreise oder Liegenschaftszinssätze werden idealerweise mit Quelle, Zeitraum und örtlicher Marktrelevanz belegt. Sie profitieren von dieser Transparenz, weil sie den Wertansatz inhaltlich prüfen und mit eigenen Erwartungen oder Unterlagen abgleichen können.

Schließlich erhöht eine sorgfältige Plausibilisierung die Verlässlichkeit des Ergebnisses. Dazu gehört der Abgleich von Flächenkennziffern mit marktüblichen Spannbreiten, die Prüfung der rechnerischen Stimmigkeit zwischen BGF, NGF und vermietbarer Fläche, der Vergleich der erzielbaren Miete mit der Flächendefinition und die Gegenüberstellung der berechneten Werte mit realisierten Transaktionen. Ein stimmiges Gutachten zeigt, dass die ermittelten Flächen, Maße und Kennziffern fachgerecht erhoben wurden und im Marktumfeld Bestand haben.

Zusammengefasst schaffen präzise Flächen, korrekt erhobene Maße und sauber abgeleitete Kennziffern die Grundlage für belastbare Immobilienbewertungen. Sie sichern, dass Marktwert und Verkehrswert nicht nur rechnerisch korrekt, sondern auch marktgerecht und nachvollziehbar sind. Wer diese Begriffe kennt und ihre Anwendung versteht, kann die Herleitung im Verkehrswertgutachten besser beurteilen, Risiken erkennen und fundierte Entscheidungen treffen. Genau darauf kommt es in der Immobilienbewertung an.

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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

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