In aller Kürze:
Amtliche Karte des Liegenschaftskatasters (Flur- bzw. Liegenschaftskarte), die Flurstücke, Grenzen und Lagen darstellt.
Definition
Die Flurkarte, auch Katasterkarte genannt, ist die grafische Darstellung des Liegenschaftskatasters und bildet die amtliche Grundlage für die geometrische Beschreibung von Grundstücken. Sie zeigt die Lage, den Zuschnitt und die Grenzen der Flurstücke in einem definierten Maßstab, traditionell häufig 1:1.000 oder 1:2.000, je nach örtlicher Praxis. In Deutschland ist die Flurkarte heute integraler Bestandteil des Systems ALKIS (Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem). Für die Immobilienbewertung und insbesondere für Verkehrswertgutachten ist sie ein zentrales Referenzdokument, weil sie die maßgeblichen Flächenangaben und Kennziffern bereitstellt, die den Bodenwert und die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks untermauern.
Kernobjekt der Flurkarte ist das Flurstück. Es ist die kleinste buchtechnische Einheit des Liegenschaftskatasters und wird eindeutig über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer identifiziert, zum Beispiel „Gemarkung Musterstadt, Flur 12, Flurstück 345/7“. Diese Kennziffern erlauben die genaue Zuordnung eines Grundstücks in amtlichen Registern und sind in Verkehrswertgutachten zu zitieren. Zu jedem Flurstück führt das Kataster eine amtliche Flächenangabe in Quadratmetern. Diese „Flurstücksfläche“ ist die maßgebliche Größe für die Bodenwertermittlung, weil Bodenrichtwerte grundsätzlich auf die Grundstücksfläche angewendet werden. Der Bodenwert wird – je nach Bewertungsanlass – über das Vergleichswertverfahren oder als Bodenwertkomponente im Sachwert- oder Ertragswertverfahren hergeleitet.
Die Flurkarte enthält neben den Flurstücksgrenzen in der Regel weitere kartografische Elemente, beispielsweise Gebäudeumrisse, Straßen- und Wegeflächen, Gewässer sowie Lagebezeichnungen und Hausnummern. Diese Informationen unterstützen die Bewertung, indem sie die Erschließungssituation, die Eck- oder Innenlage und den Grundstückszuschnitt nachvollziehbar machen. Besonders der Zuschnitt und die Frontlänge zur Erschließungsstraße können bei der Beurteilung der Nutzbarkeit und damit mittelbar des Verkehrswerts eine Rolle spielen, etwa bei teilbaren Grundstücken oder bei schmalen, langgezogenen Zuschnitten.
Wichtig ist die Abgrenzung der Funktion der Flurkarte: Sie ist eine amtliche Lagedarstellung und dient der Feststellung von Grenzen und Flächen. Sie ersetzt keine baurechtlichen Festsetzungen. Baurechtliche Kennzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) oder überbaubare Grundstücksflächen entnimmt man dem Bebauungsplan. Ebenso sind Rechte und Lasten (zum Beispiel Grunddienstbarkeiten) vorrangig im Grundbuch dokumentiert. Die Flurkarte bildet jedoch die geometrische Grundlage, auf der solche Regelwerke angewendet werden, und sie ermöglicht die eindeutige Flurstücksreferenzierung in Bodenrichtwertsystemen (BORIS-Portale der Länder). In der Praxis erfolgt die Zuordnung eines Bodenrichtwerts über die Flurstückskennziffer und die Bodenrichtwertzone, nicht über die grafische Schätzung aus dem Kartenbild.
Hinsichtlich Maße und Genauigkeit ist zu beachten, dass die kartografische Darstellung selbst nicht „maßverbindlich“ ist. Maßverbindlich sind die amtlich festgestellten Grenzpunkte und Grenzverläufe. Insbesondere bei älteren Vermessungen können Flächenangaben und Grenzlagen geringfügigen Genauigkeitstoleranzen unterliegen. Für Verkehrswertgutachten wird daher ein aktueller ALKIS-Auszug herangezogen. Bei konkreten Grenzfragen oder strittigen Vermessungslagen ist eine Grenzfeststellung durch eine öffentlich bestellte Vermessungsstelle erforderlich. Die amtliche Flurstücksfläche bleibt dennoch die verlässliche Basisgröße für die Bodenwertberechnung.
Für die Immobilienbewertung liefert die Flurkarte mehrere zentrale Bausteine: Erstens die verifizierbare Grundstücksfläche, die in das Vergleichswertverfahren oder als Bodenwertanteil im Sachwert- und Ertragswertverfahren eingeht. Zweitens die Präzisierung von Lage und Zuschnitt, die in der Markteinschätzung von Verwertbarkeit, Erschließung und Drittverwendungsfähigkeit zu berücksichtigen ist. Drittens die eindeutige Identifikation über Gemarkung, Flur und Flurstück, die eine konsistente Verknüpfung mit weiteren Datenquellen wie Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen, Bebauungsplänen oder Altlastenverdachtsflächen ermöglicht.
Bei bebauten Grundstücken dient die Flurkarte nicht zur Ermittlung von Wohn- oder Nutzflächen; diese werden aus Bauunterlagen, Plänen oder örtlichen Aufmaßen abgeleitet. Die Gebäudeumrisse in der Flurkarte sind Orientierungshilfen, keine Grundlage für die Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder DIN-Normen. Für das Verkehrswertgutachten werden daher unterschiedliche Quellen kombiniert: die Flurkarte für die Grundstücksgeometrie, das Grundbuch für Rechte und Lasten, der Bebauungsplan für baurechtliche Kennzahlen, sowie Markt- und Ertragsdaten für die Wertermittlungsverfahren.
Zusammengefasst liefert die Flurkarte die amtliche, geometrische Wahrheit über das Grundstück. Ihre Flächen, Maße und Kennziffern bilden die stabile Basis, auf der der Bodenwert abgeleitet, die Nutzbarkeit eingeschätzt und die Verkehrswertermittlung methodisch sauber verankert wird. Ein aktueller, nachvollziehbar zitierter ALKIS-Auszug ist daher integraler Bestandteil eines jeden belastbaren Verkehrswertgutachtens.
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