In aller Kürze:
Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes; im Planungsrecht häufig bezogen auf Vollgeschosse (Basis für GFZ).
Definition
Die Geschossfläche (GF) ist eine zentrale bauliche Kennziffer, die sowohl in der Bauleitplanung als auch in der Immobilienbewertung eine maßgebliche Rolle spielt. Im Kern bezeichnet die Geschossfläche die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, ermittelt nach den Außenmaßen. Rechtsgrundlage ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die über die Geschossflächenzahl (GFZ) das Maß der baulichen Nutzung definiert. Die GFZ gibt an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist; die zugrunde liegende GF wird nach den Außenkanten der Vollgeschosse berechnet. Was als Vollgeschoss gilt, bestimmen die jeweiligen Landesbauordnungen. Dadurch können Kellergeschosse oder Dachgeschosse je nach landesrechtlicher Definition als Vollgeschoss zählen oder nicht, etwa abhängig von Belichtung, Höhe und dem Maß ihres Hervortretens über die Geländeoberfläche.
Für die praktische Ermittlung bedeutet dies: Alle Flächen der Vollgeschosse werden über die äußeren Umfassungswände gemessen und addiert. Innenwände, Schächte, Treppenräume und sonstige innerhalb der Außenkontur liegende Bereiche sind damit grundsätzlich Teil der GF. Nicht zur GF gehören Flächen von Geschossen, die nicht als Vollgeschoss eingestuft sind (zum Beispiel ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Vollgeschossqualität) sowie offene Bauteile wie Balkone oder nicht überdeckte Terrassen. Sonderfälle können je nach Bauordnungsrecht anders behandelt werden; deshalb ist im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens stets die konkrete Rechtslage der jeweiligen Kommune beziehungsweise des Bundeslandes zu prüfen.
Wichtig ist die Abgrenzung der Geschossfläche zu anderen Flächenbegriffen. In der Immobilienbewertung und im technischen Gebäudemanagement ist die DIN 277 (Flächen und Rauminhalte im Bauwesen) maßgeblich, die unter anderem die Brutto-Grundfläche (BGF) und die Nettogrundfläche (NGF) definiert. Die BGF umfasst die Summe aller Grundflächen der Geschosse einschließlich der Konstruktionsflächen und unterscheidet sich in Systematik und Verwendungszweck deutlich von der GF. Ebenso ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ein eigenständiger Begriff, der insbesondere für miet- und wohnungseigentumsrechtliche Fragestellungen herangezogen wird. Für das Ertragswertverfahren ist zudem die vermietbare Fläche (oft nach MF-G oder objektspezifischer Definition) ausschlaggebend. Geschossfläche, BGF, NGF, Wohnfläche oder Mietfläche sind daher nicht austauschbar; sie erfüllen unterschiedliche normative und bewertungsrelevante Funktionen.
Im Kontext der Bewertung beeinflusst die Geschossfläche den Verkehrswert über mehrere Mechanismen. Erstens bildet sie zusammen mit der Grundstücksfläche die Grundlage für die GFZ und damit für das zulässige Maß der Bebauung. Eine hohe zulässige GFZ signalisiert in der Regel eine hohe bauliche Ausnutzung und kann – je nach Lage und Marktnachfrage – zu einem höheren Bodenwert führen. Zweitens ist die tatsächlich vorhandene GF ein Indikator für die aktuelle Ausnutzung. Liegt die bestehende GF unter der zulässigen GF nach Bebauungsplan, kann eine Entwicklungs- oder Verdichtungsperspektive vorliegen, die im Rahmen des Ertragswertverfahrens (über erhöhte potenzielle Erträge und gegebenenfalls angepassten Liegenschaftszinssatz) bzw. des Vergleichswertverfahrens wertrelevant sein kann. Drittens kann eine Überschreitung der zulässigen GF (Bestandsschutz, Abweichungen) Restrisiken für Genehmigungen, Umbauten oder Erweiterungen begründen, was im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens als wertmindernder Faktor zu würdigen ist.
In der Gutachtenpraxis ist eine saubere Herleitung der GF essenziell. Ich stelle die planungsrechtliche Einordnung anhand des Bebauungsplans, der textlichen Festsetzungen und etwaiger örtlicher Bauvorschriften dar und prüfe, ob Vollgeschossdefinitionen der Landesbauordnung die Zuordnung einzelner Geschosse beeinflussen. Bauzeichnungen, genehmigte Pläne und Bestandsaufmaße dienen als verifizierbare Grundlagen. Dabei wird transparent dargelegt, wie die GF ermittelt und in Relation zur Grundstücksfläche gesetzt wurde, um die GFZ rechnerisch nachzuvollziehen. Diese Nachvollziehbarkeit ist Voraussetzung, um Aussagen zur baulichen Ausnutzung, zu Erweiterungspotenzialen und zu planungsrechtlichen Restriktionen belastbar in den Marktwert einzupreisen.
Abzugrenzen ist die Geschossfläche auch von wertbeeinflussenden Flächengrößen im Ertragszusammenhang. Die Mieteinnahmen ergeben sich regelmäßig aus der Mietfläche und nicht aus der GF. Insofern dient die GF eher der Beurteilung des planungsrechtlichen Rahmens, während für die Cashflows die tatsächlich vermietbare Fläche maßgeblich ist. Im Sachwertverfahren wiederum ist die GF nur mittelbar relevant; dort stehen Herstellkosten, Abschreibung und Nutzungsdauer im Vordergrund, wobei die Flächen nach DIN 277 als Berechnungsbasis herangezogen werden können. Im Vergleichswertverfahren hilft die GF, Objekte hinsichtlich Dichte und Ausnutzung einzuordnen, ohne die marktrelevanten Flächenbegriffe zu ersetzen.
Zusammengefasst: Die Geschossfläche ist eine planungsrechtlich geprägte Kennziffer, ermittelt nach den Außenmaßen der Vollgeschosse. Sie bildet mit der GFZ das Maß der baulichen Nutzung, beeinflusst die Einschätzung von Entwicklungspotenzialen und wirkt damit mittelbar auf den Verkehrswert. Eine korrekte Definition der Vollgeschosse und eine trennscharfe Abgrenzung zu DIN- und wohnungsrechtlichen Flächenbegriffen sind für eine belastbare Immobilienbewertung unerlässlich.
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