In aller Kürze:
Im Liegenschaftskataster eindeutig abgegrenzter, vermessener Teil der Erdoberfläche mit eigener Flurstücksnummer.
Definition
Ein Flurstück ist die kleinste amtlich vermessene und im Liegenschaftskataster geführte Fläche eines Grundstücks. Es handelt sich um einen eindeutig abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der durch Grenzpunkte und Grenzlinien festgelegt ist und eine eigene Nummer trägt. Diese Nummer setzt sich aus der Gemarkung, der Flur und der Flurstücksnummer zusammen. In amtlichen Unterlagen wird das Flurstück in der Regel mit einem vollständigen Flurstückskennzeichen bezeichnet, das seine eindeutige Identifizierung ermöglicht. Das Liegenschaftskataster wird von den Vermessungs- und Katasterverwaltungen der Länder geführt und bildet gemeinsam mit dem Grundbuch die verbindliche Grundlage für Eigentumsnachweise und die rechtliche Zuordnung von Flächen.
Für die Immobilienbewertung und das Verkehrswertgutachten ist das Flurstück deshalb zentral, weil es die belastbaren Referenzwerte für Lage, Zuschnitt und Fläche liefert. Die amtliche Flurstücksfläche wird in Quadratmetern angegeben und beruht auf Vermessungen, die in Kartenwerken und in digitalen Systemen (z. B. ALKIS – Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem) dokumentiert sind. Diese Fläche ist regelmäßig die maßgebliche Bezugsgröße, wenn der Bodenwert im Vergleichs- oder Sachwertverfahren ermittelt wird, etwa durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der anrechenbaren Fläche. Bei bebauten Grundstücken dient die exakte Flurstücksfläche zudem als Grundlage für die Beurteilung von Ausnutzungsmöglichkeiten und für Flächenanteile, die im Ertragswertverfahren relevant sein können.
Rechtlich ist zu unterscheiden: Das Grundbuch führt das Grundstück als Rechtseinheit, die aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen kann. Das Liegenschaftskataster weist die tatsächliche geometrische Ausdehnung, die Grenzen, die Lagebezeichnung und die Flächen nach. Änderungen wie Teilungen, Verschmelzungen oder Grenzänderungen werden durch eine amtliche Vermessung festgestellt und über Fortführungsnachweise in das Kataster übernommen. Diese Fortführung wird dem Grundbuchamt mitgeteilt, sodass Kataster und Grundbuch konsistent bleiben. In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Grundstück geteilt wird, entstehen neue Flurstücke mit neuen Flurstücksnummern, was unmittelbar die Bewertungsgrundlagen verändert, weil sich Fläche, Zuschnitt oder Erschließung ändern können.
Die Grenzpunkte eines Flurstücks sind rechtlich maßgeblich. Zäune oder Hecken markieren die Grenze nur, wenn sie mit der amtlich festgestellten Grenze übereinstimmen. Bei Unklarheiten über den Grenzverlauf schafft eine Grenzfeststellung durch die Vermessungsbehörde Rechtssicherheit. Das ist für Verkehrswertgutachten relevant, denn die Nutzbarkeit einer Fläche, Abstandsflächen, Zufahrtsrechte oder Überbauungen hängen davon ab, wo die Grenzen tatsächlich verlaufen. Abweichungen zwischen historischer Nutzung und amtlicher Grenze können wertrelevant sein und sollten im Gutachten benannt werden.
Im Kataster sind neben der Fläche weitere Kennziffern und Attribute hinterlegt, die für die Bewertung wichtige Hinweise liefern. Dazu zählen die Gemarkung und Flur, das vollständige Flurstückskennzeichen, die Lagebezeichnung, die tatsächliche Nutzung (beispielsweise Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche oder Verkehrsfläche) sowie gegebenenfalls Vermerke zu Veränderungen. Über die Verknüpfung mit öffentlichen Fachdaten lassen sich Bodenrichtwerte (typischerweise aus BORIS-Portalen der Länder), Baurechte aus Bebauungsplänen (z. B. GRZ, GFZ) und Hinweise zu Baulasten oder Altlasten recherchieren. Diese Informationen wirken auf den Marktwert und werden im Verkehrswertgutachten nachvollziehbar hergeleitet.
Die Genauigkeit der Flächenangaben hängt von der vermessungstechnischen Grundlage ab. Ältere Flurstücke können auf Messungen mit geringerer Genauigkeit beruhen. Werden Grenzen neu festgestellt, kann sich die amtliche Fläche ändern. In der Folge können auch bestehende Kaufpreise oder Beleihungswerte kritisch zu überprüfen sein, wenn die Wertableitung wesentlich an die Fläche gekoppelt ist. Deshalb ist es im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung üblich, die katastermäßigen Daten zu prüfen, aktuelle Auszüge (Liegenschaftskarte, Flurstücksnachweis) beizuziehen und bei Bedarf eine Vermessung anzuregen.
In Verkehrswertgutachten wird das Bewertungsobjekt präzise durch Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer identifiziert. Bei Objekten, die aus mehreren Flurstücken bestehen, wird die Gesamtfläche sowie die anteilige Bewertung erläutert. Teilflächen, die unterschiedlichen Nutzungs- oder Planungsregimen unterliegen, können differenziert bewertet werden, etwa wenn ein Randstreifen als Verkehrsfläche gewidmet ist oder wenn Leitungsrechte und Baulasten die Bebaubarkeit einschränken. Auch Wegerechte und Grunddienstbarkeiten werden im Kontext des Flurstücks betrachtet, weil sie die wirtschaftliche Nutzbarkeit beeinflussen.
Kurz gesagt: Das Flurstück ist die amtlich definierte, kleinste Bewertungseinheit der Grundfläche. Es liefert die belastbare Basis für Flächen, Maße und Kennziffern, die in der Immobilienbewertung und im Verkehrswertgutachten benötigt werden. Wer den Verkehrswert zuverlässig herleiten will, muss die flurstücksbezogenen Daten vollständig, aktuell und verifiziert heranziehen, denn sie verknüpfen rechtliche Zugehörigkeit, geometrische Lage und wirtschaftliche Parameter zu einer nachvollziehbaren Bewertungsgrundlage.
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