In aller Kürze:
Höhenwert der natürlichen oder hergestellten Geländeoberfläche an einem Punkt, bezogen auf ein Höhenbezugssystem (z. B. NHN).
Definition
Geländehöhe bezeichnet die absolute Höhe der Geländeoberfläche eines Grundstücks über einem festgelegten amtlichen Höhenbezug. In Deutschland ist dies in der Regel „Normalhöhennull“ (NHN). Die Geländehöhe wird in Metern über NHN angegeben und kann für einzelne Punkte (Höhenkoten), Linien (Höhenlinien) oder flächenhaft über Digitale Geländemodelle beschrieben werden. Für die Immobilienbewertung und das Verkehrswertgutachten ist sie eine grundlegende Kenngröße, weil sie die bauliche Nutzbarkeit, die Erschließung, die Baukosten und verschiedene Risikoaspekte eines Grundstücks oder Gebäudes beeinflusst.
Im Verkehrswertgutachten wird die Geländehöhe typischerweise im Objekt- und Lagekapitel dokumentiert. Hierbei werden die Höhe des Straßenniveaus, die mittlere Geländehöhe auf dem Grundstück sowie relevante Höhenunterschiede (Geländesprung, Hangneigung) erfasst. Diese Daten stammen aus amtlichen Karten, Vermessungsunterlagen, Geländeschnitten oder einer örtlichen Nivellementmessung. Wichtig ist die eindeutige Angabe des Höhenbezugs (z. B. m ü. NHN), damit Flächen, Maße und Kennziffern nachvollziehbar und prüffähig bleiben. Bei Neubau- oder Umbausituationen wird zwischen „natürlicher Geländeoberfläche“ (Bestand) und „geplanter Geländeoberfläche“ (nach Erdarbeiten) differenziert, da baurechtliche Vorgaben – etwa zur Gebäudehöhe – häufig an die natürliche Geländeoberfläche anknüpfen.
Die Geländehöhe wirkt in mehrfacher Hinsicht auf den Bodenwert und die Gebäudebewertung. In ebenen Lagen sind Erschließung, Gründung und Entwässerung in der Regel einfacher und führen oft zu geringeren Baukosten. Bei ausgeprägten Hanglagen erhöhen sich regelmäßig der Aufwand für Erdarbeiten, Stützkonstruktionen, Hangentwässerung und gegebenenfalls die Gründung. Dies kann im Sachwertverfahren über die Herstellungskosten und wertmindernde oder -erhöhende bauliche Besonderheiten abgebildet werden. Gleichzeitig kann eine Hanglage qualitative Vor- oder Nachteile mit sich bringen, etwa Aussichtslagen oder Einschränkungen in der Nutzung, die im Vergleichswertverfahren über Marktpreisunterschiede sichtbar werden.
Im Ertragswertverfahren beeinflusst die Geländehöhe die nachhaltig erzielbaren Erträge mittelbar, zum Beispiel durch Belichtungs- und Erschließungssituation, Zugänglichkeit, Barrierefreiheit oder Stellplatzanordnung. Souterrain- und Untergeschossflächen können je nach Geländeverlauf teilweise belichtet und besser nutzbar werden, was sich auf Mieten auswirken kann. Umgekehrt können ungünstige Höhendifferenzen zu Mehraufwänden bei der Erschließung führen, die sich in höheren Bewirtschaftungskosten oder einer eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit niederschlagen. Solche Aspekte werden im Rahmen der Marktanalyse und bei der Ableitung marktgerechter Liegenschaftszinssätze berücksichtigt.
Für die Beurteilung von Flächen, Maßen und Kennziffern spielt die Geländehöhe insbesondere dort eine Rolle, wo Höhenbezüge normativ verankert sind. Beispiele sind die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe oder Traufhöhe, die an die natürliche Geländeoberfläche anknüpft, sowie die Ausbildung von Eingängen, Rampen und Außenanlagen. Die Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) selbst sind flächenbezogene Kennziffern und nicht direkt höhenabhängig; dennoch kann der Geländeverlauf Einfluss auf die wirtschaftlich sinnvoll realisierbare Grundriss- und Geschossanordnung haben. Damit berührt die Geländehöhe die Nutzungsdauer einzelner Bauteile indirekt, etwa über Feuchtebeanspruchung, Entwässerung oder Erreichbarkeit für Instandhaltung.
Risikobetrachtungen knüpfen in der Bewertung regelmäßig an die Geländehöhe an. Grundstücke in tiefer Lage oder Senken können bei Starkregenereignissen stärker gefährdet sein, während Standorte in Flussnähe hinsichtlich Hochwasser zu prüfen sind. Der relative Höhenunterschied zum nächstgelegenen Gewässer, vorhandene Deiche oder Retentionsräume und die Einordnung in amtliche Gefahrenkarten liefern hierfür objektive Anhaltspunkte. Im Verkehrswertgutachten werden derartige Risiken sachlich beschrieben und, sofern marktrelevant, bei der Ableitung von Zu- oder Abschlägen begründet berücksichtigt.
Die Ermittlung der Geländehöhe erfolgt fachlich über Vermessung und Geodaten. Amtliche Karten mit Höhenkoten, Digitale Geländemodelle, Laserscandaten (LiDAR) und Geländeaufnahmen vor Ort liefern die Datengrundlage. Für eine Bewertung genügt häufig die hinreichend genaue Bestimmung der mittleren Geländehöhe und der charakteristischen Höhendifferenzen auf dem Grundstück. Bei Projekten mit komplexer Topographie sind Geländeprofile und ein Höhenplan zweckmäßig, um die bautechnischen und wirtschaftlichen Auswirkungen fundiert zu beurteilen.
Zusammengefasst ist die Geländehöhe eine zentrale, messbare Größe, die den Verkehrswert wesentlich mitprägt. Sie wirkt über den Bodenwert, die Bau- und Erschließungskosten, die Nutzungsmöglichkeiten sowie über Risiko- und Komfortaspekte. In einem Verkehrswertgutachten stelle ich sicher, dass die Geländehöhe eindeutig, nachprüfbar und im richtigen Höhenbezug dokumentiert ist, und dass ihre Relevanz in Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren transparent und marktgerecht abgebildet wird. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Bewertung, die die reale topographische Ausgangslage präzise berücksichtigt.
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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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